Эксперты: девелоперу надо учитывать историческую составляющую и статус района

В старых городах репутация отдельных территорий может формироваться веками. Один район прочно ассоциируется у горожан с «золотой молодёжью» и богатством, другой – с художниками и творческими личностями, третий – с деятелями науки. О том, как формируется образ района и ассоциации, с ним связанные, а также стоит ли девелоперу учитывать эти ассоциации при разработке концепции жилого комплекса, порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.

Москва. От Патриарших до «Москва-Сити»
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век»
В Москве с бизнесом и деловой активностью ассоциируются следующие районы:
  • Исторически сложившиеся деловые зоны центра Москвы: Тверская, Арбат, Якиманка, Цветной.
  • Сформированные в начале 2000-х гг. районы бизнес активности в зоне между Садовым кольцом и ТТК: Павелецкий, Белорусский, Киевский, Пресненский, Курский, Проспект Мира, Серпуховской.
  • Активно развивающиеся районы, прилегающие к ТТК: Москва-Сити, Тульский, Нагатино, Аэропорт, Савеловский, Беговой, в последнее время – Даниловский район.
В Москве наиболее престижными районами традиционно считаются центр, а также районы западной дуги – ЗАО, СЗАО, ЮЗАО. Наименее привлекательными с точки зрения приобретения жилья являются удалённые от центра районы юга и юго-востока – бывшие промышленные территории с неблагоприятной экологией и разнородным социальным составом.
Патриаршие пруды традиционно считаются районом богатой прогрессивной молодежи, Чистые пруды ассоциируют с неформальными молодёжными группами, а район Университет-Воробьевы Горы являются образовательным кластером, так называемой интеллигентной милей.
Безусловно, при разработке концепции жилого комплекса девелоперу нужно учитывать историческую составляющую и статус района. Кроме того, крупные застройщики, использующие современные стратегии маркетинга и продвижения, могут сами формировать у будущих покупателей ассоциации относительно строящихся жилых комплексов.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
«Портрет»  потребителя, нацеленного на приобретение недвижимости, в значительной степени представлен возрастной категорий от 25 до 45 лет.  Это более молодая аудитория, которая уже не придерживается прежнего, исторически сложившегося восприятия территорий Москвы. У её представителей – новые потребности  и новые запросы  к выбору недвижимости, в том числе и в связи со сменой трендов в строительной сфере и развитии столичных территорий.
Яркий пример -  Тверская улица, которая считалась в свое время главным торговым коридором. Однако по мере развития городских пространств и появления новых центров притяжения акценты сменились, и данную локацию потеснили другие точки на карте Москве. Например,  высокая степень деловой активности приходится на Пресненский район, где расположен амбициозный  ММДЦ «Москва сити».
Восприятие делового центра и престижности  имеет общий ассоциативный ряд  - поэтому «Москва сити», как главный бизнес-кластер,  входит в число наиболее  статусных локаций вместе с центральными районами Москвы.
Кроме того, престижными считается  часть территорий на  юго-западе и западе столицы. Например,  это районы Проспект Вернадского, Ломоносовский, Обручевский, Раменки. Привлекательность данных  территорий связана с отсутствием крупных промышленных производств и концентрацией научно- исследовательских кластеров. В свое время данные территории были интеллектуальным ядром столицы, здесь проживала научная и творческая  элита.
Сейчас одним из ключевых трендов является редевеломпент промзон,  в результате которого появляются самодостаточные кварталы и целые микрорайоны со всем функционалом инфраструктуры, включая торговый и развлекательный кластеры. Такие проекты становятся новым индустриальным символом и представляют собой значимое явление на рынке недвижимости. Здесь можно провести параллели с модернизацией лондонских доков. Район Доклендс претерпел значительные изменения в связи с мерами по реорганизации застройки, экономической поддержке, привлечению капитала и созданию объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, данная локация из менее благополучной  превратилась в процветающий  район, а понятие престижности является довольно условным в условиях меняющегося города.
Редевелопмент промзон влияет на облик столицы – создаются новые районы и новые точки развития,  которые ассоциируются с высоким качеством жизни.  В особенности, если это проекты,  которые не просто реализуются на месте производств, а еще и расположены рядом с Москвой-рекой. Благоустройство берегов и организация рекреационных зон со всей сопутствующей  инфраструктурой  – тренд, который сказывается положительным образом на имидже районе.
Что касается обратной ситуации и наименее благополучных районов, то в Москве нет откровенно маргинальных территорий. Отрицательные ассоциации в основном связаны с экологической составляющей и  социальными факторами.
Чаще всего это районы юго-востока и востока Москвы, что объясняется концентрацией производств, обусловленных исторически. Однако данные «серые» участки постепенно подвергаются редевелопменту, и на их место приходят современные кварталы. Таким образом, данные территории становятся более привлекательными для проживания.
Реновация также является мощным фактором, способствующим оздоровлению социальной обстановки и стиранию границ по качеству жизни между районами.
Также очень важно отметить меры по развитию транспортной инфраструктуры и реализации важных проектов в данном направлении. Это станции МЦК, БКЛ, а также центральные диаметры, которые качественно меняют городскую среду.
Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН
В Москве традиционно центр считается более дорогим и престижным. Это районы в рамках Садового кольца, а также эго-запад и запад столицы. Есть исторически сформировавшиеся районы, которые притягивают самую взыскательную публику, например, Остоженка, Хамовники, Патриаршие пруды, Замоскворечье.
Деловой центр Москвы довольно четко очерчен – это Пресненский район, где расположен крупнейший деловой кластер. В Замоскворечье, в районе Павелецкой находится второй по величине бизнес-кластер Москвы. Здесь сосредоточено более 800 тыс. кв. метров коммерческих площадей: бизнес-центры, отделения банков, торговые центры, гостиницы 4* и 5*.
В настоящее время района Москвы, который вызывает у жителей и гостей устойчивые ассоциации, скорее, нет. В советское время это практиковалось в большей степени. Например, в районе Патриарших прудов жила партийная элита, не одно поколение актеров, представителей Большого театра, Театра на Малой Бронной, кино.
В целом, Патриаршие не похожи на другие места Москвы, и их можно сравнить с районом Челси в Лондоне. Очень своеобразный, красивый, с богатой гастрономической составляющей. Сейчас здесь самая большая концентрация ресторанов, даже больше чем в европейских городах. При этом все они достойного уровня, с именитыми шеф-поварами. Хорошо, если таких особенных районов в Москве будет больше.
Я считаю, что застройщику больше нужно ориентироваться на потребности аудитории проекта, например, строить дома для семейного проживания. А принадлежность к определенному кластеру, деловому, накладывает серьезный отпечаток на квартирографию, площадь, инфраструктуру. Сейчас сложно представить дом, который был бы построен только для художников или писателей.
Петербург. Золотой треугольник и офисы в промзонах
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость», холдинг «ПСК».
Деловая и светская жизнь Петербурга традиционно сосредоточены в сердце города, которое образуют четыре района: Центральный и Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский.
Появление Лахта Центра стало шагом к децентрализации деловой жизни Петербурга. Хочется надеяться, что в сознании горожан это также спровоцировало понимание, что не только условный Невский проспект может быть центром притяжения.
Существуют локации, за которыми прочно закрепилось звание престижных: Петровский и Крестовский острова, локации вдоль берега Невы, например, Свердловская и Смольная набережные. И даже если там по соседству с жильем бизнес-класса обнаружится коммуналка – а такое в Санкт-Петербурге еще встречается, – эта деталь реальности практически никак не повлияет на восприятие места. В Петербурге в целом нет откровенно бедных районов. Социальное жилье и коммунальные квартиры всегда были рассредоточены по городу и не сформировали какие-либо неблагополучные территории, куда заходить опасно.
Для Северной столицы корректнее говорить об архитектурных особенностях районов. Именно они создают впечатление условной «бедности» или «богатства», хотя со средним достатком местных жителей коррелируют не столь явно, как можно подумать. Самые «знаменитые» районы, ассоциирующиеся с масс-маркетом, — это новые  Мурино, Кудрово, Девяткино. Но и это лишь обусловлено проектом, а не сложилось исторически. Если вместо многоэтажек эконом-класса строить малоэтажное жилье с гольф-клубами, водоемами и парками, то мы получим условно богатый район.
Кроме того, старые районы тоже меняются. Редевелопмент рождает новую архитектуру, новый образ жизни, а вслед за этим новые образы и ассоциации от места. Пройдёт еще лет 10-15 и петербуржцам придется пересматривать своё восприятие многих локаций. Сейчас в городе большое количество депрессивных зон, обширный «серый пояс». Его планомерная «переработка» и обновление, создание жилых и комфортных зон, полностью переформатирует городскую карту и локальные пейзажи.
Например, Выборгский район долгие десятилетия ассоциировался с промзонами, а жилые зоны здесь населяли рабочие этих промзон. Был такой Нобелевский городок возле бывшего завода Людвига Нобеля. Сейчас в этом районе появляется новое престижное жильё.
В Санкт-Петербурге нет ни одного района, где не ведется строительство жилья. Девелоперы создают новые благополучные районы, благоустраивают прилегающую территорию и многое другое. Они формируют облик районов, как благополучных, с жильём для счастливых людей.  Поэтому восприятие местности по большей части определяет проект. Если в нем нет бедности мысли, то и район никогда депрессивным не станет.
Квартиры в исторической застройке вдоль Каменноостровского проспекта, набережных Фонтанки или Мойки считаются местом проживания людей творческих профессий. Так сложилось исторически: в XIX веке в этих местах жили известные в столице архитекторы, художники, поэтому в коллективной памяти сохранилось такое представление об этих локациях.  В новейшей истории известность приобрела башня «дома-утюга» на Пяти углах, которую приобрел петербургский художник и устроил в ней свою мастерскую.
Главный ориентир застройщика ‒ характеристики локации: какой вид будет открываться из квартиры, транспортная доступность, окружение комплекса, история места. А вот ассоциативная часть это как раз то, что девелоперы могут изменить. А в случае с Петербургом — должны изменить.
Илья Пасак, заместитель директора по маркетингу компании «Мегалит – Охта Групп»
В Петербурге по количеству офисов лидируют Центральный и Московский районы, но ярко выраженной деловой зоны (как, например, «Москва-Сити») пока нет. Точкой притяжения для бизнеса со временем вполне может стать Лахта Центр. С вечерним отдыхом и развлечениями ассоциируются улицы Рубинштейна, Некрасова и Думская, с семейным отдыхом — ЦПКиО имени Кирова, парк 300-летия Петербурга.
Самые престижные локации Петербурга — Крестовский остров, Каменный остров, а также территория так называемого «Золотого треугольника». Самые бюджетные варианты жилья — в новостройках Парнаса, Шушар, северной части Красногвардейского района. Но говорить, что эти районы ассоциируются с бедностью, некорректно, потому что люди, которые там живут, имеют достаточный уровень дохода, чтобы приобрести собственное жилье (пусть даже с помощью ипотечного кредита).
В Петербурге есть здания, в которых долгое время жили и продолжают проживать представители определенных профессий (к примеру, Дом художников на Песочной набережной). Васильевский остров ассоциируется с СПбГУ, в Петроградском районе и в центре города стараются арендовать жилье специалисты креативного класса (собственники квартир там зачастую петербуржцы не в первом поколении).
Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
Петербург исторически делится на старый город и новостройки, поэтому для горожан и гостей города с бизнесом ассоциируется центр города — Центральный, Адмиралтейский, Петроградский районы. Именно в этих районах сконцентрированы офисы крупных компаний и властных структур. С отдыхом и развлечениями связаны те районы, которые богаты парковыми зонами: Елагин остров, Крестовский остров, парк 300-летия Петербурга, Курортный район, а также пригороды: Стрельна, Петергоф, Пушкин, Павловск.
С успехом, богатством ассоциируются Крестовский и Петровский острова, а также «Золотой треугольник» (в него входит часть Центрального, Адмиралтейского районов). Также престижен Петроградский район и некоторые локации в Московском и Василеостровском районах.
Думаю, что районов, ассоциируемых именно с бедностью, нет. Бытует мнение, что квартиры с самым низким ценником и качеством располагаются в пригородных зонах Ленобласти, но это не совсем так. Действительно, в областных новостройках привлекательные цены за счет не самого удачного расположения, но многие из этих проектов обладают продуманной концепцией и формируют качественную среду для проживания.
При выборе места и создания жилого комплекса безусловно нужно ориентироваться на район. Мнения о районах Петербурга уже сложились, сейчас девелоперы застраивают пригородную зону Ленобласти и стараются, чтобы пригороды воспринимались как районы с недорогим, но качественным жильем.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.