Эксперты: подмосковные застройщики должны создать альтернативу столичным проектам

По данным аналитики, за два года доля сделок с квартирами в новостройках Московской области сократилась с 80% до 37% от общего объема сделок в Московском регионе в пользу предложения в столице. Покупатели всё чаще предпочитают московские проекты подмосковным. Есть ли основания бить тревогу у подмосковных застройщиков? Как привлечь покупателя в регион?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Доля подмосковного рынка в структуре продаж новостроек всего московского региона действительно сокращается, однако по абсолютному числу сделок Московская область все же сохраняет лидерство. По данным Росреестра, в 2016 году в Подмосковье было зарегистрировано 92 тыс. договоров долевого участия, а в Москве – 36 тыс. В 2017 году в Московской области приобрели 95 тыс. новостроек, а в Москве – 54 тыс. Таким образом, доля Подмосковья снизилась с 72% до 64%, но все же она выше 50%.
Нельзя не признать, что спрос перетекает в Москву: столица сегодня предлагает покупателям относительно небольшие бюджеты покупки (от 3,5 млн рублей за квартиру в пределах МКАД). В таких условия, разумеется, большинство работающих в столице жителей Московской области предпочитают перебираться в Москву. Однако нужно понимать, что абсолютное число сделок в Мосоковской области все же не уменьшается, а это значит, что на место мигрирующих в столицу покупателей новостроек приходят другие люди. В большинстве своем это переселенцы из периферии Московской области, а также жители других регионов страны. Именно они пополняют число клиентов подмосковного рынка первичного жилья, поэтому, несмотря на то, что ситуация действительно сложная, критической ее пока назвать нельзя.
Подмосковные застройщики, на мой взгляд, должны создавать реальную качественную альтернативу столичным проектам. Для этого необходимо использовать те сильные стороны Подмосковья, которых нет у Москвы. Такой альтернативой мне видится малоэтажная застройка загородного типа, которую в столице представить сложно. Именно такие объекты могут завлечь покупателя открытой линией горизонта, экологией, тишиной и другими параметрами качественной жизни, которыми в столице могут похвастаться далеко не все жилые комплексы даже дорогостоящих сегментов. Сейчас же в погоне за прибылью подмосковные девелоперы продолжают возводить многоэтажные бетонные глыбы, которые хорошо вписываются в городской пейзаж, но нелепо смотрятся в чистом поле.
Вместе с тем нужно понимать, что покупателя привлекают не сами новостройки, а уровень качества жизни региона. По сравнению со столицей в Московской области намного меньше рабочих мест, требующих высокой квалификации, более низкие социальные гарантии, не столь развита транспортная, социальная, коммерческая и развлекательная инфраструктура (за исключением крупных городов-спутников). Таким образом, само Подмосковье должно меняться, чтобы местный рынок новостроек стал более конкурентоспособным.
В Московской области есть проекты, которые не уступают по качеству и содержанию столичным, однако встречаются и жилые комплексы с более скромными характеристиками. Как правило, они расположены за пределами городов спутников недалеко от МКАД. Таким комплексам сегодня все сложнее «держать удар» со стороны более современных конкурентов как в столице, так и в области. Зачастую ввод в эксплуатацию социальных объектов откладывается на завершающие стадии строительства, поэтому до определенного этапа житель подмосковной новостройки может рассчитывать только на отдаленную инфраструктуру. В столице же даже если детские сады, школы и поликлиники не предусмотрены проектом, покупатели могут воспользоваться уже существующими объектами. Именно поэтому часто выбор падает на столичные, а не подмосковные новостройки.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
 Проблемы с затовариванием начались еще несколько лет назад, однако на рынок продолжали выходить значительные объемы первичного жилья.  Сейчас ситуация является весьма сложной, тем более что еще не закончилось законодательное реформирование отрасли (подразумевается идея перехода на проектное финансирование), однако мы видим и положительные моменты.   В частности, речь идет о поддержке спроса за счет внедрения более доступной ипотеки.
 Подмосковные застройщики привлекают покупателей за счет скидок и прочих маркетинговых программ, при этом конкуренция происходит еще и за счет вывода в реализацию более качественных проектов. Новые комплексы и микрорайоны отличает улучшенная архитектура, более продуманное оформление придомовой территории, поэтому «старым» объектам с остатками квартир в продаже приходится нелегко в битве за покупателя.
 Покупателей интересует привлекательное по стоимости жилье с удобной транспортной  доступностью. Нельзя сказать, что подмосковные проекты хуже. Наоборот, в последнее время появилось много проектов с интересной визуальной составляющей. Однако вопрос транспорта остается ключевым – люди не хотят терять время в дороге (многие работают в столице) и по возможности стремятся приобрести с жилье с более удобным расположением. Собственно, это и есть один из основных аргументов.
Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»
Тенденция перетекания части спроса из Подмосковья в Москву началась еще несколько лет назад и ряд застройщиков в Московской области уже столкнулся с данной проблемой еще в 2016-2017 годах. Поэтому сегодня как таковой паники среди девелоперов нет, многие из них уже успели подстроиться под текущую конъюнктуру рынка. В частности, некоторые застройщики по возможности отложили выход в продажу своих новых крупных проектов и сосредоточились на реализации текущих. Другие увеличили в своих жилых комплексах долю компактных квартир с небольшим бюджетом, сделав их более доступными для более широкой аудитории потребителей. В ближайшие несколько лет в целом основной вектор спроса, скорее всего, сохранится именно на столичных проектах. Отчасти этому будет способствовать стартовавшая в этом году программа реновации, в рамках которой городские власти, согласно данным из открытых источников, планируют реализовать часть построенного жилья.
В первую очередь подмосковные застройщики могут привлечь покупателя за счет более низкой цены. Финансовые возможности большинства граждан нашей страны с начала кризиса в 2014 году постепенно снижается. Поэтому в сегменте массового жилья сегодня наиболее востребованы небольшие квартиры с минимальным бюджетом покупки, приобрести которые в ипотеку может себе позволить себе широкая аудитория покупателей. Второй способ – улучшать качество продукта при сохранении среднерыночной цены, и строить концептуальные проекты с нетиповой архитектурой, разнообразными планировками, больше внимание уделять благоустройству общественных пространств жилого комплекса. Такие новостройки будут более конкурентоспособны по сравнению с типовыми проектами массового сегмента, которые в большинстве случаев сегодня появляются в столице и области.
Отток части покупателей с Подмосковного рынка новостроек на столичный связан с появлением большого числа проектов массового сегмента в границах МКАД. Поскольку цены на квартиры в подобных новостройках уже не существенно отличаются от стоимости жилья в аналогичных по классу проектах в ближайшем Подмосковье (до 5 км от МКАД), те, кто имеет возможность накопить или взять в кредит большую сумму для покупки недвижимости переориентировались на Москву. Конечно, по транспортной доступности и обеспеченности инфраструктурой столичные проекты зачастую превосходят, новостройки в Московской области. Дополнительное преимущество от покупки квартиры в Москве – это получение столичной прописки и всех прилагающихся к ней льгот и «бонусов».
При этом тенденция перетекания части спроса практически не коснулась новостроек в городах ближнего Подмосковья (10-20 км от МКАД). Дело в том, что по цене они практически не конкурируют даже с самыми дешевыми столичными проектами. К примеру, приобрести компактную студию площадью около 25 кв. м в строящемся жилом комплексе в том же Домодедово или Лобне можно за 1,5-2 млн рублей. В границах МКАД подобная квартира будет стоить минимум в два раза дороже. У проектов, расположенных в ближнем и среднем Подмосковье, по большей части своя аудитория покупателей, которая в силу своих ограниченных финансовых возможностей даже не рассматривает покупку квартиру в столице.
Ярослав Дарусенков,  руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Первичный рынок недвижимости Московской области действительно ощутил на себе уменьшение спроса. Наибольшую конкуренцию испытывают города-спутники Москвы, которые расположены в радиусе до 15 км от МКАДа.  При этом максимальный объем предложения в МО сосредоточен в масс-маркете. Рассматривая только массовое жилье, мы видим, что средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве 152 тысячи рублей, а в области – 78-80 тысяч. Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в Подмосковье составляет около 3,6 миллиона рублей. В то время как в городах ближе к МКАДу и с хорошей транспортной доступностью (Долгопрудный, Реутов, Мытищи, Котельники, Красногорск, Химки) средний бюджет возрастает до 4-4,6 миллионов рублей, а в более удаленных городах, типа Ивантеевка, Щелково, Домодедово средняя стоимость уже в районе 2,5-2,7 миллионов рублей. При этом в столице в «старых границах» – 6,4 миллиона рублей. Стоимость двухкомнатной квартиры в Москве в 1,8 раза выше, чем в Подмосковье, трехкомнатной – в 2,1 раза. Стоимость в Москве выше, но и порог входа за последние два года снизился, что и привело к перетеканию спроса в «старые» границы столицы.
В то же время предпосылок к увеличению цен не предвидится, а объем предложения в Москве с учетом реновации будет только расти.  Наиболее целесообразный выход для подмосковных застройщиков – снижение стоимости. В условиях высокой конкуренции, сохраняя прежнюю цену, можно не дождаться своего покупателя, и остаться с долгами по кредитным обязательствам перед банками. Прежде всего, востребованными останутся проекты с развитой сетью общественного транспорта и инфраструктурой. Здесь выигрывают такие города как Люберцы, Красногорск, Химки, Реутов, Долгопрудный, Мытищи. Помимо запланированной инфраструктуры жилых комплексов, у покупателей в распоряжении уже сложенная городская инфраструктура.
Вероника Манн, директор по маркетингу компании «БИГ-Девелопмент», девелопера ЖК «Котельнические высотки»:
Подмосковье характеризуется обширными проектами со значительной территорией освоения, большим количеством очередей и корпусов и длительным сроком реализации. Поэтому чаще всего объем предложения увеличивается не за счет новых проектов, а за счет начала продаж новых корпусов.
Спрос на новостройки в Московской области в целом сохраняется на фоне постоянного улучшения транспортной инфраструктуры и доступности различных районов Московской области.  Московская область способна предложить покупателям просторные квартиры в районах с хорошей экологией с отличной доступностью по приемлемой цене. Такие варианты охотно выбирают молодые семьи и владельцы собственного бизнеса, для которых неважна близость дома к офису и пр. Также недвижимостью в Московской области интересуются люди, которые уже живут в непосредственной близости от новых проектов в старом фонде. Региональные покупатели составляют не более 30% от общего числа покупателей, например, в Котельниках
Граница между Москвой и Московской областью с точки зрения удобства проживания постепенно размывается. Транспорт, магазины, школы, развлечения – все это уже есть в Московской области и часто очень высокого качества. Поэтому однозначно стоит рассматривать Московскую область как место для приобретения недвижимости как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Цены на протяжении всего года либо оставались на прежнем уровне, либо незначительно (на 2-3%) росли.
Мы видим, что просторные однокомнатные квартиры являются самым ликвидным на рынке Московской области жильем. Особенным интересом у инвесторов пользуются однокомнатные квартиры большой площади – от 40 кв.м. со свободной планировкой, но с возможностью разделения на зоны. На рынке недвижимости действует правило: чем больше площадь, тем выгоднее приобретение. Также определяющую роль играет стоимость покупки, а также дальнейший спрос с точки зрения сдачи в аренду. Основную массу арендаторов в Подмосковье составляют молодые семьи без детей или молодые люди, не состоящие в браке и живущие отдельно от родителей. Просторные однокомнатные квартиры для них являются идеальным вариантом аренды, и соответственно обладают повышенной инвестиционной привлекательностью.
В первую очередь, Московская область, конечно, отличается более выгодной экологической обстановкой, а также бОльшей площадью квартир. При одинаковом качестве и постоянно развивающейся транспортной инфраструктуре за одни и те же деньги покупатель может приобрести в Московской области более просторную квартиру с лучшими видовыми характеристиками. Эта позиция остается неизменной.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.