Эксперты: загородная недвижимость – не покупка первой необходимости

По данным  агентства "ИНКОМ-Недвижимость", за последние пять лет спрос на первичную загородную недвижимость в Московской области снизился на 28%. Считать ли это поводом для беспокойства и ждать ли дальнейшего падения спроса? Кто и для чего сейчас покупает загородную недвижимость? Об этом эксперты рассказали порталу UrbanLook.

Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family

К сожалению, вынуждены согласиться. Спрос на загородную недвижимость падает. Одна из причин - перетекание спроса в столицу ввиду сокращения разницы в стоимости квадратного метра, сейчас разница составляет 25%.

Это, несомненно, повод задуматься для всех загородных девелоперов: все ли они делают правильно. Ведь раньше Подмосковье привлекало своей доступной ценой по сравнению с Москвой, а сейчас это конкурентное преимущество утрачено. Девелоперам стоит задуматься о том, как привлекать покупателей. Нужно ответить на вопрос: «Зачем ехать в замкадье, если можно купить квадратные метры в Москве».

Проводя аналитику в феврале месяце, мы заметили, что основная масса клиентов – это следующие группы людей:

- Жители подмосковных городов или близлежащих областей (Калужская, Тульская и пр.), желающие улучшить свои жилищные условия. Чаще всего они увеличивают площадь жилья или разъезжаются с родственниками.

- Клиенты, работающие вблизи ЖК, чаще всего это работники аэропортов.

- Клиенты, уезжающие в Подмосковье за статусом. Это те кто, уезжая в Подмосковье, повышают статус жилья:  был эконом, стал бизнес или комфорт класс.

- Молодые новаторы, которым близок по духу загородный образ жизни. Чаще всего их работа не обязывает к просиживанию в офисе и они могут позволить себе более комфортное жильё, но менее удобную транспортную доступность.

Все перечисленные группы – в основном покупатели квартир, таунхаусов.  Их покупают в качестве основного жилья, в 80% случаев это первое жильё. До покупки люди обычно лично снимают, либо вынуждены делить с родственниками общую квартиру.

Что касается рынка дач, то сейчас этот сегмент находится в стагнации. Сделки с дачами, индивидуальными домами и землёй оцениваются банками как высокорисковые активы. Поэтому процент по ипотеке на покупку данных форматов жилья высок, а сегодня около 80% сделок заключается в ипотеку ввиду низкой платёжеспособности клиентов. Таким образом, дачи сейчас не очень популярны.

 

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE

Сокращение спроса на жилую недвижимость – это неизбежное и, в общем, нормальное следствие экономического кризиса. Падение продаж на треть и относительно низкий спрос в последующие годы, в частности, привели к уменьшению активности девелоперов загородного жилья. За весь 2017 год начались продажи только в двух коттеджных поселках, расположенных на наиболее популярных направлениях загородного рынка.

Однако нельзя сказать, что на загородном рынке недвижимости произошел коллапс: сделки по-прежнему заключаются, причем в 2017 – начале 2018 гг. наметилась тенденция к увеличению среднего бюджета покупки домовладений, то есть объем вложений на данный рынок постепенно увеличивается.

Я убежден в том, что любой кризис – это не только проблема для отрасли, но и разрешение противоречий, которые накапливаются на рынке в фазе роста. В частности, текущее падение спроса обнажило явную переоценённость многих морально и физически устаревших вторичных объектов. Если до кризиса их собственники могли рассчитывать на продажу объекта по немалой цене, то сейчас покупатель «голосует» за современные дома в организованных КП от профессиональных застройщиков.

В такой ситуации восприятие вторичного рынка загородного жилья изменилось. Постепенно сокращается и предложение новых объектов, то есть поглощается тот объем, который был сформирован еще до кризиса. В конечном счете это приведет к восстановлению баланса спроса и предложения. Поменялось и покупательское поведение: эпоха дворцов закончилась, клиент стал более прагматичным. Объекты, достигающие в площади тысяч квадратных метров, больше не считаются комфортными. Эксплуатационные расходы стали фактором, действительно влияющим на выбор клиента. Таким образом, я полагаю, что в какой-то степени рынку нужна была «встряска» и после кризиса сегмент загородной недвижимости перейдет на новую, более цивилизованную стадию развития.

Цели приобретения загородных домов остаются самыми разнообразными, и едва ли здесь произошли какие-то значимые изменения. Подавляющая доля клиентов приобретает загородный дом для собственного постоянного проживания. Как правило, речь идет о покупателях с семьями, нередко состоящими из нескольких поколений. Даже если отдельные члены таких семейств могут очень редко появляться дома в силу частых разъездов, данные коттеджи все равно не пустуют, то есть это не дачный формат проживания. Есть приобретатели и домов, подходящих для дачного формата, когда лето семья проводит загородом, а зиму – в столице. Пожалуй, можно говорить только о заметном сокращении малых инвесторов среди покупателей: они полностью переключились на малогабаритные форматы квартир в столице.

Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта»

В периоды экономической нестабильности покупатели отказываются от продуктов, которые не являются предметами первой необходимости. На рынке недвижимости таким продуктом выступает загородная недвижимость для отдыха – дачи, в том числе и с высокой степенью комфорта. Поэтому спрос на "дачный" сегмент заметно снизился.

Кроме того, низкий спрос на загородную недвижимость для постоянного проживания обусловлен не только экономическими сложностями в стране, но еще и отсутствием качественных проектов. Сегодня покупатель больше не хочет вкладывать деньги в "каменные мешки", тем более за городской чертой. Потребители стали требовательнее к наличию инфраструктуры, природному окружению поселков и стоимости ежемесячного обслуживания. Сейчас востребованы объекты комфорт-класса с функциональными планировками по доступной цене. Не менее важен и факт охраняемой территории.

Снижение платежеспособности населения и высокий процент неликвидного предложения обеспечивают падение спроса. Уход с рынка покупателей не способствуют деятельности девелоперов. Но в этом есть и положительные моменты: с рынка загородной недвижимости уйдут слабые игроки, останутся только застройщики, которые способны строить коттеджи и многоквартирные дома в комфортных поселках, обеспечивая инфраструктуру в том числе. Тем не менее, на рынке есть и успешные проекты, спрос на которые не падает. Сейчас чаще стали приобретать загородную недвижимость в качестве основного жилья. Люди готовы переехать за город в комфортное жилье, им надоело жить в четырех стенах душного города. Молодых людей привлекают проекты с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью для работы и постоянного проживания.

Если мы говорим о жилье для постоянного проживания, то здесь выделяются несколько категорий покупателей, которые останутся на загородном рынке. Это молодые семьи с детьми, где глава семейства ездит на работу в столицу, а семья живет в комфорте на природе. Также это фрилансеры, которые готовы выбирать комфорт, низкие цены при хорошем качестве и не привязываться к столице. У нас есть и покупатели-иностранцы, это европейцы, которые женились на русских девушках и ведут в России бизнес – для них свойственно жить за городом, вдали от городской суеты.

В целом мы не подтверждаем цифру в 28%, потому что как застройщик предлагаем жилье для постоянного проживания – таунхусы, коттеджи и квартиры в малоэтажных домах. У нас практически не покупают жилье под дачи или летние дома. Более того, в связи со снижением ипотечных ставок мы наблюдаем некоторое оживление рынка - люди не хотят оставаться в деньгах перед грядущей непонятной ситуацией. Все это похоже на 2014 год – рост курса иностранных валют, санкции, падение уровня жизни. Поэтому с прогнозируемым падением спроса можно согласиться.

Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея»:

Сложно прокомментировать данные о снижении спроса, так как неясно, в каком именно сегменте загородной недвижимости было проведено исследование – участки без подряда, таунхаусы, коттеджи, какого класса и так далее.

По моим наблюдениям, спрос если и снизился, то на самый неликвидный продукт. Например, на участки с плохой транспортной доступностью и проблемами с подключением к коммуникациям, на дома и квартиры в поселках без инфраструктуры, на дальние дачи – то есть, такой продукт, который не является жизненно важным и от покупки которого человек вполне может отказаться, особенно если испытывает финансовые трудности. Спрос там и дальше будет сокращаться.

Был когда-то всплеск спроса на земельные участки без подряда, т.к. появилась иллюзия что это дешево, вместо участка за 100 тыс. долл, условно, стало возможно купить за 20 тыс. долл и самому построить дом постепенно. Кому-то это показалось интересным в определенный момент времени. И это позволило распродать огромное количество неликвидной земли, которую компаниям тяжело было бы застраивать. Сейчас это все лежит мертвым грузом на рынке.

А вот на коттеджи, таунхаусы в поселках класса комфорт-плюс и выше, в премиальном сегменте, где люди приобретают загородные дома для постоянного проживания семьи с 2-3 детьми, спрос устойчивый. Это происходит потому, что загородная недвижимость высокого качества (с бюджетом покупки 10-20-35 млн руб.) имеет несколько серьезных преимуществ, которые не может дать городское жилье, даже элитное. Прежде всего, это экология: проживая за городом, дети меньше болеют. Во-вторых, дом с собственным участком и террасой дает больше приватности и в то же время ощущения, что ты обладаешь чем-то значительным и не ограничен стенами квартиры в многоэтажке. Летом и зимой тут свои развлечения на свежем воздухе, тут своя среда проживания, этой иной взгляд на жизнь и на мир. В поселках на Рублево-Успенском, Новорижском шоссе просто созданы замечательные условия для жизни. Поэтому если у человека рождаются деть и у него есть деньги, в 80% случаев семья принимает решение переехать за город.

Светлана Жукова, руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет недвижимости"

Снижение спроса на загородную недвижимость можно объяснить целым комплексом причин. Во -первых, приоритетной целью в случае покупки жилья становится выбор квартиры, а не дома за городской чертой. Меньше и цена предложения, и стоимость эксплуатации, что вкупе с налогами может отталкивать часть спроса. Во-вторых, взгляды  молодого поколения направлены на другие ценности жизни. Быть на даче уже и не так важно и  нужно, как раньше, когда свой домик был не только радостью, но и позволял семье прокормиться.  Сейчас гораздо важнее – экология и возможность дышать свежим воздухом, а труд в поте лица на собственном огороде уже не так привлекает людей как раньше. Гораздо интереснее - барбекю на природе, рыбалка и пикники, что выполнимо и без владения загородной недвижимостью. В настоящее время существует  масса возможностей для путешествия и по России, и за её переделами. Также важным моментом является время, потраченное на дорогу из загорода.

Верно то, что квартира – это покупка первой важности, а дача/загородный дом – некое необязательное дополнение, которое может подождать. Потенциальный покупатель неспешно изучает предложение, присматривается к ценам и решается на сделку только в том случае, когда совпадут все факторы: и финансовые возможности, и параметры недвижимости. Так, можно было заметить, что люди осторожничали в вопросах приобретения загородной недвижимости в периоды турбулентности рынка.

Можно также подчеркнуть, что свою долю спроса перетягивают таунхаусы. Как мы уже отметили, огород людей интересует уже не так, как раньше, и 2-3 соток вполне достаточно для комфортного проживания и отдыха на природе, да и более оптимальная площадь способствует снижению стоимости покупки. Также есть интерес к малоэтажным проектам, которые характеризуются близостью к  природе и свежему воздуху.  Можно купить квартиры на первых этажах с выходом на собственную зеленую зону. При этом очевидным преимуществом является привлекательная стоимость предложения и отсутствие завышенных коммунальных платежей.

Кроме того, одной из проблем загородного рынка – особенно в сегменте дач – является несоответствие значительной части предложения   интересам покупателя.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.