Эксперты: ключевые события уходящего года – реновация и отмена ДДУ

Новый год 2016

Конец года – время подводить итоги и делать прогнозы. Какие события стали наиболее значимыми для рынка недвижимости в уходящем 2018 году и к каким последствиям они могу привести в будущем, эксперты рассказали порталу UrbanLook.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

Пожалуй, самой запоминающимся событием в 2017 году стала реновация, которая будет крупнейшей государственной жилищной программой в Москве с советских времен. В начале года мэр заявил о том, что в столице расселят 5 тыс. устаревших пятиэтажных панельных домов, а их жители получат новые квартиры большей площади. Старт реновации привел к резкому снижению объема предложения на рынке в хрущевках, а также кратковременному повышению расценок. Если же говорить о застройщиках, то они восприняли планы властей с тревогой: город собирается окупить затраты на реновацию посредством продажи дополнительных площадей помимо запланированных для переселенцев. А это может осложнить ситуацию с превышением предложения над спросом, ведь застройщикам придется конкурировать с государством. На конец III квартала на столичном рынке насчитывалось в общей сложности 209 жилых комплексов и 114 апартаментов, хотя в аналогичный период прошлого года их было 178 и 98. То есть даже среди коммерческих застройщиков конкуренция постоянно растет. Если ко всем этим стройкам прибавятся жилые объекты от государства, да еще и по заниженным ценам (ведь себестоимость строительства у города ниже), то цены точно перестанут расти, а по многим проектам возможно даже снижение.

Ярослав Дарусенков,  руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Если говорить о рынке жилой недвижимости, то в целом по России наиболее важным событием стало уменьшение процентных ставок по ипотеке, как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. Средний размер ставок на первичном рынке на конец 2017 года составляет 9,7-9,8%, а на вторичном рынке – около 10%. Таким образом, улучшение условий ипотечного кредитования позволяет, во-первых, увеличить объем платежеспособного спроса, и, во-вторых, для части покупателей рассматривать для себя более выгодные предложения по квартирам с точки зрения площади и местоположения.

В 2018 году прогнозируется дальнейшее уменьшение ставок по ипотеке, тем более что сейчас ключевая ставка ЦБ составляет 7,75%. Это поддержит спрос на жилье, а также, в условиях снижающихся реальных доходов населения, приведет к увеличению ипотечных сделок в общем объеме продаж квартир. Сейчас, к примеру, по Москве их доля на рынке новостроек составляет в среднем порядка 50-55%, а по данным Росреестра за 10 месяцев 2017 года их доля в общем объеме сделок по Москве составила 30%. За аналогичный период 2016 года их доля составляла 24%.

Важным и, скорее, политическим решением будет являться регулирование «сниженных» условий по ипотеке, а именно: в 2017 году стала набирать популярность тенденция выдачи ипотечных кредитов с меньшим первоначальным взносом, или же вообще без него. В краткосрочной перспективе это увеличивает объем продаж, но вместе с тем в дальнейшем возрастает и риск увеличения объема невыплат, что может отрицательно сказаться на банковском секторе и рынке недвижимости.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»)

Самым неожиданным событием года стал заявленный переход от ДДУ к проектному финансированию. Несмотря на то, что полный отказ от долевого участия покупателей ожидается не ранее, чем через 3 года, влияние на рынок станет ощутимым гораздо раньше. Схема работы застройщиков полностью изменится. Не исключаю, что некоторые игроки рынка не смогут работать по новым правилам. Однако поскольку переход будет не резкий, а в течение трех лет, застройщики постараются вывести максимальное количество проектов в ближайшее время. Это приведет к росту объема предложения, который и так сегодня демонстрирует рекордные показатели. После перехода к проектному финансированию стоимость «квадрата» неизбежно возрастет, так как между дольщиком и застройщиком появится посредник в лице уполномоченного банка, рассчитывающего на свою долю в прибыли. Учитывая текущие расходы на обслуживание банковских кредитов без дополнительных вливаний со стороны дольщиков, себестоимость строительства квадратного метра может возрасти на 20-30%.

 

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»

Уходящий год был богат на законодательные изменения: власти предприняли усилия, направленные на повышение информационной открытости компаний   и прозрачности бизнеса. Был внедрен ряд механизмов, позволяющих защитить финансовые средства дольщиков, и в числе новшеств – ужесточение требований к проектной декларации, создание компенсационного фонда, ставшего настоящим резонансным событием для рынка недвижимости. Также произошла разработка новых правил в отношении девелоперов.

Согласно изменениям, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, от застройщиков потребуется не менее 3 лет работы, а также разрешений на ввод не менее 10 000 м2, что будет препятствовать практике создания отдельных юридических компаний под каждый проект. К этому нужно добавить запрет на строительство по нескольким разрешениям, а также замену требований по уставному капиталу на формирование на специализированном расчетном счете суммы, составляющей не менее 10% от стоимости проекта.

Правила постоянно меняются, поэтом вслед за данными мерами последовала новая инициатива: власти более активно перешли к идее использования эскроу-счетов и в целом выразили необходимость в отказе от привычной схемы привлечения денег со стороны застройщиков.

В дальнейшем – по факту перехода на новый формат – логично ожидать повышения стоимости недвижимости. Это связано с тем, что значительная часть финансирования идет за счет денег дольщиков (по сути, бесплатных), и застройщик будет вынужден искать средства из других источников и, прежде всего, кредитования. Вместе с этим мы можем предположить, что компенсирующим фактором выступит ипотека – власти намерены довести ключевую ставку до 6 -6,5% в обозримые сроки и сохранить комфортные условия кредитования.

 

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»)

Если говорить о наиболее значимых событиях в столице, то, безусловно, самое важное из них – программа реновации. Огромный масштаб переселения и нового строительства, конечно же, окажут влияние на рынок в целом, поскольку заметно увеличится объем предложения новостроек на перенасыщенном рынке жилья. Поэтому девелоперы будут острее ощущать конкуренцию, что подтолкнет их к существенному улучшению своих проектов, чтобы качеством, комфортом и эстетикой удержать рыночные позиции. Увеличение объемов предложения жилья в массовом сегменте приведет к долговременной стагнации цен, так как данный сектор рынка сегодня в столице наиболее конкурентный. Особенно заметно реновация скажется на тех проектах от частных застройщиков, которые попадут в зону ее активной реализации. Если сейчас девелопер возводит ЖК массового сегмента, скажем, в Рязанском районе Москвы, который практически полностью состоит из пятиэтажек, то после строительства новых объектов от города ему придется существенно снизить стоимость предложения, чтобы привлечь клиентов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.