Теги: , ,

6 Декабрь, 17:09

Андрей Безверхий: инвестировать в строящиеся проекты станет действительно надежно

Федеральный закон о долевом строительстве в прежней редакции — правильный и эффективный инструмент, который долго и хорошо работал в отрасли. Ответственные девелоперы и качественные проекты успешно реализуются по нему и сейчас. Однако, последние события, связанные с действием недобросовестных застройщиков и появлением обманутых дольщиков, заставили органы власти ужесточить правила игры для девелоперских компаний и внести новые поправки к закону. О реакции рынка на нововведения в течение ближайших месяцев порталу UrbanLook рассказал финансовый директор Wainbridge Андрей Безверхий.

Первого июля текущего года в силу вступил новый закон о долевом строительстве. В связи с этим в июне было выдано в 15 раз больше разрешений на строительство, чем за этот же период в 2017 году. Эти изменения повлекли за собой кардинальные трансформации в работе застройщиков, пересмотру подвергаются административные, хозяйственные процессы в компании, главы девелоперских структур переоценивают свои проекты, планы, концепцию и стратегию развития своего бизнеса.

Панические атаки
Первые 6 месяцев 2018 года московские застройщики всеми правдами и неправдами получали разрешения на строительство. Большое количество проектов дорабатывалось в срочном порядке, просто чтобы получить разрешительные документы. Что из этого объема реализуется — покажет время. По крайней мере, следующие 3-4 года рынок будет строить и продавать именно эти квадратные метры.
Сейчас все проекты можно разделить на три категории: первая группа — проекты с разрешением на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, 2 группа — проекты, у которых первый ДДУ будет зарегистрирован до 1 июля 2019. И последняя группа включает проекты, которые будут полностью существовать в новых реалиях —у них ДДУ будет зарегистрирован после 1 июля 2019.
Практика работы по новому 214 ФЗ только начала нарабатываться, причем нарабатывается она в усеченном виде с проектами первой группы. По ним усилен контроль за использованием привлечённых средств. Застройщиков обязали открывать счета только в аккредитованных банках и принимать деньги по ДДУ только на эти счета. Также, в силу уже вступил запрет на операции по выводу средств из компании.
 
Повышение надежности инвестирования в строящиеся объекты.
Благодаря поправкам инвестировать в строящиеся проекты именно теперь станет действительно надежно.
Застройщики будут обязаны строить только в рамках одного разрешения на строительство, иметь не менее, чем трехлетний опыт работы на рынке реализации многоквартирных домов. Вся финансовая деятельность девелоперов будет строго контролироваться регулятором: компании не смогут привлекать кредиты, займы, ссуды, за исключением целевых кредитов, предоставлять кредиты, а также инвестировать в различные «не целевые» проекты. Также новым законом предусмотрено формирование компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков – 1.2% от цены каждого ДДУ, которые перечисляются на номинальный счет Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Ранее на рынке покупательского спроса на недвижимость намечался спад.  Однако, внесение поправок в законодательство и повышение надежности строящихся проектов очень широко освещается государственными СМИ. Девелоперы в свою очередь приняли новые правила игры, и активно говорят о том, что очень скоро себестоимость строительства, а значит и цена за квадратный метр, существенно повысится — поэтому квартиру надо покупать СЕЙЧАС, пока цены не выросли.  Совокупно эти действия со стороны властей и бизнеса подстегнули спрос.

Простота и доступность система
Есть некая идеальная картина мира — система с эскроу-счетами, которая должна сделать рынок понятным, а работу застройщиков эффективной. Такая система является новой только для России, в других странах она давно успешно функционирует. Когда работа с эскроу-счетами будет поставлена на рельсы и полноценно заработает — все участники рынка смогут оценить ее достоинства.

Кроме того, что она сделает отрасль более прозрачной, появится открытое информационное поле: единый реестр застройщиков, каталог новостроек, статистика и аналитика. Консультанты, девелоперы, аналитики, покупатели жилья будут иметь доступ к этим данным, смогут анализировать и делать собственные выводы.

Удорожание себестоимости строительства
Сейчас строительные компании не могут понять, насколько система эскроу-счетов увеличит их расходы, потому что использование эскроу отменит большое количество требований, которые установлены для переходного периода. Но самом деле концепция очень проста, она приведет к тому, что все деньги будут консолидированы на одном счете, и распорядиться этими средствами застройщики смогут только тогда, когда первый дом в проекте будет сдан и будет зарегистрирована первая собственность. До этого компании будут строить либо на свои деньги и деньги акционеров, либо на проектное финансирование банков.
Удорожание себестоимости строительства точно произойдет, насколько — пока не известно. Сейчас эксперты рынка называют цифры от 5% до 10 %.
Финансирование для банков станет полностью обеспеченным, так как деньги будут храниться на эскроу-счетах, это доходный и маржинальный инструмент для них. Если банк раньше рисковал, давая деньги застройщикам, потому что они могли уйти на инвестирование не целевых проектов, то сейчас эти средства будут лежать на счетах. Для банков это новый и интересный продукт, который сделает их роль в строительной отрасли еще более значимой, чем она есть сейчас.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.