Эксперты: социально однородный жилой комплекс не рискует превратиться в гетто

Каменный муравейник

Далеко не все эксперты по урбанистике считают однородную социальную среду в крупных жилых комплексах абсолютным благом. Так, директор Центра прикладных исследований при Европейском университете в Санкт-Петербурге Олег Паченков считает, что материя не терпит пустоты, и если в одном квартале окажутся все богатые, то в другом — все бедные, что чревато формированием гетто и криминализацией отдельных районов. Портал UrbanLook попросил девелоперов прокомментировать отношение потребителя и застройщика к однородной социальной среде жилых комплексов и опасность геттоизации новых районов.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»

Вопрос о социальной однородности жильцов встает перед застройщиками, которые осваивают действительно крупные площадки, где в рамках одного проекта предполагается строительство жилья разных классов, но и в этом случае выбор, как правило, делается в пользу «соседних» классов – комфорт- и бизнес-, комфорт- и эконом. Вряд ли целесообразно и с экономической и с репутационной точки зрения строить в рамках одного ЖК элитную недвижимость и жилье даже уровня не эконом-, а комфорт-класса. У такой недвижимости разные требования к инженерии, зонированию придомовых территорий, набору объектов инфраструктуры.

Сейчас рынок постепенно отходит от жилья эконом- и тем более супер-эконом-класса. В последние годы в сегменте жилья массового спроса растет доля жилья комфорт-класса: если в 2013 году доля жилья эконом- и комфорт-класса в общей структуре рынка составляли 19% и 7% соответственно, то в 2015 году это соотношение было уже 23% к 30%, а в 2016 году – 9% к 30%. В комфорт-классе же – и это мы видим на примере многих сегодняшних проектов – сейчас достаточно широка вариативность планировочных решений, выбор квартир по комнатности и метражу, покупателю непосредственно на территории жилого комплекса предлагается социальная и торгово-развлекательная инфраструктура, зоны отдыха. Все эти факторы не позволяют проекту «сползти» в категорию гетто. Подобное грозит лишь единичным проектам, где в погоне за сиюминутной прибылью застройщик отдает предпочтение студиям по 18-20-25 кв.м., коридорному типу расположения квартир на этаже. Да, формат студий сегодня востребован, в большинстве новых проектов застройщики предлагают такой продукт, но если их доля не превышает 18%-20% от общих объемов предложения комплекса, то угрозы геттоизации для проекта нет.

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point

Однородная социальная среда – это не только одинаковый уровень благополучия, но и уровень культуры, похожие представления о жизненных ценностях и стремлениях.

Добиться однородности в крупных многоквартирных проектах практически невозможно, потому как часть квартир приобретается с инвестиционной целью и впоследствии будут либо проданы тому, кто будет готов заплатить назначенную цену, либо сданы в аренду. Следовательно,
отсеять нежелательных жильцов может только сам владелец, который вряд ли будет советоваться с соседями на предмет того, подходит ли им новый жилец, и тратить время на подбор новых претендентов.

Виктория Колосова, управляющий партнер ГК «Содружество» по строительству ЖК «Сказка»

 

На мой взгляд, процесс образования социальных «гетто» в Москве и области, скорее всего, вряд ли возможен. Люди, которые способны образовать так называемое гетто, как правило, не в состоянии купить себе квартиру и довольствуются скромным съемным жильем. Плюс - практически во всех районах Москвы и области отмечается достаточно развитая транспортная и социальная инфраструктура. Здесь много детских дошкольных заведений, школ, что позволяет застройщикам строить рядом с ними объекты разного ценового уровня.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM

Самый простой и понятный способ регулирования состава жильцов – это установление определенной ценовой категории продукта. На российском рынке существует сложившаяся классификация жилья, и в рамках классов формируются верхние и нижние границы стоимости. Определенный портрет среднего покупателя девелопер формирует уже исходя из средней стоимости квартиры. Не секрет, что в домах, где квартиры стоят 6 млн. руб. и 60 млн. руб. основной состав жильцов будет радикально различаться. При этом в бизнес и премиум-классах жилья проблем с разнородной средой, как правило, не возникает: даже в случае прихода в объект большого количества арендаторов жилья, высокий уровень стоимости аренды не позволяет нарушить однородный состав жителей.

Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости Millhouse.

В сегодняшних реалиях девелопер уже не устраивает «фейс-контроль» при покупке квартир. Слишком ценен каждый клиент. Подобные вещи еще можно встретить на вторичном рынке, когда речь идет об «особо элитных» клубных домах, где жильцы рассматривают кандидатуру будущих соседей.  Девелопер же влияет на социальную группу в том случае, если предполагается какой-то специфический проект, например, строительство дома рядом с гольф-полем или каким-то другим знаковым инфраструктурным объектом, который сам по себе формирует социальный класс и группы по интересам.

Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group

Согласно пирамиде ценностей по Маслоу, социальная идентификация — это потребность третьего уровня, т.е. первая после базовых в еде и безопасности. Вопрос «правильного соседства» был важен всегда. Вспомним хотя бы практику прошлого века: даже когда все дома были по сути одинаковыми панельными, жить в «интеллигентном» САО было намного престижнее, чем в аналогично удаленных  районах восточного направления, а сам факт того, что семья живет в одной из знаменитых московских высоток, говорил об исключительном положении в обществе. В наши дни принадлежность к той или иной социальной группе отражается, в том числе в классе жилой недвижимости. Если грубо обобщить, то чем выше класс недвижимости, тем более чувствителен покупатель к вопросу социального окружения.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.