Эксперты: бывшие промзоны требуют индивидуального подхода

Крупнейшие города России до настоящего времени были и индустриальными центрами. Однако сейчас промышленные предприятия активно выводятся за городскую черту. Какие объекты можно разместить на освободившейся территории бывших заводов с максимальной пользой для города и возможных инвесторов, порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.

Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group

Международная практика показывает, что наиболее эффективный путь — создание на высвобождаемых промышленных зонах городских районов «нового поколения». Какими бы пренебрежительными эпитетами не называли промышленное кольцо на профессиональном сленге — «серый», «ржавый» пояс и другие — с точки зрения города это «белый лист», который открывает возможность с нуля спланировать пространство правильно. Масштаб этих территорий и локация внутри города позволяют, соблюдая интересы потенциальных инвесторов, выдержать баланс жилой, коммерческой и социальной недвижимости, создать удобную инфраструктуру с продуманными транспортными и пешеходными логистическими маршрутами, рекреационными и досуговыми зонами. Стратегия развития промышленных территорий была анонсирована с условным названием «Новый центр». На мой взгляд, этот термин удачно отражает идеологию — у столицы появляется «центральное» кольцо, куда уйдет «вся жизнь». Исторический центр останется местом культуры и туризма. Уже сейчас становится престижно жить не в «центре», а удобно, а лет через 15-20 «ржавый» пояс станет «золотым».

В Москве одним из импульсов к развитию стало строительство МЦК, благодаря которому труднодоступные районы с «промышленным» прошлым еще до массового освоения были интегрированы в сеть городского общественного транспорта. Со стороны города сделан очень сильный шаг: инфраструктура «до», а не «после».

Еще один драйвер — городской приоритет на создание парковых пространств. Для любого частного инвестора зеленая зона является желанным соседом, дает ту самую синергию, которая недостижима силами одного девелопера.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group

Городским властям и инвесторам необходимо развивать бывшие промзоны с учетом баланса интересов и разделения зон ответственности. С одной стороны, столичные власти заинтересованы в том, чтобы город становился чище и экологичнее. Поэтому существование промзон, фактически уже превратившихся из промышленных в складские, мешает развитию городского пространства и повышению качества жизни населения. Даже та часть бывших производственных территорий, которая имеет собственников с действующим бизнесом, как правило, содержится в весьма неприглядном виде. При этом численность жителей Москвы будет возрастать, а вслед за ней – спрос на недвижимость. Гипотетически городской бюджет достаточно большой, чтобы власти справились с освоением промзон, но сейчас понятно, что «локомотивом» в этом движении выступят девелоперы, потому что основная ставка будет сделана на жилищное строительство. В итоге власти добьются преобразования бывших промзон и включения их в современное городское пространство. От властей требуется только определение общей концепции (какими должны быть эти территории в будущем?), создание определенной правовой среды и по необходимости содействие, скажем, в подключении к коммунальным сетям, решении вопросов с землей, ускорении имущественных споров, которые очень часто имеют место между собственниками недвижимости в промзонах.

С точки зрения девелоперов, территории производственного назначения обладают как плюсами, так и минусами. Как правило, эти участки находятся недалеко от ТТК, то есть относительно близко к центру. Эти земли обеспечены мощными коммунальными сетями. Вредных производств в Москве никогда не было много, поэтому рекультивация этих территорий относительно несложная. С другой стороны, есть и проблемы. Часто это недостаток транспортной инфраструктуры. Как правило промзоны хорошо связаны железными дорогами, но общественного наземного транспорта или станций метро здесь мало. Соответственно, привлекательность для покупателей снижается. Застройщики, безусловно, готовы вложиться в переустройство бывших промышленных пространств, создание здесь не только жилых комплексов с инфраструктурой, но и парков, скверов, однако в целом адаптировать эти огромные пространства для нормальной городской жизни непросто. Скажем, площадка для строительства может располагаться в 600 м от ближайшей станции метро. В нормальном жилом районе города путь до метрополитена занял бы 10 минут, но в промзоне дорога может быть перекрыта железнодорожным полотном (даже неиспользуемым), открытыми сетями теплотрассы. В конце концов иногда нет даже асфальтированного пешеходного тротуара. Решение всех этих задач лежит за пределами зоны ответственности застройщиков, хотя прямо влияет на привлекательность их участка. В этом вопросе требуется содействие городских властей.

Власти разработали законы о комплексном развитии территорий, которые упорядочили процесс освоения промзоны. Рост девелоперской активности в Москве поставил вопрос об использовании новых площадок. При это если раньше застройщики готовы были идти за МКАД, то сегодня заработать на строительстве в Московской области, можно лишь предлагая низкую цену, что снижает доходность. Это подталкивает застройщиков к поиску площадок в городе, прежде всего, в промзонах. К тому же, уже есть опыт успешных проектов, реализуемых на бывших производственных площадках, причем практически во всех сегментах, что говорит о правильности такой стратегии (ЖК «Level Амурская», «Зиларт», «Сердце Столицы» и др.).

Артем Давидюк, генеральный директор АО «КТБ ЖБ», кандидат технических наук, доцент кафедры жилищно-коммунального комплекса НИУ МГСУ

По моему мнению, на территории бывших промзон наиболее выгодно развивать строительство жилья, апартаментов, гостиниц и административных зданий, где проектируются офисы в популярном сегодня стиле лофт.

Показательным примером считается Бруклин, один из самых дорогостоящих сегодня районов Нью-Йорка – по стоимости жилья он уступает только Манхэттену. Здесь практически половину территории занимали фабрики, что можно увидеть в фильме «Однажды в Америке» - многие его кадры снимали именно в промышленной зоне Нью-Йорка, которую занимает Бруклин. Сейчас здесь сосредоточено элитное жилье, главным образом лофты, где как раз сохранилась особая атмосфера бывших фабрик, производств, кирпичных заводов, в которых теперь живут люди. И такая недвижимость пользуется очень высоким спросом.

Можно выделить четыре основных драйвера, которые способствуют развитию подобных территорий и напрямую влияют на стоимость построенной в этих районах недвижимости.

В первую очередь, безусловно, это сама атмосфера бывших промышленных зданий, интересных с точки зрения архитектуры. Нередко при проектировании новых районов на территории промзон архитекторы стремятся сохранить часть построек или фасадов. Так, наша компания участвует в проекте «ЗИЛАРТ», и на стадии демонтажа строений самого завода ЗИЛ им Лихачёва архитекторами проекта было принято решение о сохранении части исторических фасадов, чтобы сохранить заводскую или промышленную атмосферу середины ХХ века. Именно такие решения и делают подобные проекты крайне востребованными и актуальными.

Второй фактор, играющий важную роль – транспортная доступность, наличие достаточного количества развязок, эстакад, открытие новых станций МЦК и метрополитена, чтобы обеспечить легкий путь в центр и значимые районы города.

На третье место можно поставить достойное благоустройство данных районов, наличие рядом парков, зеленых зон отдыха.  В том же «ЗИЛАРТЕ», например, предусмотрена красивая набережная, которая уже благоустроена и будет открыта в следующем году. Разбит здесь и большой ландшафтный парк с прудом. В ЖК «Фили-Град» серьезным преимуществом является зона Филевского парка около завода, который сейчас перестраивается. Нельзя обойти вниманием и ММДЦ «Москва-Сити», который может похвастаться и рекой с набережной, и развитой дорожной инфраструктурой, и близостью к центру.

Разумеется, важной точкой притяжения являются объекты социально-культурной инфраструктуры – в том же «ЗИЛе» это театр, культурный центр, что всегда значительно увеличивает привлекательность района.

Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development

В связи с высокой плотностью застройки в границах старой Москвы, новых мест под строительство практически не остается, особенно это касается центра столицы. В связи с этим, у застройщиков есть два варианта дальнейшего развития – это редевелопмент бывших промышленных зон города – освоение так называемых «серых» и «ржавых» поясов старой Москвы, или освоение новых территорий. Причем в обоих случаях есть ряд неоспоримых преимуществ, ведь освоение промышленных территорий и новых направлений Москвы выгодно не только городу, но и инвесторам.

Ключевым драйвером развития территорий бывших промзон и новых территорий города становится активное строительство транспортной инфраструктуры – новых станций метро, транспортно-пересадочных узлов, возведение торгово-развлекательных комплексов, офисных центров, объектов социальной инфраструктуры. Благодаря этому, создаются новые рабочие места и значительно улучшается само качество жизни москвичей.

Поскольку большинство московских промзон сконцентрировано в непосредственной близости к центру Москвы рядом с главными транспортными артериями города, застройщикам крайне интересно осваивать территории бывших столичных фабрик и заводов, так как на этом месте могут быть построены проекты более высокого класса недвижимости. Проекты комплексной застройки промышленных территорий города подразумевают возведение не только жилых комплексов и благоустроенных территорий вокруг, но и всей необходимой для комфортной жизни социальных объектов и транспортной составляющей. Девелоперы, которые занимаются освоением промзон прекрасно понимают, что этот процесс довольно сложный, а на плечи застройщика ложится не только стройка и благоустройство территории, но и трудоемкий и довольно затратный процесс, так как зачастую приходится заниматься рекультивацией земель и улучшением экологической обстановки в районе комплексной застройки. Однако в итоге проект будет реализован по более высоким ценам, нежели в спальных районах города на окраине.

Что касается освоения новых территорий города, в частности присоединенных шесть лет назад земель Новой Москвы, то здесь тоже наблюдается достаточно высокая девелоперская активность, прослеживается хорошая экологическая обстановка. Наряду со строительством жилых объектов, причем в большинстве случае - это комплексные крупномасштабные комплексы с собственной благоустроенной и социальной инфраструктурой, появляется большое количество социально-бытовой и транспортной инфраструктуры. Цена «входного билета» на рынок недвижимости Новой Москвы пока еще не высокая, но поскольку не только инвесторы, но и покупатели видят огромный потенциал этой локации, цены будут только расти.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Несмотря на плотную застройку, в Москве по-прежнему сохранились огромные территории, которые практически не используются. Это так называемые промышленные зоны, которые  занимают порядка 18,8 тыс. га или более 17% территории «старой» Москвы.

За последние десятилетия город претерпел значительные изменения и существенно разросся, поэтому локализация промзон, строившихся в свое время  с учетом розы ветров,  потеряла актуальность.

Также большинство из данных предприятий прекратило производство много лет назад и превратились в хаотичные склады, а территории, представляющие собой так называемый «ржавый пояс», выглядят чужеродным пятном  на карте города.

В вопросах реновации  столица идет двумя путями: городские власти не просто планируют использовать эти площадки для градостроительных целей, но и на некоторых из них разместить современные инновационные производства, т.е. создать рабочие места. Ощутимой потребностью города являются современные и инновационные технопарки, интегрированные в окружающее пространство вместе комфортными жилыми кварталами и рекреационными зонами.

Реорганизовать предлагается почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га - частичной. Задача состоит в создании комфортной городской среды на основе КОТ (комплексного освоения территорий).

Стоит отметить, что жилая застройка, дополняемая спектром социальной инфраструктуры, а также объектами культуры и отдыха, является актуальным форматом для застройщиков.  Он интересен благодаря своей рентабельности и большим возможностям по организации пространства, а проекты, реализуемые на месте промзон,  пользуются спросом и являются маркет-мейкерами на рынке недвижимости.

Значительная площадь, которую занимают производственные предприятия, позволяет создавать комплексную застройку в едином стиле. «Серые участки»  заменяются  самодостаточными  кварталами и микрорайонами,  организованными по принципу «город в городе». Отдельно стоит сказать о культурной составляющей. История бывшего предприятия может оказаться настолько интересной, что застройщик принимает решение об интеграции отдельных зданий/элементов  в окружающую среду, а также  создании арт-объектов или арт-кластеров  на территории проектов.

Подчеркнем, что некоторые промзоны тяготеют к смене функций с промышленной на административно-общественную с элементами жилой застройки. Однако промышленная функция ряда зон, например, «Бирюлёво», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт» и других, наоборот, будет интенсифицирована, поскольку здесь предполагается разместить новые производственные мощности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.