Теги: , , ,

4 Август, 18:30

Эксперты: права дольщиков, купивших квартиры и апартаменты, различаются

Апартаменты

Дольщики, которые приобрели апартаменты в строящемся московском жилом комплексе «Царицыно», рискуют потерять своё приобретение окончательно, поскольку апартаменты считаются нежилыми помещениями и уходят в конкурсную массу при банкротстве застройщика. Насколько рискуют сейчас покупатели апартаментов, участвующие в долевом строительстве, и чем отличаются в случае банкротства застройщика права дольщиков апартаментов и квартир?

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Такая ситуация, как с дольщиками апартаментов ЖК «Царицыно», нетипична, поскольку апартаменты стали массовым сегментом рынка относительно недавно, и практика по удовлетворению требований граждан-приобретателей нежилых помещений в рамках дел о банкротстве застройщиков вплоть до настоящего времени не сформировалась. Однако выработалась позиция, согласно которой дольщики, владельцы прав требования на передачу нежилых помещений, не могут включаться в реестр о передаче объектов долевого строительства, а их требования подлежат денежной переоценке. И дольщики могут включаться в денежный реестр застройщика, что, безусловно, минимизирует возможность дольщиков на получение денежного возмещения.

Однако важно помнить, что ранее сформированная практика характерна преимущественно для приобретателей именно нежилых помещений, при приобретении которых заключались договоры инвестирования, или иные гражданско-правовые договоры, но не договоры участия в долевом строительстве. Природа апартаментов больше тяготит к жилым помещениям. Поэтому не исключено, что правоприменительная практика выработает подход, согласно которому апартаменты, приобретаемые для личных нужд, для проживания, будут приравниваться к жилым помещениям.

Основной «подводный камень» - это признание апартамента нежилым помещением, и это не зависит от того, приобретен он путем заключения ДДУ или нет. Апартаменты, как нежилые помещения, подразумевают повышенные налоги на имущество, невозможность прописаться на постоянной основе, повышенные эксплуатационные расходы, повышенные ставки по ипотечным программам.


Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Права дольщиков, купивших квартиры и апартаменты при банкротстве застройщика действительно отличаются. Чтобы понять, в чем же разница, стоит разобрать варианты возмещения ущерба. В первую очередь дольщик должен войти в реестр кредиторов – лиц, претендующих на возврат средств, а также ожидающих жилье. В случае если покупатель планирует получить обратно деньги, он должен написать отказ от договора долевого участия. Если клиент хочет получить недостроенный объект, то расторжение ДДУ не требуется. Он пишет заявление, в котором указывает название застройщика-должника и его адрес, данные о квартире/апартаменте (площадь, количество комнат, стоимость), реквизиты, подтверждающие факт оплаты ДДУ, а также сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств (к примеру, срыв сроков по графику строительству). Далее пакет документов направляется арбитражному управляющему, застройщику и арбитражному суду. Дольщика включают в реестр кредиторов. Все что остается – ждать конкурсного производства.

Таким образом, согласно 214-ФЗ, дольщики могут выбрать один из двух реестров кредиторов: денежный (на возврат суммы, направленной на приобретение объекта) и на передачу жилого помещения (недостроенного объекта). Ключевое слово в данном случае «жилого помещения». Поскольку апартаменты к таковым не относятся, их покупатели не имеют права требовать передачи объекта. Однако никто не лишает их возможности получить от застройщика деньги. Причем стоит сказать, что есть варианты увеличения требуемой суммы при расторжении ДДУ. Дольщик вправе потребовать от застройщика помимо суммы, указанной в договоре, оплатить и ущерб. Речь может идти о нескольких сотнях тысяч рублей – разнице между среднерыночной стоимостью квартиры во время ее покупки и на момент объявления банкротства. К тому же сегодня на рынке сложилась уникальная ситуация. За ту же сумму, что и 2-3 года назад, можно купить недвижимость в более качественном интересном проекте. Поэтому не исключаю, что обманутым дольщикам сегодня выгоднее требовать именно передачу денежных средств, а не жилья в недостроенном доме.

Одна из проблем при возмещении ущерба дольщикам связана с самой процедурой банкротства застройщика. Как было отмечено выше, покупатель апартамента имеет право вступить исключительно в реестр кредиторов, рассчитывающих на возврат денежных средств. При конкурсном производстве реализовать имущество девелопера по рыночной цене непросто, как правило, приходится делать дисконт. С учетом того, что подавляющее большинство застройщиков имеют целевой кредит в банке, вырученные с торгов средства делятся не только между дольщиками, но и, например, банком-кредитором. Поэтому есть риск, что денег на всех не хватит. Однако данный нюанс касается покупателей не только квартир, но и апартаментов.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.