Эксперты: покупатели пользуются последней возможностью взять ипотеку с господдержкой

В марте Правительство планирует завершить программу государственного субсидирования ставок на ипотеку. В связи с этим уже сейчас банки фиксируют нехарактерный для периода рост числа заявок на ипотечные кредиты. Сколько продлится подобный ажиотажный спрос и какие могут быть альтернативы субсидированию ипотечных ставок, эксперты рассказали порталу UrbanLook.
 


Алексей Перлин, генеральный директор ГК «СМУ-6 Инвест»
До 15 февраля стоит ожидать дальнейшего роста числа заявок на ипотеку с господдержкой. Сейчас будет самый ажиотаж. Почему до 15? 2 недели в среднем занимает оформление сделки, а 29 - последний день выдачи ипотеки, поэтому те, кто подаст заявку в банк после 15-го февраля, банально не успеют ее получить.
 По сути, для застройщика и тех, кто продает квартиры, субсидирование первоначального взноса может стать нормальной альтернативой нынешней программе ипотеки с господдержкой. Возможно, это будет работать даже лучше: есть большой пласт заемщиков, которые не могут набрать необходимые 20% первоначального взноса сейчас и поэтому отказываются от покупки квартиры, пока не наберут необходимую сумму. На банковском секторе это скажется скорее негативно, т.к. новая мера повышает риски всей банковской системы, добавляя в систему как  благонадежных, так и неблагонадежных заемщиков. Все-таки необходимые для первоначального взноса 20% - некий показатель финансовой состоятельности заемщика.


Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
Действительно,  заявление Минфина подстегнуло спрос на ипотечные кредиты. Заемщики понимают, что ставки увеличатся, поэтому стараются купить квартиру сейчас, пока еще действуют программы с господдержкой. С учетом текущего ажиотажа, отток заемщиков после прекращения госсубсидирования, скорее всего, будет весьма ощутим. В случае отмены программы мы предполагаем, что ставки составят около 13-14%, и, возможно, выше. Данные условия кредитования можно считать приемлемыми для заемщиков, однако в условия экономической нестабильности  поддерживать высокий спрос при таких ставках весьма проблематично. С учетом текущей экономической нестабильности и непрогнозируемости доходов покупатели вряд ли будут с ажиотажем  взваливать  на себя долгосрочные обязательства.


Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development
 
Можно ожидать, что многие постараются успеть воспользоваться возможностью оформления ипотеки с субсидированной ставкой, сейчас ипотечные кредиты по данной программе выдаются по ставке от 10,9%. Соответственно перед отменой программы возникнет относительный ажиотаж заявок и сделок по этой программе в январе-феврале 2016г. Затем в течение нескольких месяцев на рынке будет наблюдаться стагнация, а ипотечные ставки с марта 2016г. вырастут до уровня 14-16%. Через несколько месяцев, ближе к июню 2016г. ипотечный спрос начнет постепенно восстанавливаться, однако, падение по ипотечным сделкам составит 30-40% по отношению к текущим продажам по ипотеке. Но, если ключевая ставка будет постепенно снижаться ЦБ и вернется на докризисный уровень 8-8,25%, то ситуацию удастся сгладить, и вопрос о программе по субсидированию ипотечной ставке будет стоять не так остро.


Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet
Пока власти озвучили только одну из возможных альтернативных мер – субсидирование первых взносов по ипотеке, однако, на мой взгляд, эта мера далеко не так эффективна, как субсидирование ставок. Сейчас довольно большой процент потенциальных заемщиков имеют низкий доход и излишне закредитованы, а такая мера только увеличит долю таких «проблемных» заемщиков. На рынок теоритически смогу выйти покупатели, которые не обеспечены собственными накоплениями и не располагают достаточными доходами для их формирования, следовательно портрет ипотечного заемщика ухудшится и риски банков увеличатся.


Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group
Безусловно, новость о возможном прекращении программы субсидирования ипотеки подстегнула многих выжидавших покупателей наконец решить квартирный вопрос. В феврале мы также ожидаем повышенного спроса на ипотеку, так как в случае отмены субсидирования для многих это будет последним шансом оформить кредит на льготных условиях.
На данный момент все предложенные альтернативные варианты не видятся столь же эффективными, как субсидирование ставки по ипотеке. С отменой программы ставка по кредиту неминуемо вырастет, соответственно, ежемесячный платеж заемщика увеличится, а это в нынешних условиях является самым болезненным фактором для покупателя. Действительно, сейчас государство предлагает различные варианты, например, ипотечный продукт, где ставка привязана к уровню инфляции, субсидирование первоначального взноса, однако пока эти меры не могут в полной мере заменить завершающуюся программу.


Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер»
 
Минфин однозначно заявил о прекращении программы Господдержки ипотеки, это уже не планы, а принятое решение. Это означает, что государство с 1 марта 2016 года не будет субсидировать ставки по жилищным кредитам из бюджета, как это делалось в течение последнего года. При условии сохранения текущего значения ключевой ставки ЦБ, с марта 2016 года программы ведущих банков по ипотеке зафиксируются на уровне 13-14,5% годовых — вместо текущей ставки  11,5-12%.
Такое увеличение ставки повысит ежемесячный аннуитетный платеж в массовом сегменте жилья примерно на  4-5 тысяч рублей в месяц. С одной стороны, сумма невелика, с другой — подтверждаемая банку сумма ежемесячного дохода вырастет уже на 10 тысяч рублей. Чтобы не потерять клиентов, для которых эта разница критична, застройщики будут вынуждены субсидировать ставку банка со своей стороны. Но маржа строителей уже сейчас минимальна, а цены, по сути, близки к себестоимости. Значит, придется увеличить стоимость метра. Таким образом, с марта 2016 г. ставка по ипотеке станет выше, при этом и стоимость метра тоже подорожает.
Очевидно, после прекращения действия программы субсидирования спрос на ипотеку резко сократится, и весна будет непростым периодом для многих девелоперов. По рынку в целом вполне можно прогнозировать снижение спроса на первичное жилье порядка 30%, при том, что объем предложения, наоборот, вырастет. Некоторым компаниям, если не сказать “многим”, придется уйти с рынка. Но это сценарий, который включается после прекращения существующих мер господдержки ипотеки в том случае, если не начинают действовать альтернативные меры. Минфин такие меры обещает — правда, пока нет понимания, какие именно будут решения.


Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»
Действительно, январь месяц порадовал застройщиков непривычной для этого периода времени активностью покупателей. Основная причина сохранения интереса к объектам недвижимости на первичном рынке жилья – приближающееся окончание сроков действия программы субсидирования ипотечных ставок. Как будут развиваться события дальше, во многом будет зависеть от формата помощи, который предложит государство. Всех участников рынка вполне бы устроило продление господдержки именно в том виде, в котором она работает сейчас.
Льготное финансирование застройщиков и субсидирование первоначального взноса по ипотеке вряд ли смогут оказать такой эффект, который удалось достичь благодаря субсидированию процентной ставки. Для нас, как застройщиков, очень важно, чтобы инструменты поддержки были направлены именно на укрепление спроса. Ведь если размер ставки по ипотеке увеличится до 13,5 – 15%, люди перестанут брать кредиты на покупку жилья. При таком раскладе можно прогнозировать уменьшение объема продаж на первичном рынке жилья на уровне 50%.
Касательно субсидирования первоначального взноса, стоит отметить, что эта мера не только не окажет ожидаемого влияния на развитие рынка ипотечного кредитования, а напротив, приведет к негативным последствиям. Так, в период, предшествующий кризису 2008 года, у населения пользовались спросом банковские продукты без первоначального взноса. Впоследствии отсутствие требований по первоначальному взносу стало причиной появления огромного числа дефолтных заемщиков.


Наталия Парфенова , заместитель начальника отдела по ипотеке «Пересвет-Инвест»
Рост числа ипотечных сделок наблюдается с декабря. Именно в последние месяцы 2015 года стало ясно, что программу господдержки продлевать не будут, и покупатели пользуются последней возможностью оформить ипотеку по приемлемым ставкам.
Пока четко не ясно, какие программы будут предложены в 2016 году. Но если помощь покупателям будет оказываться только при первоначальном взносе, это не столь существенно поддержит спрос, как субсидирование  процентов по кредиту. Сам кредит -  куда большие затраты, как финансовые, так и временные.
Навряд ли число ипотечных сделок существенно возрастет в феврале текущего года. Осталось не так много времени на оформление сделок и банки уже постепенно прикрывают работу по данной программе. То есть, покупателям желательно в ближайшее время определится с покупкой и заключить не только кредитный договор, но и по возможности оформить перевод денег застройщику, дабы избежать двусмысленной ситуации с банком.
Конечно, прекращение программа субсидирования ипотечных ставок снизит спрос на рынке Подмосковья. Но данная программа была заявлена на год, что бы все желающие и имеющие возможность приобрести недвижимость завершили сделки, а застройщикам была дана возможность привлечь финансы на строительство и завершение текущих проектов.


Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона
 
Безусловно, после новостей о том, что правительство не планирует продлевать программу субсидированной ипотеки, покупательская активность существенно выросла. Люди понимают, что уже в следующем месяце покупка квартиры может обойтись им существенно дороже, поэтому стараются решить насущные вопросы с покупкой жилья сейчас на более выгодных условиях. По нашим подсчетам полная стоимость покупки с учетом увеличения процентов после отмены ипотеки с господдержкой может вырасти на 27%. Фактически у людей осталась одна неделя для того, чтобы выбрать подходящую квартиру и подписать ДДУ, поскольку потребуется еще время на регистрацию, одобрение банком заемщика, перевод денежных средств на счет застройщика.
После завершения данной программы, если не будут предприняты какие-либо альтернативные меры, спрос на ипотечные кредиты существенно упадет. Ставка 13,5-14,5 % просто физически будет недоступна подавляющему большинству.
На мой взгляд, наиболее действенная мера – это продление программы субсидированной ипотеки, причем с дальнейшим уменьшением процентной ставки. Многие люди в прошлом году потеряли работу, да и в целом доходы населения продолжают снижаться. Поэтому даже при существующей ставке Сбербанка в 11,4% годовых многие будет вынуждены отложить покупку квартиры. Так что спрос в любом случае несколько снизится. Но при сохранении государственной поддержки ипотеки на текущих условиях, спад продаж по итогам года будет не большим – примерно 15%. Для того чтобы сохранить спрос на уровне прошлого года государству нужно субсидировать ставку до 9,5-10% в год.


Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК "МИЦ"
Нехарактерный для конца зимы рост числа заявок на ипотеку обусловлен завершением госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, а также отказом властей ее продлевать. Тем не менее, участники рынка ждут, что государство предложит альтернативные субсидированию ставки механизмы. Однако когда они появятся и будут ли удобными и понятными для потребителей – пока неясно. На сегодняшний день имеет смысл разрабатывать именно финансовые меры поддержки строительного сектора экономики, так как для приобретения и для строительства объектов нужны деньги, поэтому лучшей мерой будут либо адресные субсидии покупателям, либо льготные кредиты на строительство самим застройщикам.


Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
 
 «Скачок» востребованности ипотеки на фоне действия госпрограммы субсидирования ставок вполне закономерен. В любой период экономической нестабильности потребность в кредитах может резко возрастать из-за сокращения доходов населения, вызванного увольнениями, банкротствами и т.п. Но и в период стабильности растущий спрос на ипотеку – нормальное явление. Таким образом с 1 марта 2016 года ситуация с ипотекой коренным образом не изменится: пусть не такими темпами, как сейчас, но потребность в ней будет расти.
Минстрой предложил правительству продлить существующую программу минимум на год. Если правительство пойдёт на это, рынок получит поддержку, равноценную существующей. Другие меры пока вызывают скепсис.
Субсидирование первого взноса маловероятно. Нагрузка на бюджет большая. Банкирам такая система вряд ли понравится – она не подстрахует банк от невозврата, т.к. ставка и, следовательно, ежемесячный платёж остаются прежними.
АИЖК пошло дальше – разработало кредитную программу с плавающей ставкой, но фиксированным платежом. Это, конечно, привлекательный продукт для тех, кто уверен в стабильности своего дохода в ближайшие 10-20 лет, но много ли сегодня таких людей?
Как известно, девелоперы используют для работы не только деньги дольщиков, но и активно привлекают заёмные средства банков, ПИФов, других крупных инвесторов. В связи с этим в 2016 году вполне пригодилась бы программа субсидирования процентной ставки по кредитам на строительство. Рынок ждёт именно такой меры. Во-первых, она оправдана. Во-вторых, с помощью такой программы можно было бы сократить расходы на завершение уже начатого строительства. Следовательно, так государство могло бы подстраховать и девелоперов от банкротства, и дольщиков от долгостроев.


Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Я думаю, что со второй половины и до конца февраля мы будем наблюдать пик интереса к получению льготного кредита, что связано с ограничением срока действия программы господдержки 1 марта 2016 года. Однако весной никакой катастрофы не произойдет. Даже после завершения программы господдержки клиенты будут пользоваться ипотечным кредитованием. Да, в стране кризис. Но люди продолжают жениться, расширять семейный состав, переезжать в другие города. Поэтому отказ государства от дальнейшего субсидирования ипотечной ставки вовсе не «ставит крест» на ипотеке в целом.
Для покупателей самая действенная мера помощи – субсидирование ипотечной ставки. Пожалуй, я не вижу других альтернативных действенных способов поддержки. Ведь у населения на руках практически не осталось свободных денег. Для клиентов самое важное – иметь возможность приобрести квартиру по льготной ставке. Фактически, завершив программу субсидирования ипотечной ставки, государство забирает такой шанс.
Пока сложно рассуждать, как и в каком объеме государство может субсидировать первоначальный взнос. Однако на мой взгляд, поддержать спрос со стороны ипотечных заемщиков могло бы снижение минимального первоначального взноса до 10%. То есть сегодня для того, чтобы получить ипотеку на покупку квартиры стоимостью 5 млн рублей, нужно накопить 1 млн, а то и 1,5 млн рублей, в зависимости от требований банка. Если же снизить минимальный первоначальный взнос до 10%, то стать владельцем квартиры можно будет уже, имея 500 тыс. рублей. Однако в данном случае есть вероятность повышения банками процентов по страховке. Поэтому государству важно не допустить запредельных процентов по страховке, ограничив их уровень законодательно.


Татьяна Гусева, руководитель ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Уже с начала 2016 года мы отмечаем повышенный интерес к ипотечным продуктам. Даже в конце прошлого года доля ипотеки уже была очень велика – 55-60%, по некоторым объектам и вовсе доходила до 80-85%. Такой возросший интерес, безусловно, связан с близящимся окончанием действия программы льготной ипотеки. Именно поэтому вплоть до окончания действия программы господдержки мы ожидаем повышенный спрос на ипотечные продукты.
Что будет дальше пока для всех большой вопрос. В любом случае понятно, что государство так или иначе будет поддерживать строительную отрасль. И не обязательно, что эта поддержка будет осуществляться через стимуляцию покупательского спроса, например, как в этот раз было посредством ипотеки. Ведь возможно поддержание и субсидирование застройщиков через специальные фонды или другие каналы. Ни снижение первоначального взноса, ни социальные программы не повлияют на платежеспособность заемщиков, следовательно, не приведет к повышению спроса на первичном рынке.


Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family
 
Спрос клиентов на покупку квартир в ипотеку всегда был и никуда не исчезал! Вопрос только в том, какую динамику по стоимости продукта показывал рынок. В декабре 2014 года, когда настали очередные трудные времена, государство «накрыло нас своим надежным крылом», под которым мы находились в течение 2015 года, но, к сожалению, не так долго, как хотелось бы. Аттракцион невиданной щедрости заканчивается в марте 2016 года, и в этой связи мы наблюдаем нехарактерный рост заявок на ипотеку. Те, кто занимался этим вопросом в вялотекущем режиме и планировал совершить столь важную покупку в долгосрочной перспективе, тщательно обдумывая и взвешивая свое решение, теперь сильно спешат, и правильно делают!
Дальнейший спрос клиентов, который мы планируем на период после 1 марта, будет напрямую зависеть от того, с какой стоимостью мы предложим наш продукт. Также не надо забывать о грядущих изменениях в 214-ФЗ, и, судя по их характеру, народная поговорка «все перемены к лучшему» может и не сработать в этот раз.


Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»
Все понимают, что отказ от продления программы субсидирования означает рост ставок, то есть если до конца февраля можно рассчитывать на кредит в 10-12%, то уже через месяц ставки на покупку новостроек будут сравнимы с процентами на вторичке. Поэтому в марте, наверняка, произойдет резкий провал по количеству ипотечных сделок. Однако не все столь критично. Если год назад ключевая ставка была равна 17%, то сегодня 11%. А это значит, что клиенты смогут взять ипотеку под относительно доступный процент. Тем не менее, в целом отмена господдержки может нести гораздо более серьезные последствия, чем просто снижение спроса на ипотечные займы. Потеряв главный инструмент поддержки покупательской активности, застройщики будут вести еще более ужесточенную борьбу за клиента, а проигравшие могут оказаться в числе проблемных объектов. В свою очередь это приведет к появлению обманутых дольщиков и возникновению социальных волнений.
На мой взгляд, сделать ипотеку более доступной можно либо с помощью снижения ключевой ставки, либо путем сокращения расходов девелоперов на налоги, аренду земельного участка, получение разрешительных документов и пр., чтобы снизить себестоимость строительства. Кроме того, может стать выходом предоставление девелоперам, к примеру, льготных кредитов. В результате сокращения расходов по проектному финансированию застройщики в свою очередь смогут предложить клиентам длительные рассрочки, а также сниженные ипотечные ставки по совместным программам между девелопером и банком.

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.