Эксперты: новый закон об апартаментах не снизит привлекательность формата

Апартаменты

Минстрой РФ подготовил проект закона о регулировании рынка апартаментов. В соответствии с ним, апартаментами будет считаться структурно обособленное помещение в многофункциональном здании. Отдельно построенные дома, а также промышленные помещения, перестроенные в жилые, апартаментами считаться не будут. К апартаментам будут применяться те же положения Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах. Повысятся ли цены на апартамент после принятия нового закона, и изменится ли интерес застройщиков к этому формату?

 

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»

С законодательной точки зрения само понятие апартаментов отсутствует, однако разработка и принятие законопроекта, регулирующего данный сегмент недвижимости, изменит ситуацию. Теперь сам формат будет регламентирован, что позволит расширить права собственников, владеющих квадратными метрами в таких объектах.

 

Очень важным моментом является распространение гарантий законодательства о долевом строительстве (согласно данным из открытых источников, данные разъяснения даны в Минстрое).   Хотя владельцы апартаментов в строящихся комплексах, реализуемых в рамках 214-ФЗ, и защищены законодательно, нельзя сказать, что они обеспечены теми же возможности, что и собственники квартир на первичном рынке.  Иными словами, покупателям жилья в новостройках доступен более широкий выбор механизмов, и ситуация может измениться вместе с принятием законопроекта, регулирующего сегмент апартаментов.

 

В целом принятие законопроекта способно повысить привлекательность апартаментов для приобретения, что позволит застройщикам использовать более широкие возможности в плане их позиционирования и продвижения. То есть те покупатели, которых смущал формат апартаментов, смогут их рассмотреть для покупки. Но при этом есть нюанс, которые связан с высокой конкуренцией со стороны сегмента квартир.

Также  нужно подчеркнуть, что в тексте законопроекта  апартаменты  обозначены как структурно обособленные помещение в многофункциональном здании, в то время как подобный формат жилья представлен и в отдельно стоящих строениях и в перестроенных промышленных объектах. Таким образом, не весь сегмент апартаментов охвачен текущей версией законопроекта.

 

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:

Апартаменты и сегодня является достаточно распространенным форматом, только за прошедший квартал их доля выросла до 20% от общего объема предложения рынка новостроек. Так как увеличилось количество сданных объектов с апартаментами, данная законодательная инициатива очень актуальна. В результате принятия нового законопроекта можно ожидать повышения цен на апартаменты, так как после снятия существующих сегодня «возражений» по данному формату, его доля в общем объеме рынка новостроек вырастет. Разница в цене 10-15% при этом сохранится, но возрастет спрос.

Интерес застройщиков вряд ли снизится. Существуют земельные участки, где строительство многоквартирных домов запрещено, на них можно строить только комплексы с апартаментами, и при принятии данного законопроекта апарты будут продаваться гораздо лучше. Также стоит отметить, что данный формат не предусматривает никаких обременений для застройщиков в отношении социальной инфраструктуры.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

Девелоперы, безусловно, сделают попытку приблизить цены на апартаменты к стоимости квартир. Однако далеко не всем это удастся. Многие проекты изначально построены и спроектированы таким образом, чтобы привлечь покупателей именно формата апартаментов: без социальной инфраструктуры, но, скажем, близко к центру. Если цены вырастут, то они проиграют конкуренцию окружающим жилым комплексам, потеряв значительную долю покупателей. Проще говоря, относительно низкая цена давно стала одним из основных преимуществ апартаментов и далеко не у всех застройщиков получится добровольно от него отказаться ради возможного увеличения дохода.

В целом девелоперы с энтузиазмом воспринимают проект Минстроя. Однако остается открытым вопрос, какие технические и градостроительные требования будут предъявлены к апартаментам. Если по этим аспектам, как и по юридическому статусу и набору прав для владельцев, многофункциональные комплексы будут приравнены к жилью, то можно будет признать, что апартаменты фактически перестанут существовать в сегодняшнем облике. Если же правовой статус будет приравнен к жилью без соответствующего повышения требований к техническим и градостроительным нормам, то у застройщиков появится пространство для маневра при выборе концепции проекта. Условно говоря, они смогут сэкономить на технических моментах, чтобы дать покупателю более доступный продукт, при этом не ущемив его в правах на постоянную регистрацию, льготы, доступ к существующей инфраструктуре.

 

Геннадий Устинов, коммерческий директор многофункционального комплекса «Звезды Арбата»

Если рассуждать о том, что апартаментами будут признаваться структурно обособленные помещения в многофункциональном здании, то это предпосылка вполне логична. Дело в том, что в западных странах под апартаментами понимают как раз жилье гостиничного типа с сервисным обслуживанием. Сам этот формат апартаментов изначально предполагает возможность получения дополнительных сервисных услуг, таких как клининг, доставка еды и многое другое, что, с точки зрения экономики, значительно выгоднее организовывать, если апартаменты - это часть многофункционального здания.

В России апартаменты появились недавно и только набирают свою популярность. Во многом это связано как раз с тем, что российские граждане пока не очень привыкли жить в недвижимости, не имеющей статуса жилой, и очень много внимания уделяют такому фактору как возможность зарегистрироваться в купленном жилье. В случае с элитными апартаментами или апартаментами премиум-класса регистрация, конечно, играет значительно менее важную роль, поскольку в подавляющем большинстве случаев это не единственное жилье покупателей.

 

Одной из причин появления апартаментов является стоимость перевода назначения земельных участков под строительство жилых зданий. Застройщикам выгоднее не нести затрат по смене статуса земельного участка и строить нежилые помещения, называя их апартаментами, при этом не брать на себя обязательства по строительству инфраструктуры. Если апартаменты признают жилыми помещениями, то у застройщика возникнут эти обязанности и себестоимость строительства соответственно увеличится. Но на стагнирующем рынке повышать цену квадратного метра больше чем на 5-7% вряд ли кто то решится.

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.