Эксперты: при выборе промзоны для редевелопмента главное – локация и транспорт

Реновация промзоны

Проекты, которые превращают бывшие промзоны в современные жилые и офисные комплексы, давая площадкам бывших заводов новую жизнь, считаются одним из самых перспективных направлений современного городского развития. Однако промзона промзоне рознь, и для того, чтобы стать интересной для девелопера она должна отвечать ряду требований. По каким критериям девелоперы оценивают перспективность той или иной неиспользуемой промзоны как площадки для проекта, эксперты рассказали порталу UrbanLook.

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet

Оценить потенциальную площадку под застройку промышленной зоны можно по следующим критериям: конкурентное окружение, транспортная доступность, наличие социально-бытовой и развлекательной инфраструктуры. Также важна экологическая составляющая (наличие действующих предприятий, загрязняющих окружающую среду, несомненно отразится на привлекательности площадки и последующем ценообразовании). Учитываются и технические условия на подключение водоснабжения, канализации, берутся пробы грунта, необходимые для дальнейших экспертиз рассматриваемой площадки.

Помимо этого, оцениваются различные затраты: например, наличие строений, запланированных под снос в рамках реновации, затраты на выемку грунта, если ранее на площадке размещалось вредное производство. Важно учесть и перспективы транспортной доступности: насколько сложно и дорого будет организовать к проекту подъездные пути, есть ли в локальном окружении остановки общественного транспорта, где находятся ближайшие станции метрополитена.

Нет определенного решения для развития промышленных зон, каждый случай нужно рассматривать индивидуально. К примеру, при наличии действующего нефтеперерабатывающего завода, строить и продавать жилье будет достаточно рискованным решением. Если в локальном окружении ощущается нехватка бизнес-центров, но при этом существует плотная конкуренция на рынке жилой недвижимости, разумно будет проектировать бизнес-центр или торговый центр.

Для полноценного вовлечения в хозяйственный оборот промышленных территорий целесообразно совмещать различные функции – жилые и коммерческие. Это позволит сформировать рабочие места и избежать создания «спальных» анклавов на месте промзон.

Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have

Главный критерий перспективности развития «ржавого пояса» Москвы один – location, location and location, в этом смысле за последние 20 лет ничего не поменялось. Самые лакомые участки – территории в пределах ТТК, но при этом в отдалении от шумных загазованных магистралей.  Для девелопера наиболее прибыльный вариант реновации – строительство премиального жилья и сопутствующей инфраструктуры. При грамотной стратегии такая локация может стать настоящим золотым дном. На территориях за пределами ТТК элитное жилье не построишь, зато весьма перспективным может быть комплексное освоение: жилье бизнес-класса с торговыми и офисными центрами, спортивной и развлекательной составляющей. На участках в районе МКАД обычно возводят жилье эконом- и комфорт-класса, типовое жилье, торговые центры и технопарки.

После расположения оценивают обеспеченность инфраструктурой – подвод электричества, газа, воды и т.д. Для девелопера это весьма затратная статья проекта, причем менять и переукладывать рассыпающиеся от старости трубы может обойтись дороже, чем тянуть с нуля новые.

Далее идет оценка промзоны с точки зрения транспортной доступности. Здесь все понятно – стоит оценить свои возможности и экономическую эффективность проекта, если сначала нужно дополнительно проложить несколько километров дорог, построить пару-тройку развязок, обустроить новые въезды-выезды и так далее.

Участок оценивают с точки зрения окружающей застройки – она может повлиять на выбор архитектурного решения для нового жилья и инфраструктуры. Не менее важно оценить экологию. Если в центре города экологическая ситуация везде примерно одинаковая, то юго-восточная периферийная промзона или западная – весьма ощутимая разница. Учитываются также уровень развития социальной инфраструктуры прилегающих к участку кварталов, социальный состав жителей, видовые характеристики, близость воды, городских центров притяжения.

Александр Иерусалимов, заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» по развитию

Критерии для отбора территории для реновации для всех девелоперов примерно одинаковы: наличие общих границ с жилой застройкой, территория не должна находится в границах санитарно-защитной зоны 1-3 категорий, отсутствие избыточного уровня загрязнения почвы и воздуха. Приоритетно, чтобы на этой территории не располагались в прошлом сложные химические и опасные производства, желательно, чтобы границы соприкасались с озелененными территориями и водоемами, даже если они в заброшенном, депрессивном состоянии.

При сочетании этих критериев на реконструируемой территории могут располагаться объекты любого назначения: от жилья до инновационных производств. Почти на всех площадках бывших промзон существует избыточные энергетические ресурсы для обеспечения как жилой и общественной, так и деловой и коммерческой недвижимости. При этом, потенциал этих территорий позволяет при правильном проектировании не нагружать существующие улично-дорожные сети и инженерные коммуникации, а, напротив, разгрузить их. При создании проекта, авторы должны закладывать в морфотипе городского строительства не менее 20% от всей территории на расширение транспортной инфраструктуры, что позволит обеспечить проницаемость жилого комплекса, комфорт для пешеходов и водителей.

На сегодняшний день в Москве достаточно территорий для освоения. По оценкам, общая площадь промзон составляет 18% от всей территории Москвы и эта земля, безусловно, является главным ресурсом градостроительного развития столицы. Сегодня, в рамках 373 ФЗ город выделил 42 бывшие производственные площадки для реорганизации. Застройка в пределах МКЖД – более выгодна как для города, так и для людей. Уже все понимают, что дальнейшее расширение границ Москвы нецелесообразно и несет большую нагрузку на транспортные сети. Кроме того, поездки на работу занимают у людей большое количество времени, которое они бы могли потратить на отдых, семью или хобби.

Евгений Киряев, генеральный директор «Трест№ 7»

Пожалуй, можно выделить три самых главных критерия, которыми руководствуются девелоперы, проводя экспресс-анализ развития промышленной территории. Во-первых, анализируется локация и транспортная доступность. Немаловажным являются то, где находится предполагаемая к освоению территория: в пределах или за ТТК, близость к МЦК и доступность к метро. Как правило, большая часть московских промзон имеют удобное месторасположение и близость к центру города с хорошо развитыми транспортными артериями.

Во-вторых, определение статусов объектов, находящихся на территории: являются ли они особо охраняемыми историческими памятниками, которые нужно сохранять или восстанавливать, участвуют ли в этом надзорные ведомства и органы. Состав собственников также анализируется. Как правило среди них присутствуют государственные корпорации, организации федерального значения и важно понимать в дальнейшем то, каким образом придётся взаимодействовать с ними.

В-третьих, анализируются карты оценки рисков при строительстве, которые помогут в будущем строителям описать все возможности и риски, в том числе геологические. Они необходимы для повышения качества комплексного территориального планирования, для учёта возможных чрезвычайных ситуаций, определения геологической специфики и особенностей конструктивов зданий, их последующей эксплуатации.

В основном такие проекты рассматриваются под многофункциональные форматы с детализированным планом комплексного благоустройства территории. Это позволяет девелоперам избежать многих рисков. Например, что касается коммерческой недвижимости, то сегодня существующего объема предложения с учетом текущего уровня поглощения хватит на ближайшие пару лет, а далее никто не отменял понятие экономического цикла, который длиться около  пяти лет, в течение которых рынок адаптируется к стресс-факторам и найдёт новые источники роста деловой активности и будет искать новые форматы, удовлетворяющие эту активность. И востребованными будут проекты, которые являются многоформатными – это коворкинги, коливинги, апарт-отели.

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»)

Для оценки площадки, расположенной на территории «железного пояса Москвы», под будущую жилую застройку применяется несколько критериев. Первый – перспективное развитие окружающей территории вокруг будущей застройки. Если мы видим в планах развития города, что промышленные зоны законсервированы и ждут инвесторов под создание современной инфраструктуры (это может быть и деловой кластер, и ТПУ, и жилье, и реновация), то, конечно же, такую площадку рассматриваем внимательно.

Второй критерий – стоимость вхождения в проект, т.е. расчитываем необходимые инвестиционные вложения в периоде для приобретения площадки, оценки коммунальных ресурсов, развития подъездных маршрутов, дополнительной и необходимой будущим жителям социально-бытовой  инфраструктуры.

Третий критерий – рыночный, насколько будущий проект будет отвечать потребностям и финансовым возможностям целевых групп и сколько усилий нужно будет затратить, чтобы привлечь внимание будущих покупателей к проекту застройки, который расположен в бывшей промышленной зоне. Четвертый критерий – какой продукт нужно предложить потенциальному покупателю, с какими уникальными характеристиками, чтобы он стал востребованным и успешным.

Формат недвижимости для будущего проекта продиктован расположением промышленной зоны, площадью территории и стоимостью инвестиционных вложений. Если территория большая, расположена на окраинах города, то обычно проекты застройки сочетают в себе все форматы недвижимости, т.е. отвечают критериям комплексного освоения территорий. Они включают и жилье, и коммерческую недвижимость, и транспортную инфраструктуру, и общественно-деловые пространства. Если же площадки расположены ближе к центру или в районах, окруженных существующей жилой застройкой, имеют небольшое пятно застройки, вид разрешенного использования под жилую застройку, то наилучшим образом размещать на них жилье. Если же участок имеет вид разрешенного использования под деловую застройку, то, как правило, в таком случае девелоперы реализуют проекты, включающие апартаменты.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.