Эксперты: пострадавшие дольщики не должны оставаться один на один с застройщиком

дольщики

Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что Правительство будет следить за застройщиками, чтобы не допустить появления новых проблемных объектов. Чиновники планируют контролировать  соответствие минимального размера уставного капитала застройщика максимальной площади всех объектов долевого строительства. Кроме того, застройщики должны будут предоставлять в контролирующий орган графики строительных работ по своим объектам. Помогут ли такие меры защитить права дольщиков и не допустить появления новых проблемных объектов?


Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Данная функция носит исключительно контролирующий характер, чтобы можно было на ранних стадиях выявить проблемные объекты, при этом данная мера не предотвратит появления новых проблемных объектов, потому что возникновение сложностей связано с недостаточным финансированием. В любом случае такой контроль со стороны властей необходим.

В качестве помощи дольщикам властям нужно модернизировать институт страхования и механизмы передачи проблемных объектов для достройки финансового состоятельным застройщикам либо городу или муниципалитету. Сейчас дольщики, столкнувшись с проблемным объектом, остаются один на один с застройщиком, который, по сути, является банкротом, но таковым официально еще не признан. Такие случаи должны признавать страховыми в упрощенном порядке. Сейчас признание случая страховым возможно только после признания застройщика банкротом, что занимает очень много времени, как минимум от полугода. Реальной помощью был бы механизм, который еще на ранних стадиях проблемного объекта, до признания застройщика банкротом позволял либо включать механизмы страхования и компенсации либо передачи объекта на достройку иному девелоперу или самостоятельную застройку городом.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Стоит отметить, что власти наконец-то заговорили о превентивных мерах защиты дольщиков, позволяющих предотвратить банкротство застройщика. Это намного эффективнее, чем «махать кулаками после драки», выясняя, где же 214-ФЗ дал сбой и почему покупатели, заключившие ДДУ, не могут вернуть деньги или получить свое жилье. Увеличение минимального размера уставного капитала – нужное и своевременное решение, которое фактически заставит девелопера формировать резервный фонд. Он послужит финансовой «подушкой безопасности» на случай падения продаж или других непредвиденных обстоятельствах. Ведь на рынке присутствуют компании, которые работают, не имея запасных средств, что потенциально делает его ненадежным. Причем важно, что размер уставного капитала зависит от площади самого проекта. Это позволит диверсифицировать затраты в зависимости от масштаба застройки. Например, известно, что для площади строительства 1,5 тыс. кв.м минимальный размер уставного капитала составит 2,5 млн рублей. Если же речь идет о комплексном освоении территории (строительстве свыше 500 тыс. кв. м), то уставный капитал не может быть меньше 1,5 млрд рублей. А это примерно стоимость строительства полутора монолитных многосекционных корпусов.

А вот предоставление правительству графиков строительства, на мой взгляд, сомнительное предложение. Только в массовом сегменте в старых границах Москвы в продаже представлено 59 проектов, в которых реализуются 226 корпусов. Возникает вопрос – как, с какой периодичностью, какой организацией будет проверяться соответствие графика и реальной готовности? Ведь всего за месяц панельный дом может вырасти на 4-6 этажей, а за квартал вовсе – возведен под крышу. К тому же обычная ситуация, когда строительные работы сдвигаются вперед или назад на пару месяцев. И это не значит, что девелопер – злостный нарушитель. Поэтому предложенная мера, может, и интересна, но вряд ли осуществима на практике.

К тому же просто мониторить ситуацию – не значит ее решить. На мой взгляд, одна из злободневных проблем любого девелопера – это вопрос подключения проекта к инженерным коммуникациям. Из-за сложившейся монополии на рынке предоставления таких услуг, застройщики не могут добиться их исполнения вовремя и в результате – срывают сроки ввода в эксплуатацию. То есть фактически складывается парадоксальная ситуация: дом готов, но дольщики не получают ключи из-за проблем с подключением инженерии. А застройщик нарушает условия договора не по своей вине. Поэтому нужно подходить к проблеме более глобально, учитывая роль каждого участника «жизни» проекта. Как минимум, стоит регламентировать и упорядочить максимальные сроки оказания услуг компаний, занимающихся обеспечением проекта водой и электричеством. Это значительно облегчит многим девелоперам жизнь и сократит число просрочек по передаче ключей.

Татьяна Павлова, коммерческий директор «Отрада Недвижимость»:

Определенно, все инициативы, касающиеся улучшения 214ФЗ, буду положительно влиять на строительную отрасль и позволят участникам рынка максимально безопасно выстраивать и регулировать свои отношения. Контроль за размером уставного капитала девелоперов и соблюдение графика строительства объекта будут способствовать своевременному определению проблемы и ее последующему наиболее безболезненному устранению. Главное, чтобы такие контролирующие мероприятия проводились регулярно и со всей ответственностью. Считаю, что Правительство делает все, чтобы обезопасить дольщиков и предоставить им максимальную возможность по выбору объекта. На это направлена процедура регистрации ДДУ, а также страхование ответственности застройщика и создание альтернативного способа страхования – компенсационного фонда, закон о котором уже принят и который, как ожидается, начнет свою работу в четвертом квартале.

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point:

Контроль со стороны властей за финансовым состоянием застройщика – это один из главных инструментов, который позволит не допустить появления очередных проблемных объектов. Соответствующий новым законодательным нормам размер уставного капитала, предоставление ежеквартальной отчетности и графиков строительных работ по объекту, а также регулярные плановые и внеплановые проверки надзорного органа – все это будет работать на снижение рисков и обеспечение безопасности не только для дольщиков, но и для строительной отрасли в целом. Также  важно, чтобы начал работу компенсационный фонд (его открытие планировалось на 1 января 2017 года, а теперь старт работы перенесен на IV квартал) –  соответствующий законопроект недавно был принят Госдумой в первом чтении. Это позволит консолидировать страховые взносы застройщиков и впоследствии распределять их для решения назревших проблем. В целом, все поправки, внесенные в 214ФЗ, полностью соответствуют рыночным реалиям и действительно необходимы. Однако, возможно, излишней будет процедура нотариального заверения сделки при заключении договора долевого участия – эта инициатива сейчас активно обсуждается: во-первых, такая необходимость повысит стоимость самой сделки, во-вторых, ресурсы нотариальных контор не безграничны, они и сейчас испытывают большую нагрузку.

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.