3 Ноябрь, 16:28

Эксперты: квартиры рядом с трассами теряют в цене и с трудом находят покупателя

An old residential building is seen surrounded by a newly built ring viaduct, in Guangzhou, Guangdong province, China, June 18, 2015. The building was planned to be demolished, but residents in several units in the building refused to move out as they couldn't reach a compensation agreement with the authority, local media reported. REUTERS/Ma Qiang/Southern Metropolis Daily
Транспортная доступность – один из важнейших факторов, определяющих цену и привлекательность жилья.  Тем не менее, в Москве и Петербурге известны случаи протестов жителей близлежащих домов против строительства рядом с уже существующим жильём крупных магистралей. Одним из ключевых аргументов протестующих было возможное падение цен на квартиры из-за наличия магистрали рядом. Подешевеет ли квартира из-за строительства рядом крупной магистрали?
 Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
При строительстве новых магистралей цены на квартиры в уже имеющихся домах падают точечно. По большему счету все зависит от того, насколько близко будет проходить транспортная магистраль к дому, а также от того, куда выходят окна квартиры.
При условии, что дом стоит непосредственно на границе с транспортом, а окна квартиры выходят на шоссе, то стоимость такого жилья может снижаться примерно до 10%.
Если же дома не будут примыкать к будущей магистрали, то такие квартиры как правило снижаются по стоимости только на период строительства, а после ввода магистрали цены, как правило, снова выравниваются.
Как правило строительство новых магистралей предполагается там, где улично-дорожная сеть не справляется с нагрузкой, поэтому в появлении новой крупной транспортной артерии рядом с уже существующим жилым комплексом мы видим исключительно преимущества.
Конечно же, если рассматривать недостатки, то можно говорить о пробках на период строительства и плохой экологии. Однако, экологическая ситуация в Москве сама по себе является неблагоприятной, и мы никак не можем уйти от загазованности из-за появления все большего количества автомобилей.
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»
Строительство крупных магистралей способно оказать влияние на стоимость квартир в близлежащих домах, но при этом уровень воздействия будет неоднородным в зависимости от объекта. Например, квартиры, окна которых непосредственно выходят на оживленную магистраль, могут как раз немного потерять в цене из-за ухудшающих факторов, к которым относятся возросший уровень шума, а также пыль, взлетающая из-под колес машин.   Больше всего в этом случае страдают объекты, которые расположены ближе всего к дороге – то есть на нижних этажах и непосредственно у источника шума.  При этом нельзя сказать, что дисконт очень большой, учитывая, что улучшение транспортной доступности позволяет оптимизировать время в пути и является преимуществом. В целом можно говорить о снижении на 5-7%. При этом квартиры, которые выходят во двор или находятся на некотором удалении от новой магистрали, и вовсе не заметят негативного влияния.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Наличие непосредственно под окнами крупной магистрали или даже просто оживленной дороги оказывает влияние на ценообразование объектов недвижимости, каждый день испытывающих все «прелести» такого соседства. Даже на первичном рынке девелоперы делают определенный дисконт на квартиры, выходящие окнами на дорогу за счет менее ликвидных видовых характеристик и шумового воздействия. В массовом сегменте разница составляет 2-5%, для высокобюджетных проектов – 5-20%. Однако это касается квартир, находящихся буквально в нескольких метрах от оживленной дороги. Если это просто трасса на расстоянии 200-500 метров от дома, то на прайсе наличие дороги не отражается.
В качестве примера, когда появление магистрали оказало отрицательное влияние на стоимость жилья, стоит назвать улицу Зеленоградская, рядом с которой построена эстакада – первый участок Северо-Восточной хорды. В результате несколько квартир на уровне третьего этажа буквально окнами выходят на дорогу и нескончаемый поток машин. Цены на такие лоты упали на 7-10%.
Или другой пример – улица Народного ополчения, которая также была расширена, в т.ч. с помощью эстакад. Стоимость на первых этажах снизилась на 8-12%, однако даже это не помогает найти покупателя. Нам известны квартиры, которые экспонируются в этом районе на протяжении более трех лет, но так и не реализованы, несмотря на дисконт.
В то же время появление новых дорог в целом улучшает транспортную доступность района, что ведет к росту среднего уровня цен, дисконтируются только отдельные лоты, которые в большей степени оказались под неблагоприятным воздействием магистрали. Не стоит забывать о том, что примерно каждая третья квартира в Москве выходит на дорогу, поэтому ее наличие – это издержки мегаполиса, с которыми приходится мириться.
Главное преимущество новой дороги – это сокращение времени в пути, как следствие – улучшение транспортной доступности и ликвидности недвижимости в районе. Недостатки связаны с ухудшением качества проживания, а именно – дополнительным шумом, пылью, выхлопными газами, а также повышенным освещением в темное время суток. Однако, учитывая современные технологии, все перечисленные недостатки можно успешно свести к минимуму. Например, с шумом отлично справятся качественные стеклопакеты, которые априори нужны из-за сурового климата нашей страны.
От пыли спасают приточные вентиляторы, монтирующиеся в окна, стены, а также вентиляционные шахты и воздуховоды. От выхлопных газов помогают бризеры с трехступенчатой системой очистки воздуха. Наконец, плотные шторы избавят вас от уличного освещения и света фар проезжающих мимо автомобилей. Кто-то использует более современные технологии, затеняя окна специальными пленками с напылением. Жизнь фактически в любой квартире, даже выходящей на оживленную трассу, можно сделать максимально комфортной, поэтому появление рядом с новостройкой дороги можно считать плюсом, так же, как и запуск станции метро.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Понятие «рядом» здесь является ключевым. И то, на каком расстоянии находится транспортная магистраль от жилого дома, будет означать, является ли это недостатком или преимуществом для жильцов.
Наличие в непосредственной близости, а именно на расстоянии не более 100 м в прямой видимости из окон крупной трассы снижает комфорт проживания – это повышенный уровень шума, это пыль и грязь, которые остаются на окнах даже 13-16 этажей, это постоянная суета от огромного потока машин, это вредные выхлопы автомобилей, это затрудненный выезд из двора на оживленную магистраль.
Но понятие «рядом», распространяется также на дома, которые расположены внутри квартала, в соседнем квартале, где уже «вредного» воздействия трассы почти не чувствуется, но остается ее преимущество, а именно: улучшенная транспортная доступность.
Применительно к цене недвижимости – квартиры в домах, испытывающие вредное воздействие трассы, конечно, не только теряют в цене, причем иногда и очень значительно: до 30% своей первоначальной стоимости, но и с трудом находят своего покупателя.
Квартиры в домах, которые «удаленно рядом», наоборот могут в цене вырасти в зависимости от степени благоприятного влияния новой крупной трассы.

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.