Алексей Лухтан: поправки в 214-ФЗ перевернут устойчивые тренды последних лет

Что будет со спросом на жилую недвжимость в условиях надвигающейся эры нового закона? Какие инструменты будут востребованы покупателями: ипотека, лизинг, собственные средства? Что будет с ценами и какой продукт в конечном итоге будет востребован покупателем? На эти и другие вопросы порталу UrbanLook ответил  директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development  Алексей Лухтан.
На смену «урожайного» 2018 года, который продемонстрировал невероятные рекорды как по спросу, так и предложению, приходит 2019-й, который может стать самым непростым за всю историю рынка недвижимости. Внесенные поправки в 214 Федеральный закон о переходе строительной отрасли на эскроу-счета не только притормозят ввод нового предложения, но и полностью перевернут устойчивые тренды последних лет.
В первую очередь стоит сказать о главных и неоспоримых преимуществах надвигающейся эры нового законодательства. Вопросы обманутых дольщиков и долгостроев назрели уже давно. И важно было кардинально ломать эту сложившуюся годами практику, чтобы в стране понятие «обманутый дольщик» полностью себя исчерпало. Новая схема финансирования проектов в разы повышает прозрачность рынка недвижимости и уровень безопасности граждан. Переход на проектное финансирование полностью обезопасит покупателей, поскольку риски, связанные с недостроем объекта, возьмет на себя уполномоченный банк. И в случае банкротства застройщика, дольщик вернет свои деньги.
Но есть и другая сторона медали. Новая форма проектного финансирования для застройщиков, которая вступит в силу уже через полгода – с 1 июля 2019 года, повышение НДС, а, следовательно, и удорожание стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ, неминуемо приведет к росту цен на недвижимость, что так или иначе ляжет на плечи покупателя. Нельзя не оставить без внимания и повышение средней ипотечной ставки в стране, которая уже с осени прошлого года и по сей день демонстрирует рост. Это может привести к значительному сокращению числа ипотечных сделок, а ипотека, как известно является ключевым драйвером роста спроса среди населения.
В связи с вышеперечисленными факторами, влияющими на повышение стоимости недвижимости, в конечном итоге может не только «притормозить» спрос среди покупателей, но и привести к снижению приобретаемой площади недвижимости, а соответственно и уменьшению среднего бюджета сделки. Кроме того, на первый план при покупке недвижимости выйдет качество строительства самого проекта, различные программы лояльности и поддержки как со стороны застройщиков, так и государства.
В 2019 году скорее всего будет особо актуальна субсидированная ипотека, которую многие застройщики запустят в своих проектах. По сути, это аналог скидки. То есть у покупателя недвижимости будет два варианта – воспользоваться льготной ипотечной ставкой на определенный период времени в зависимости от ипотечной программы банка-партнера и тем самым обеспечить себе более комфортные ежемесячные платежи по ипотеке, либо единоразово воспользоваться скидкой от застройщика. Правда, в таком случае, условия для заемщика будут общие.
Также будут пользоваться популярностью акции и специальные программы от застройщиков: обратный выкуп квартиры, всевозможные программы лояльности, такие как, аренда за счет застройщика, скидки, особые условия рассрочки. Кроме того, могут стать более популярными такие инструменты, как trade in и лизинг.
Для застройщиков в ближайшей перспективе планируется специальный банк, который поможет без особых негативных последствий перейти от долевого строительства к проектному финансированию. Кроме того, для некоторых игроков рынка, у которых наблюдается высокая стадия строительной готовности проектов и большой процент реализованных лотов по ДДУ, могут продолжить работу по старым правилам. Критерии отбора сейчас обсуждаются регулятором и будут озвучены уже к весне этого года.
Что касается покупателей, то здесь государство тоже продумывает пути отступления от стагнации на рынке и инструменты, направленные на стимулирование спроса среди населения.
Помимо основного инструмента кредитования, различных программ с господдержкой, в начале года Минстроем было озвучено, что, если рост ипотечной ставки негативно отразится на спросе, регулятор подготовит соответствующие решения по мерам поддержки рынка недвижимости.
Банки тоже не останутся в стороне, особенно те, которые будут уполномоченные работать с эскроу-счетами. Для покупателей, оформивших ипотечный кредит в том же банке, что и открыт эскроу-счет у застройщика, будут доступны скидки на ипотечные ставки. Так, в декабре прошлого года один из ключевых банков страны - Сбербанк включил в решение по финансированию проектов с использованием эскроу-счетов скидки на ипотеку в размере 0,8 и 1,6 п.п. Пилотный проект уже стартовал в 11 регионах России. Это позволит застройщику, аккредитованному в Сбербанке, еще больше стимулировать продажи, поскольку процентная ставка финансирования проекта напрямую зависит от объема продаж и накопленных средств на эскроу-счете. Скорее всего подобные предложения по программам лояльности со стороны других банков, уполномоченных работать с счетами эскроу, продолжат поступать на рынок в 2019 году.
Тем не менее, точку в обсуждении надвигающихся законодательных изменений на рынке недвижимости, пока новые поправки до конца не утверждены регулятором, ставить пока еще рано. А вот готовиться к надвигающимся изменениям, прорабатывать программы лояльности, стоит уже сейчас.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.