Эксперты: пул арендаторов первых этажей ЖК не должен формироваться стихийно

Коммерческие пом-я
Коммерческие объекты на первых этажах жилых домов уже давно стали неотъемлемой частью современных жилых комплексов. Однако к выбору будущих арендаторов или собственников таких помещений все застройщики относятся по-разному. Одни пускают заполнение коммерческих помещений на самотек, другие превращают наличие магазинов, спортзалов или отделений банков на первых этажах в удачный рекламный ход. 

Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее вернуть потраченные деньги и получить прибыль, поэтому арендный бизнес на первых этажах новостроек не является приоритетным направлением. Застройщик создает среду, отвечающую интересам ритейлеров, однако гораздо привлекательнее реализовывать помещения, а не сдавать их. При этом в зависимости от концепции и особенностей проекта застройщиком уже могут быть заложены технические возможности, необходимые для реализации бизнеса определенного назначения.
Наиболее успешный бизнес на территории новостроек связан с удовлетворением потребностей населения. Первый этаж в ЖК отдается под нежилые помещения, в которых размещаются аптеки, магазины в формате «у дома», отделения банков, салоны красоты, химчистки, сервисные службы. Как правило, формируется коммерческое с ядро набором арендаторов, специализирующихся на товарах первой необходимости и повседневного спроса, бытовых услугах, включая мелкий ремонт и прачечные.
В течение первых лет новостройка обживается, что также влияет на пул арендаторов. После ввода новостройки в эксплуатацию актуально размещение не только продуктовых точек, но и строительных магазинов. Новоселы активно делают ремонты, поэтому возможность докупить различные материалы в шаговой доступности от дома открывает хорошие перспективы для арендаторов.
Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК А101
При формировании пула коммерческой недвижимости необходимо в первую очередь учесть баланс жилой и коммерческой недвижимости в проекте, расположение существующих и запланированных к строительству социальных объектов в районе, сети дорог и пешеходные зоны, а также плотность населения в данной и ближайшей локации, развитие конкурентного окружения и портрет клиента. При этом необходимо сохранить первоначальную концепцию, заложенную архитекторами.
Необходимо провести зонирование пятна застройки и проанализировать требуемые объёмы по профилям операторов. В дальнейшем это позволит сформировать здоровую конкуренцию и успешное существование различных бизнес-проектов на территории.
Для нас важно, чтобы жители уже на этапе заселения в свою новую квартиру были обеспечены базовым пулом операторов. Исходя из этого, ГК «А101» формирует концепцию и закладывает необходимую технологию в соответствии с заявленными требованиями. В их число входят супермаркет, аптека, дом быта, салон красоты, клиентский офис банка, салон связи, салон цветов и подарков, зоомагазин, частный детский сад, кафе, физкультурно-оздоровительный комплекс.
В идеале застройщик и управляющая компания принимает активное участие в формировании и контроле пула операторов инфраструктуры. При фактической картине не каждый Девелопер имеет ресурс для управления арендным бизнесом, а в том числе может себе позволить оставлять активы на балансе компании. Сегодня рынок уже требует качественной среды проживания, игроки понимают, что в условиях высокой конкуренции инфраструктура, как бытовая так и социальная, коммерческая, сильно оказывает влияние на качество района, цену кв. м и как следствие спрос. Многие девелоперы пробуют и внедряют инструменты по контролю и созданию качественной инфраструктуры, и мы не исключение. В любом случае приемлем и тот и иной подход к реализации коммерческой недвижимости, данный факт напрямую зависит от приоритетов в стратегии реализации застройщика.
Безусловно в первую очередь нужно делать акцент на базовый пул операторов, а именно товары первой необходимости и регулярного спроса, обязательно должны быть: сетевой продуктовый супермаркет, аптека, медицинский центр,детский образовательный центр, дом быта, оператор индустрии фитнеса и красоты, салон связи и т.д.
Товары и услуги импульсного спроса не являются первостепенной задачей при формировании пула в новом жилом районе.
Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM
Сегодня, когда покупатель предъявляет высокие требования не только к непосредственно качеству жилья, но и к инфраструктурной составляющей проектов, для застройщика допускать «стихийное» формирование пула арендаторов первых этажей по меньшей мере нелогично. Он упускает возможность лучшего позиционирования своего проекта и привлечения покупателей на высоко конкурентном рынке. Поэтому сегодня девелоперу однозначно необходимо уделять внимание концепции ритейл-зон и инфраструктуры на первых этажах проекта.
Привлечь интересных проекту арендаторов можно как специальными условиями (например, отдельными условиями для детских садов в проектах для семейной аудитории), так и предложением грамотных планировочных решений и подходящих метражей (деление этажей на помещения, подходящие по своему масштабу и мощностям для супермаркетов, кафе, банков и т.д.). В конечном счете инфраструктурное наполнение каждого проекта во многом зависит от его локации и класса. К примеру, в ЖК эконом-класса, расположенном далеко от метро, будет актуален продуктовый дискаунтер, в то время как в объекте класса «бизнес» с закрытой территорией в центре города будет востребован салон красоты или премиальный фитнес-клуб.
Предпочтения девелоперов по размещению арендаторов зависят от концепции объекта, его локации и текущего спроса. Например, еще несколько лет назад в ЖК класса премиум и бизнес охотно размещались банковские отделения – в новых проектах их практически не встретишь, как не встретишь и в принципе в формате стрит-ритейла. Сейчас большой интерес к площадям на первых этажах проявляют салоны красоты, супермаркеты формата «у дома» (в том числе статусных брендов, таких как «Азбука Вкуса»), кофейни и кафе, студии йоги и танцевальные студии). Часто в жилом массиве в ЖК комфорт-классов стремятся разместиться крафт-бары, в бизнес-классе и выше они почти не встречаются в качестве арендаторов. Офисы ввиду большой вакансии в бизнес-центрах в стрит-ритейле сегодня почти не встречаются, однако в случаях если небольшой клубный проект реализует площади на первых этажах на продажу, покупатели квартир иногда проявляют интерес и к покупке нежилых помещений для размещения собственного офиса.
Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград»
Вопрос наличия и разнообразия коммерческой инфраструктуры на первых этажах ЖК на самом деле один из важнейших для будущего комфорта жителей этого комплекса и всего микрорайона. С точки зрения застройщика всегда выгоднее продать эти площади, сдачей в аренду которых в дальнейшем занимаются сами собственники. Кому они могут эти помещения сдать – уже их дело, отношения к которому не имеют ни управляющая компания, ни сам застройщик. Другой вопрос, что потенциальные арендаторы на первые этажи всегда одни и те же: небольшой продуктовый магазин, предприятия сервисных услуг (салоны красоты, обувные мастерские и пр.), аптеки, отделения банков и т.д. Но такой подход нередко приводит к появлению в доме двух арендаторов одинаковых с точки зрения функции – два магазина, две аптеки, две парикмахерские. Законы рынка неминуемо приведут к тому, что останется только один представитель, но и это займет определенное время и будет зачастую неудобно самим клиентам этих арендаторов.
Мы решили пойти по другому, менее популярному пути – проектировать помещения с максимально разнообразной функцией, чтобы исключить ситуации нездоровой конкуренции, и сдавать помещения самостоятельно в ряде проектов. Таким образом, компания сама регулирует так называемый tenant mix в жилом комплексе и способствует появлению максимально полноценной и разнообразной инфраструктуры от магазинов до образовательных центров. Помимо очевидных плюсов с точки зрения жителей комплекса хочется отметить и большее доверие со стороны потенциальных арендаторов – вести дела с крупным застройщиком, а не частным собственником проще и надежнее.
Если говорить о самой инфраструктуре, то мы ориентируемся на то, чего в конкретном районе не хватает. Если не хватает образовательных учреждений – мы проектируем помещение под образовательные проекты, если в радиусе 500 метров нет качественных супермаркетов, то обязательно отводим площадь под такой проект в нашем ЖК. Таким образом, мы не просто наполняем помещения на первых этажах собственного жилого комплекса, но и способствуем гармоничному развитию инфраструктуры всего района.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
До недавнего времени у застройщика не было необходимости четко фиксировать конкретный функционал коммерческих площадей в рамках своего проекта. Разделение по назначению помещений застройщиком выполнялось на уровне проектирования дома: помещения ориентировочной площади 50 – 100 кв.м. подходит для мелкого бизнеса (салон красоты, небольшие пекарни и пр.), помещения площадью 200-250 кв.м. и более отдаются под торговые помещения, в которых также необходимо предусмотреть определенные инженерные системы. Застройщик, как правило, прорабатывая концепцию жилого комплекса должен понимать, сколько в его комплексе должно быть якорных точек (супермаркеты, рестораны, медицинские центры и пр.). Эти крупные объекты выделяются на этапе проектирования.
Сейчас требования конкретизировались – застройщик еще на этапе ППТ должен прописать точное количество магазинов, кафе, и пр. объектов коммерческой инфраструктуры. Таким образом, на этапе разработки проекта застройщик уже прорабатывает концепцию по функциональному назначению коммерческих площадей.
В дальнейшем, исходя из технических характеристик, арендаторы/покупатели выбирают себе помещение для ведения своего бизнеса. Если помещение предназначено под супермаркет, в нем медицинский центр не откроют. Также, если целевая аудитория комплекса – это люди со средним достатком, то премиальные бренды на эти площади также не встанут и наоборот. Таким образом, окончательный подбор арендаторов формирует сам рынок.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.