Теги: ,

24 Июль, 16:31

Елена Земцова: после отмены ДДУ частные инвесторы переключатся на коммерческую недвижимость

С 1 июля 2018 года в силу вступили поправки к 214-ФЗ, серьезно изменившие правила игры на рынке первичной жилой недвижимости. Нововведения окажут негативное влияние практически на всех участников рынка жилищного строительства. О том, как изменится инвестиционная привлекательность новостроек после отмены ДДУ, порталу UrbanLook рассказала управляющий партнёр Delta Estate Елена Земцова.

 

Небольшие девелоперские компании, скорее всего, будут вынуждены уйти, и в обозримой перспективе нас ждет консолидация игроков строительного рынка. Практически неизбежный рост цен на жилье ввиду удорожания строительства для девелоперов, в том числе и благодаря повышению НДС, - не лучшая новость и для покупателей квартир в новостройках. По данным ЦИАН уже сейчас отмечается рост стоимости объектов во многих крупных московских проектах. А перспектива запрета продажи квартир на стадии котлована практически вытесняет с рынка категорию частных инвесторов, приобретающих квартиры на начальных этапах строительства для дальнейшей перепродажи.

Фактически все покупатели квартир по ДДУ являются соинвесторами проекта, ведь своими деньгами они финансируют строительство объекта. Разница лишь в том, что неквалифицированные инвесторы покупают квартиры с целью просто сэкономить средства, а профессионалы – для получения в дальнейшем дохода. Запрет продажи квартир на начальных стадиях проекта в принципе исключает возможность спекулятивных сделок. Продаваться будут уже полностью готовые квартиры по финальной стоимости, сопоставимой с вторичным рынком. Предложение сейчас намного превышает спрос, и чтобы продать квартиру на вторичном рынке собственники квартир часто вынуждены давать существенный дисконт. Вряд ли ситуация изменится в ближайшее время, поэтому инвестировать в готовое жилье с целью перепродажи его с прибылью, в особенности в массовом сегменте, бессмысленно. Объекты сейчас долго экспонируются на рынке, а дома за это время морально устаревают. Инвестиции – это всегда определенный риск. Полностью исключив все риски, нельзя сохранить инвестиционную привлекательность новостроек.

В целом рынок жилой недвижимости уже давно перестал быть привлекательным для инвесторов. И доля спекулятивных сделок на рынке жилья в последние годы планомерно сокращалась. Падение интереса к новостройкам со стороны инвесторов связано с тем, что разница в цене с начала строительства и до ввода дома в эксплуатацию уже не настолько существенна. В среднем в зависимости от класса жилого комплекса она находится в пределах 10-20%. Конечно, на рынке все еще появляются единичные проекты, где разница может доходить и до 70%. Такие интересные для инвестора проекты относятся преимущественно к бизнес и премиум классу. Получить существенный рост стоимости квадратного метра девелоперам удается за счет выгодного расположения, интересной концепции проекта и грамотно выстроенной системе ценообразования. Но таких проектов действительно немного, и они относятся к бизнес-классу. Что касается массового сегмента, на сегодня он не имеет практически никакой инвестиционной ценности. Массовый рынок из-за низкого порога входа может быть интересен разве что начинающим инвесторам с небольшим бюджетом.

Кроме того, из-за непростой ситуации с застройщиками, банкротствами и задержками сроков ввода домов в эксплуатацию, вкладывать в проекты на ранних стадиях строительства слишком рискованно. Причем даже хорошая репутация застройщика и большой пул реализованных проектов не дает гарантии, что объект будет достроен, и это подтверждает ситуация с Urban Group и ранее с СУ-155.

Очевидно, что и сами законодатели заинтересованы в том, чтобы убрать с рынка инвесторов. Если в одном комплексе были куплены несколько объектов, получить компенсацию можно только по одному из них. Очевидно, что в большинстве случаев покупают несколько объектов в одном жилом комплексе именно с инвестиционной целью.

Конечно, говорить о том, что все частные инвесторы уйдут с рынка нельзя, ведь для профессиональных инвесторов выгодное вложение средств - это один из основных источников дохода. Поэтому они будут искать альтернативные инструменты, в частности многие «квартирные» инвесторы стали рассматривать рынок коммерческой недвижимости. С точки зрения получения дохода он намного выгоднее жилой недвижимости. Сегодня наиболее востребованным является арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту. Доходность от такого бизнеса в зависимости от локации варьируется в пределах 8-15% годовых, в особенно ликвидных объектах может доходить и 20%. Для сравнения: ставки по депозитам составляют 3,5-8% в зависимости от банка, а от сдачи квартиры в аренду – всего 3-4%. На рынке коммерческой недвижимости сейчас ситуация лучше, чем в жилой недвижимости. Еще пока нет сильного затоваривания, и спрос превышает предложение.

Застройщики чувствуют этот рыночный тренд, поэтому стали больше внимания уделять эффективности помещений street retail в составе жилых комплексов.

Что касается других альтернативных инструментов инвестирования, то их сейчас достаточно много, начиная от понятных банковских депозитов, валюты и ценных бумаг и заканчивая биткоинами, HYIP-проектами и венчурными инвестициями. Несмотря на большое разнообразие инструментов, полноценной замены инвестициям в недвижимость нет.  И дело не в низкой доходности или высоком пороге входа, а в сложности большинства инструментов для непрофильного инвестора и намного большем риске по сравнению с жилой недвижимостью.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.