Эксперты: переход на проектное финансирование приведёт к подорожанию квартир

С 1 июля нынешнего года строительные компании перейдут на проектное финансирование. Отныне они смогут получить кредит банка-инвестора только на конкретные проекты. К каким последствиям это приведёт и как скажется на состоянии рынка жилья?

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood

Для девелоперов  в целом сократится девелоперский цикл – между реализацией одного проекта и запуском другого.  Да, уже через год-полтора объем новых проектов может сократиться. Девелоперы будет обременен целевым кредитом, расходы на стройку будут расти. Возможно, с рынка уйдут некоторые игроки. Однако на общий темп строительства  это может не отразиться: просто увеличится количество проектов,  подконтрольных банкам.

Сейчас  же девелоперы торопятся запустить стройки на очень перспективных площадках еще по старой  схеме. Новая же схема, на мой взгляд, до конца не проработана  и у представителей рынка остаётся еще много вопросов. Один из них, например: будут ли нормы проектного финансирования одинаковыми для Москвы и регионов?

Позитивное  последствие новшества в том, что рынок может стать  более цивилизованным, степень защиты покупателя жилья станет выше.  Негативное – цена жилья для покупателя может вырасти.

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский)

На мой взгляд, ограничения на сторонние заимствования приведет к осложнению реализации некоторых проектов. По сути, у застройщика остается только два источника финансирования – целевой кредит и собственные средства. Аккумулированные на реализацию одного проекта средства нельзя будет расходовать нецелевым образом, однако закрывается не только «выход», но и «вход», то есть непонятно, каким образом можно будет дофинансировать строительство. Сейчас девелоперская компания может выдать подконтрольному застройщику беспроцентный займ, если он потребуется в ходе реализации проекта. Таким образом девелоперы закрывают временные «бреши», которые могут образоваться, скажем, из-за сезонного снижения спроса. Теперь эта схема фактически не будет применяться из-за ограничения источников финансирования. Соответственно, девелоперам придется формировать бюджет из собственных средств с запасом, либо увеличивать объемы кредитного заимствования. В конечном счете, это может привести к росту себестоимости строительства и повышению цен.

Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management

Очевидно, что проектное финансирование приведет к удорожанию конечного продукта, и к неопределенным последствиям с точки зрения сроков и качества строительно-монтажных работ. Из-за того, что деньги теперь будут приходить на счет банка, а не на счет застройщика. Процедура, по которой банк будет проводить платежи - пока никому неизвестна.

Банк будет полностью вовлечен в финансирование конкретных подрядчиков, и, вероятно, будет иметь некие права по отказу производить тот или иной платеж в определенные сроки.

В процессе девелопмента многие решения по разным причинам принимаются в ручном режиме. Не секрет, что многие застройщики используют такой механизм, как неподписание акта выполненных работ подрядчику, если остаются нерешенные вопросы. Они могут не касаться работ как таковых, а касаться, например, документации. При этом финансирование подрядчика не останавливается. Формально это проводится не как оплата услуг, а как продолжение авансирования. Банк на такое точно не пойдет.

Поэтому я уверен, что проектное финансирование приведет к снижению темпов строительства. А еще к росту цен на квартиры, к серьезному ограничению конкуренции: порог входа на рынок, который сейчас довольно низкий, будет задран слишком высоко. Описать все последствия на данном этапе - почти невозможно. Очевидно одно - они будут крайне негативными. Едва ли проектное финансирование приведет к уменьшению рисков, с точки зрения появления обманутых дольщиков.

Уже сейчас очевидно, что на рынке будут присутствовать в первую очередь государственные банки, потому что крупных частных банков почти не осталось.

Мы наблюдаем вхождение государства в строительную отрасль. Сейчас она находится в частных руках, и возможно именно поэтому так неплохо развивается, и дает гигантское количество налогов, рабочих мест. С переходом на проектное финансирование мы получим все последствия государственного участия в бизнесе. Объяснять их излишне: мы уже видим их на примере развития нефтяной отрасли.

Олег Колченко, управляющий партнер ГК «Основа»

С 1 июля нас всех ждут серьезные изменения, и это только начало трансформации рынка недвижимости. По сути, начинается переходный период на пути полного отказа от долевого строительства и перехода на проектное финансирование. В ближайшие 2-3 года рынок будет жить в условиях уже принятых достаточно жестких поправок в 214-ФЗ, и в это время, по моим прогнозам, рынок ждет дальнейшее укрупнение, уход небольших компаний и плавное сокращение объемов строительства с перспективой роста цен.

Да, эти последствия мы увидим не сразу: девелоперы сделали себе задел на ближайшие полтора-два года, оформив разрешения на строительство до вступления в силу этих поправок. Но последствия неизбежны. Более того, через 3 года, после полного перехода на проектное финансирование, например, расходы застройщика на привлечение средств по сравнению с сегодняшним днем вырастут в среднем на 60% и более, соответственно, пропорционально вырастут и цены на жилье. К этому времени весь девелоперский бизнес снизится в объемах и будет строиться вокруг банков, которые будут аккредитовать застройщиков, выдавать проектное финансирование и контролировать стройку. Покупатель в результате всех этих глобальных нововведений будет более защищен, но за это придется доплатить.

Также есть понимание, что опыт реновации в Москве будет потом тиражироваться в регионах, за счет чего на рынке жилья стандартного и комфорт-класса закрепится основной игрок - государство, как крупнейший застройщик, который строит и продает жилье.

Антон Гаврилов: директор Департамента правового обеспечения ГК «ИНТЕКО»

Для адаптации девелоперов к новым законодательным реалиям российское правительство разработало дорожную карту. Документ представляет собой план с целевой моделью финансирования, состоит из трех этапов и завершится до конца 2020 года.

По новым правилам, застройщиков обяжут отказаться от привлечения средств дольщиков. Реализация проектов будет возможна только на основе проектного финансирования. Его ставка, как заявили недавно в Центральном банке РФ, составит 6 %. Однако сейчас ни в одном из проектов нашей компании нет ставки ниже 10 %. Поэтому стоит ожидать, что реальная стоимость привлечения банковского финансирования в отрасли может составить 11-12 %.

Многие застройщики выбрали свой путь адаптации к введению нового законодательства: получить новые разрешения на строительство до 1 июля этого года, т.е. до начала переходного периода. В этом случае девелопер сохранит возможность привлекать средства дольщиков. А это более дешевые деньги для строительства и, соответственно, более привлекательные цены для покупателей жилья. Но ускоренная разработка документации может привести к тому, что корректировка проекта продолжится и после получения разрешения. Изменения потребительских характеристик, в свою очередь, могут негативно воспринять покупатели.

Впрочем, ключевой участник системы адаптации - даже не девелоперское сообщество, а банковский сектор. Кто войдет в состав уполномоченных банков, какие финансовые условия предложат застройщикам – вопросы, на которые пока нет ответов. Можно сказать, что государство указало путь к новой модели для застройщиков, а вот банки пока не открыли дверь. Мы все смотрим на банковский сектор, как он справится с задачей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.