Андрей Кошкин: сервисные апартаменты набирают популярность

Активный выход на рынок так называемых микроинвесторов и продолжающийся рост низко- и среднебюджетного спроса на размещение среди туристов в Москве и Петербурге спровоцировали настоящий бум сервисных апартаментов. Однако, формат продолжают называть «самым стереотипным» на рынке недвижимости. Об особенностях использования апартаментов и инвестирования в этот сегмент порталу UrbanLook рассказал председатель совета директоров группы ЯРД Андрей Кошкин.

Туристов в Москве и Санкт-Петербурге становится всё больше четвёртый год подряд. В Colliers International сообщают, что в 2017 году в Москву приехали 21,5 млн человек, что на 13% больше по сравнению с 2016-м, в Петербург – 7,5 млн человек (плюс 8,4% к уровню прошлого года). Несмотря на кризис и спад покупательской способности, в обеих столицах продолжает расти и внутренний туризм – в прошлом году на 7%.

Кроме того, в мире продолжает усиливаться тренд ухода от пакетных туров, и курс на самостоятельные бронирования. Правда, одновременно возрастают и ожидания туристов, которые хотя и предпочитают арендное жилье на 20-25 % дешевле традиционных гостиниц, но – требуют от него такого же высокого уровня обслуживания.

Все это становится причиной популярности сервисных апартаментов, которые, как правило, расположены в центре, стоят дешевле гостиниц, но при этом располагают необходимой для комфортного размещения инфраструктурой. Но, несмотря на очевидную востребованность сегмента среди целевой аудитории, в кругах потенциальных инвесторов/собственников этого сегмента до сих пор бытуют весьма распространенные стереотипы. Попробуем развеять некоторые из них.

 

Апартаменты – это всё-таки жильё?

И да, и нет. В России сегодня апартаменты бывают двух видов: апарт-отели, которые рассчитаны на краткосрочное и среднесрочное проживание, и - «почти квартиры», но в силу ряда причин построенные на территориях в статусе коммерческого пользования.

Несмотря на то, что и первый, и второй формат на рынке далеко не новый, их до сих пор путают. Например, обсуждая вопрос прописки — а для обеих концепций она действительно пока невозможна.

Правда, в ситуации с сервисными апартаментами запрос на прописку откровенно преувеличен: процент приобретающих объекты для себя, а не для сдачи в аренду туристам – не более 7%.

 

Но как быть с туристами, которым нужна временная регистрация?

С этим как раз проблем нет - в сервисных апартаментах можно быстро сделать временную гостиничную регистрацию. Представители апарт-отелей (обычно – управляющая компания, а не собственник) окажут необходимую помощь для постановки на учёт и получения временной регистрации. Для нерезидентов – иностранных путешественников и специалистов – это особенно актуально, потому что самостоятельное получение регистрации в России обычно отнимает много времени и сил.

 

Можно ли называть сервисные апартаменты эффективным инвестиционным продуктом, учитывая, что коммунальные платежи там существенно выше, чем в жилом секторе?

Можно и нужно! Дело в том, что расчёты эксплуатационных платежей для апартаментов обычно связаны с наличием сервисной инфраструктуры, представленной в проектах. Среди них, например, круглосуточная зона ресепшн, охрана, клининг, кафе, фитнес-центр.

Но платежи не столь высоки, как о них говорят, и уж точно – не заградительные для потенциальных покупателей. Приведу пример для нашего объекта, расположенного в двухстах метрах от Невского проспекта в Санкт-Петербурге. Цена обслуживания одного квадратного метра составляет около 150 рублей за кв.м в месяц. Средняя площадь апартаментов – тридцать метров, таким образом, стоимость «коммуналки» для собственника всего 4, 5 тыс. рублей. Это - не только не больше, но зачастую – меньше аналогичных платежей в «классическом» жилом фонде, особенно – в сегменте бизнес-класса. Отмечу также, что в случае с сервисными апартаментами эти расходы в итоге ложатся не на собственника, а на арендатора.

 

Но так ли уж нужна вся эта недешёвая инфраструктура жильцам – тем же туристам, которые бронируют номера в апарт-отелях, в первую очередь, чтобы сэкономить?

Сервисные апартаменты без инфраструктуры существовать не могут, это будет просто другой продукт. По сути, апарт-объект - та же гостиница, только дешевле, да ещё и предполагающая дополнительные опции вроде кухни.

Кроме того, намного лояльнее пропускной режим - и если жильцы захотят провести переговоры, пригласить гостей, на помощь приходит как раз вся доступная и высококлассная инфраструктура апарт-отеля.

Обычно почти в каждом таком отеле есть небольшой продуктовый магазин, салон красоты или студия маникюра, отделение банка, химчистка, фитнес-центр – такой небольшой «город в городе». Во многих апарт-проектах активно развиваются также общественные пространства: от коворкингов до целых «полей» с большим выбором кафе и ресторанов.

 

Я хочу купить номер в апарт-отеле, но застройщик говорит, что все они должны выглядеть одинаково. Значит, нельзя сделать ремонт на свой вкус?

Да, как правило, для сервисных апартаментов, сдаваемых в краткосрочную аренду, разрабатывается единая дизайн-концепция.

Такое правило верно для лотов с отделкой, которые покупаются инвесторами, предполагающими сдавать объект с помощью управляющей компании. Для собственника мебель и техника в едином стиле имеют очевидные плюсы: если что-то сломается, управляющая компания, не беспокоя владельца, сможет оперативно отремонтировать или заменить.

В том случае, если вы покупаете объект для себя, ремонт можно делать «под себя». Здесь нет ограничений.

 

А что с налогами – они ведь тоже намного выше, чем для обычного жилья?

Здесь всё зависит от города. Если говорить о Петербурге, то там действует закон о налогообложении физических лиц, обладающих жильем, домами, квартирами, торговыми центрами, парковками, нежилыми помещениями. Всё, что вне списка, в городе отнесено к «иным объектам налогообложения» - например, апартаменты. Для таких объектов ставка равна 0,5 % от кадастровой стоимости, и это обычно ненамного выше налога на жилье.

 

У меня есть пять миллионов рублей. Могу ли я рассчитывать на покупку сервисных апартаментов, и какова будет доходность и срок возврата моих инвестиций?

Тут у меня для вас хорошие новости: даже в весьма консервативной Великобритании доходность сервисных апартаментов оценивается в 9%. В России же всё ещё интереснее. Войти на рынок самого интересного туристического направления страны – Санкт-Петербурга – пока можно имея меньше пяти миллионов рублей. За эту сумму можно купить сервисные апартаменты в центре города, в пяти минутах от Невского проспекта. Возврат инвестиций - на уровне 9-11% годовых, и он не просто сопоставим, но зачастую опережает московский. Увы, в Москве предложений в сопоставимой локации и за такую цену просто нет. Именно поэтому среди покупателей сервисных апартаментов в Петербурге сейчас так много москвичей.

 

Зачем такие сложности - может быть, лучше купить квартиру на «вторичке», и сдавать её в долгосрочную аренду?

Повторюсь: объектов в соответствующей локации в этой ценовой категории просто не существует. Рынок аренды же «классического» жилья даже в Москве последние четыре года переживает не лучшие времена, и там можно рассчитывать не более, чем 3-4%-ную доходность.

В ситуации с сервисными апартаментами всё выглядит так: они дешевле квартир на 15-20%, но зато арендовать их стоит дороже. Причины очевидны: объекты сдаются профессиональной управляющей компанией, которая их и обслуживает, а дополнительный «вес» придаёт вся та высококлассная инфраструктура, идущая для собственника бонусом к покупке. Замечу, что случаев, когда бы сервисные апартаменты экспонировались месяцами, не бывает – управляющая компания, как никто, заинтересована в постоянном потоке клиентов.

Кстати, у нас в компании есть ещё «авторская» программа, гарантирующая в течение трёх лет после ввода объекта в эксплуатацию безусловный доход для собственника - 32 тыс. рублей ежемесячно даже в том случае, если его апартаменты не сданы в аренду.

 

Могу ли я купить апартаменты, и в прямом смысле про них забыть, вспоминая только в момент получения дохода от аренды на карточку?

Конечно, для этого и работает управляющая программа.

Например, если мы сравним «обычные» апартаменты (по сути, жильё, но расположенное на территории с «нежилым» статусом) и сервисные проекты, то в смысле доходности интереснее, конечно, работать с последними. Как минимум потому, что УК заинтересована в «круговороте» жильцов и доходе.

Вы можете парировать, что УК придётся за это платить – обычно 10% от оборота, но в любом случае доход от аренды для сервисных проектов составит не менее 8%, а в некоторых – до 10- 12%. Это в два раза больше, чем могут обеспечить арендные квартиры, которыми вы, к тому же, будете управлять самостоятельно (3-4%).

Далее, после трёх лет собственности можно заключить с УК договор на управление объектом, предусматривающий модель разделения арендных платежей между арендатором и УК: 80/20 или 90/10. В этом случае, доходность будет зависеть от заполняемости апартамента. Сейчас апарт-отели Петербурга загружены на 85% - при сдаче в долгосрочную аренду, и на 65-70% - при посуточной.

 

Какова вероятность того, что на этом рынке наступит перегрев, и все цифры по доходности перестанут быть актуальными?

Да, в последние годы на рынок было выведено много проектов, но и спрос продолжает расти. Скажем так: теперь у клиента есть выбор, а ключевым становится качество самого объекта и его управления, то есть способность оператора предложить лучшие условия, диверсификацию рисков и пр.

 

Неужели для покупателей сервисных апартаментов совсем нет рисков?

Здесь, как и для жилого сегмента, действует правило: чем раньше ты входишь в проект, тем больший доход получишь впоследствии. От «стадии котлована» и до сдачи в эксплуатацию апартаменты обычно «подрастают» на 15-25%, и затем - на 2-3% в год.

Основной риск в том, что даже после долгого выбора и оценок разных объектов клиентом, они могут быть вообще не построены. Но это не является рисками исключительно апарт-бизнеса – точно такие же «но» действуют и для «просто апартаментов», и для жилья.

Посоветовать же можно только одно – максимально критично относиться к застройщику, оценить уже реализованные им проекты, изучить его банковскую историю. В ситуации с сервисными апартаментами можно также пойти по пути due diligence третьей стороны — управляющей компании, которая оценит со «своей колокольни» риски и благонадёжность застройщика.

 

А если мне потребуется быстро продать апартамент?

По нашим данным, около 85% номеров в апарт-отелях покупается для сдачи в аренду, и не более 2% затем выходит на вторичный рынок. Продать такой объект не составит труда и не займёт много времени – обычно не более трёх недель.  Кроме того, часто управляющие компании предлагают обратный выкуп апартаментов спустя пять лет с момента покупки. Правда, учитывая «юную» стадию рынка, оценить результаты этой модели пока затруднительно.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.