Что делать, если я не могу больше выплачивать ипотеку?

Почему люди больше не могут выплачивать ипотеку?

  • Потеря здоровья и трудоспособности, когда причинами сложившейся ситуации являются обстоятельства, не являющимися основанием для полного или частичного страхового покрытия долга заемщика.
  • Переоценка своих возможностей на данный момент и на «старте», т.е. в тот момент, когда человек или семья принимает решение взять ипотечный кредит.
  • Сложная финансовая ситуация - основная причина на сегодняшний день. Регулярные кризисы негативно сказываются на работниках любого уровня:  снижение дохода, потеря работы, невозможность оценить срок, который потребуется на нахождение новой работы.
  • С 2014 года кратно возросли риски у заемщиков валютной ипотеки, которых по всей России оказалось несколько десятков тысяч человек. Далеко не все из них смогли рефинансировать свои кредиты в рубли, некоторые выплачивают до сих пор, многие стали неплательщиками.
  • Неполное понимание со стороны заемщика условий предоставления кредита, выплат и последствий нарушения кредитного договора, договора страхования и т.д. Причин таких заблуждений несколько: нежелание со стороны заемщика внимательно изучить ту, документацию, которую предоставляют банки и страховые компании, предоставление неполной информации и разъяснений со стороны кредиторов и займодавцев, неграмотная работа с потенциальным заемщиком посредников (риэлторы, ипотечные брокеры, юристы).
  • Сложные семейные ситуации. Самая распространенная: квартира в ипотеку покупается в браке, затем супруги разводятся. Один из супругов остается жить в ипотечной квартире, а второй уходит и не считает себя обязанным продолжать нести обязательства по Кредитному договору.
  • Ложная убежденность заемщика, что при возникновении просрочки в выплате ипотеки кредитор или займодавец ничего не сможет сделать, кроме увещеваний и угроз. Например, многие уверены, что если ипотечная квартира является единственным жильем, то ее невозможно отобрать. Или, если в сделке были использованы средства материнского семейного капитала, или сособственниками ипотечного жилья являются несовершеннолетние дети, то их никто не позволит выписать "под куст" и оставить без крыши над головой.
  • Чувство безнаказанности недобросовестного заемщика из-за собственной непорядочности.

Как договориться с банком?

  • Прежде всего – НЕ МОЛЧАТЬ! Не игнорировать вопросы со стороны банковских сотрудников, а сразу пойти с ними на диалог.
  • Обратиться в банк с письменной просьбой о рестуктуризации кредита или отсрочке платежа. Обращаться нужно только с письменными заявлениями, которые надо регистрировать как входящие документы.
  • Дать банку полную информацию о причинах возникновения просрочек, подтвержденную документально: предоставить копию трудовой книжки, приказ об увольнении, документы, подтверждающие снижение дохода, медицинские справки и т.д.
  • Проанализировать, какие возможности по погашению задолженности и восстановлению платежеспособности (продажа машины или иного имущества, доход от аренды другого имущества или ипотечной квартиры, помощь родственников) есть или будут в перспективе.
  • Получить исчерпывающую консультацию кредитора о тех возможностях урегулирования просроченной задолженности, которые можно использовать.

Какие варианты решения проблемы может предложить банк?

Отсрочка или «кредитные каникулы»

Плюсы:

Минусы: продление срока и перенос выплаты основного долга в конец графика кредита, в конечном итоге не помогает, а усугубляет положение заёмщика, поскольку платить в любом случае нужно каждый месяц, но уже только проценты на период каникул.

Реструктуризация кредита или перекредитование под более низкий процент

Плюсы: перекредитование может существенно помочь, если проблема с невыплатами и просрочками заемщиком будет предупреждена, например, человек заранее поймет, что «задыхается». В этом случае можно найти условия кредитования лучше по ставке и на более длинный срок, такие программы обычно называются рефинансирование.

Минусы: перекредитоваться на более низкий процент очень сложно. Банки на это идут неохотно.  

Увеличение сроков кредитования

Плюсы: с увеличением срока уменьшается ежемесячный платеж

Минусы: платить придётся долго. Максимальный срок ипотечного кредитования может достигнуть пятидесяти лет.

А если заёмщику объявить о своём банкротстве?

Плюсы: все финансовые обязательства гражданина, которые существуют на момент признания его банкротом, будут списаны с должника, если будет признано, что его имущества недостаточно для урегулирования просроченной задолженности.

Минусы: невозможность брать на себя кредитные обязательства в будущем, ограничение по открытию вкладов, запрет на занимание руководящих должностей на определенный срок.

Итог: на процедуру банкротства можно пойти в том случае, если нет источника доходов и при этом имеются или возникли крупные расходы (например, вследствие обязательств по займам).

Как достать денег на выплату ипотечного кредита?

Cдать квартиру в аренду и выплачивать ипотеку из полученной арендной платы

Плюсы: такое возможно, если сумма выплат по кредиту небольшая, и она может погасить сумму кредита

Минусы: если вы проживаете в данной квартире, то в случае сдачи ее в аренду вам придется искать себе другое место жительства или делить квартиру с арендатором. Кроме того, банки, по условиям кредитного договора, могут запрещать сдавать залоговое имущество.

Найти покупателя на квартиру, взять у него залог и погасить этими деньгами весь долг перед банком

Плюсы: вы практически моментально закроете ипотечный кредит и вместе с этим избавитесь от кредитного обязательства

Минусы: вы лишитесь квартиры. И вряд ли найдется такой доверчивый покупатель, который внесет такой огромный залог. Ведь в дальнейшем продавец может и передумать, а по ГК РФ никто не может заставить собственника продать своё жилье.

Написать заявление о невозможности исполнения обязательств по договору и позволить банку реализовать квартиру с торгов

Плюсы: вам не придется самому решать вопросы, связанные с поиском покупателя и проведением сделки.

Минусы: цена квартиры при продаже на аукционе всегда ниже, обычно с дисконтом 20%. Если прибавить все расходы, которые банк понес за это время, а так же задолженность перед банком с учетом штрафов , то в 90% случаев после продажи квартиры заемщик всё равно остается должен банку. Для банка главное, чтобы вырученных денег хватило на погашение задолженности, сверхприбыль его в данном случае не интересует, т.к. по сути квартира – это непрофильный актив.

Есть ли оптимальное решение проблемы?

Оптимальное решение подразумевает под собой исполнимое, наиболее выгодное и позволяющее выйти из долгов с наименьшими финансовыми, репутационными и моральными потерями. Говорить об оптимальном варианте выхода должника из просрочки по ипотечному кредиту возможно только после оценки конкретной ситуации.

Благодарность за предоставленную информацию:

  • Анне Борисовой, начальнику отдела ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family
  • Евгении Владимировой, руководителю проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co
  • Татьяне Гусевой, директору ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки»
  • Ирине Доброхотовой, председателю совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
  • Николаю Лаврову, руководителу жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», вице-президент Санкт-Петербургской Палаты недвижимости
  • Александру Москатову, управляющему директору брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
  • Наталье Смирновой, заместителю директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования
  • Павлу Тимошенко, руководителю ипотечного центра ФСК «Лидер»
  • Ольге Шиховой, руководителю Департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон»