Эксперты: при сносе ветхого жилья невозможно угодить всем

Снос хрущевок
Программа сноса ветхого жилья, которая продолжается сейчас в Москве, вызывает у горожан весьма неоднозначное отношение. О том, что хорошего и плохого ждать москвичам от этой инициативы правительства, порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.

Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер»
Многие горожане будут вынуждены пожертвовать своими интересами и переехать в другое жилье, нередко находящееся в другом районе. Угодить каждому невозможно, иногда из-за пары жильцов, которые отказываются идти на компромисс, задерживают расселение всего дома и весь проект, плюс ко всему девелоперы несут убытки. Хотя сегодня снос пятиэтажных домов будет проходить только при согласии 80-90% жильцов, поэтому некоторым все же придется пойти на компромисс.
Проблематично то, что во время возведения хрущевок места общего пользования и социальные объекты были рассчитаны на определенное количество жителей. При сносе пятиэтажек и построении новых жилых объектов плотность населения в районе повысится  и может оказаться так, что на всех будет просто не хватать парков, детских площадок, скверов и социальных объектов. Инвесторам придется постараться, чтобы создать качественную и комфортную среду обитания, хотя это будет сделать довольно сложно, так как хрущевки окружены плотной застройкой. Городу необходимо будет подключиться и поддержать инвесторов, предложив преференции, такие как льготные технические условия по подключениям к сетям или, например, дать возможность немного повысить плотность застройки или этажность.
Программу не надо реализовывать быстрыми темпами. Чтобы все сделать качественно и снизить стресс горожан, необходимо рассчитывать минимум на 7-10 лет. При этом начать с самых востребованных территорий, чтобы также поддержать первичный рынок жилой недвижимости, который претерпевает экономически сложные времена.
Многие горожане переживают из-за качества нового жилья, что очень зря, так как большинство новостроек будут построены при помощи технологии монолитного домостроения. Конечно, панели тоже будут использовать, но современные панели кардинально отличаются от предыдущих качеством и сроком эксплуатации, который, думаю, что в скором времени составит до 70 лет, поэтому данный материал уже ни в чем не уступает монолиту.

Виктор Саксон, редакционный директор «Рамблер»
Программа сноса «хрущевок» затронет огромное количество граждан – более 1,5 млн человек. Под снос, как ожидается, попадут порядка 8 тыс. домов. Конечно, некоторые москвичи высказывают свои опасения, что проект им навредит, что будут учитываться в первую очередь интересы застройщиков и власти, а не простых граждан. Между тем чиновники уже заявили, что жителей пятиэтажек будут переселять в границах того же района, где располагалась «хрущевка». Даже переселение в соседний район – крайняя мера. Тем самыми, они должны были развеять главный страх, что переселение произойдет куда-нибудь на окраину города.
Также многих москвичей, попадающих под программу, смутила формулировка, что будет предоставляться не равноценное, а равнозначное жилье. Это вызывает опасения, что новое жилье будет иметь более низкую рыночную стоимость. Власти опаять же с этим мнением не согласны. Более того, Сергей Собянин заверил, что коридор, кухня, санузел в новых квартирах будут более просторными. При этом доплачивать за дополнительные метры не придется.
Предполагается, что москвичам будет представлено на выбор несколько вариантов равнозначного жилья, из которых можно будет выбрать оптимальный. Собственники должны будут в течение 60 дней подписать договор о переходе прав собственности. Если этот договор не заключается, жителя сносимого дома могут в судебном порядке лишить прав собственности на имущество. Тогда на него будут зарегистрированы права собственности на равнозначное помещение. И именно лишение прав собственности вряд ли получится оспорить – можно будет оспорить то, какое жилье было предоставлено взамен.
Сейчас главный риск, с которым может столкнуться программа, – финансовый. Опрос показал, что порядка 80% граждан все же поддерживают расселение. Власти заверили, что мнение местных жителей обязательно будет учитываться. Но пока непонятен весь этот механизм, формулировки программы размыты, конкретики не так много. Программа сноса рассчитана на 20 лет, поэтому вполне оправданы сомнения, что этот грандиозный проект удастся реализовать в полной мере.

 

 
Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate
В связи с объявлением глобальной программы по сносу пятиэтажек можно прогнозировать снижение активности на рынке новостроек Подмосковья. Для переселенцев из хрущевок придется построить очень много нового жилья эконом- и комфорт-класса в пределах старой Москвы. А для того чтобы инвесторам было выгодно этим заниматься, часть этого жилья должна быть продана. Такой большой объем нового предложения – власти планируют только снести 25 млн кв. м устаревшего жилья, а построить придется в полтора раза больше – создаст серьезную конкуренцию первичному рынку Подмосковья. А любая конкуренция снижает рыночную цену. Если квартира в Москве будет дороже всего в 1,5 и менее раз, чем в Подмосковье, то часть спроса из-за МКАД перетечет в город. И я думаю, что в данном случае именно так и случится. Иначе эту программу просто не реализовать.  Ведь переселить нужно 1,5 млн человек, за короткий срок и при этом еще что-то заработать. Поэтому девелоперам придется развернуть стройку огромных масштабов. Хочется только надеяться, что при этом они не забудут о качестве жизни в городе: высотного строительства в спальных районах быть не должно. Новые дома нужно проектировать максимум по 9-15 этажей, а дома выше 35 этажей – это убийство городской  среды.
Районы со старыми пятиэтажками планируется застраивать квартально. Для этого сначала нужно очистить площадку, потом подвести все коммуникации. И разумнее это делать за счет городского бюджета (на такую «зачистку» и могут пойти обещанные Москвой 300 млрд рублей). После этого площадка продается инвестору, который будет возводить на ней новое жилье. И здесь, я думаю, город не обойдется без крупных застройщиков. Примерно так это происходило на территории бывшего завода ЗИЛ: городские власти приняли решение о сносе, подготовили документацию, выделили лоты, а затем продали их инвесторам, которые начали строительство. И вот теперь такой ЗИЛ будет по всей Москве.

 

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point
Заявление властей о второй волне сноса пятиэтажных домов теперь уже «несносимых» серий наделало немало шума и многие горожане, проживающие в таких домах, совершенно естественным образом озаботились своим будущим и теми перспективами, которое им это будущее готовит. Нельзя сказать, что это будущее туманно и сумрачно, но называть его радужным тоже пока рано.
С одной стороны, безусловно, хорошо, что жители получат квартиры в новых домах и возможно даже смогут улучшить условия проживания также за счет увеличения жилплощади на льготных условиях – обновление жилого фонда всегда положительно влияет не только на облик города, но и благоприятно сказывается на экономической ситуации. Кроме того, жители «хрущевок» будут освобождены от взносов на капремонт, а уже отчисленные средства направят на переселение, об этом на днях заявил мэр на заседании Мосгордумы.
Однако, с другой стороны, застройка кварталов пятиэтажек домами в 17-25 этажей явно повлияет на степень комфорта жильцов, поскольку плотность застройки территорий вырастет в разы. Это один из ключевых аргументов, который приводят горожане и задают вполне резонный вопрос: «если в наших дворах сейчас негде припарковаться или погулять с детьми, то что же будет, когда на этой же площади построят многоэтажный муравейник?». В рамках утвержденных на этой неделе правил землепользования и застройки Москвы, решение по каждому кварталу с пятиэтажками будет приниматься «в ручном режиме», после утверждения поадресного перечня жилых кварталов, который власти планируют подготовить в мае текущего года.
Озвучиваются также опасения о том, что переселять жильцов могут без привязки к району проживания, однако градоначальник неоднократно повторял, что этого не будет: переселять планируют в границах старого района.  Кстати, небесполезно в этой связи вспомнить, что это обязательство в рамках первой волны обновления жилфонда власти все таки выполняли. И здесь хочется выразить надежду, что в общем-то положительная инициатива не обернется «градостроительной ошибкой» и будет реализована в соответствии с новым гуманным и вдумчивым отношением к самому городу и его жителям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.