Елена Земцова: после отмены «долёвки» пойдёт волна обманутых пайщиков

Девелоперы и банки активно готовятся к отмене долевого строительства и переходу на новую схему финансирования. С 1 июля 2018 года девелоперы начнут добровольно переходить на банковское сопровождение, отказываясь от прямого привлечения средств дольщиков. Согласно поручению президента, с 1 июля следующего года участие банков в процессе долевого строительства станет обязательным. О последствиях отмены «долёвки» для застройщиков, банков, государства и покупателей жилья порталу UrbanLook рассказала управляющий партнер компании Delta estate Елена Земцова.

Для кого отмена долевого строительства станет фатальной?
В первую очередь пострадают, естественно, застройщики. Небольшие компании и новички на рынке, помимо необходимого опыта в строительстве жилых домов, не всегда располагают достаточными оборотными средствами, чтобы вести стройку на собственные деньги. А обслуживание дорогих долгосрочных кредитов – слишком большая финансовая нагрузка даже для крупных компаний. Если застройщик не сможет выйти на необходимый уровень продаж, то начнутся проблемы с выплатами по кредиту банку, а также повысятся коммунальные расходы на непроданные готовые квартиры.
Логично предположить, что для покрытия своих убытков девелопер начнет повышать цены на жилье. В условиях и так сниженного спроса это только еще больше затормозит продажу. А дальше недалеко и до банкротства. Поэтому из-за отсутствия альтернативных источников финансирования небольшие застройщики будут вынуждены либо уйти с рынка, либо входить в партнерские программы с крупными компаниями.

В итоге это приведет, во-первых, к снижению объемов строительства в целом, а во-вторых – к уменьшению конкуренции между девелоперами и формированию олигополистического рынка. И, в конечном счете, в проигрыше все равно останутся покупатели жилья. Отсутствие острой конкуренции может негативно сказаться на качестве реализуемых проектов. Застройщики уже не настолько будут заинтересованы использовать инновационные проектные решения и материалы для повышения конкурентоспособности своих проектов. В целом отмена долевого строительства не очень выгодна для покупателя, так как практически наверняка цены на готовые квартиры поднимутся, а также больше нельзя будет сэкономить, купив квартиру на стадии котлована. Стоит сказать и об инвесторах, хотя доля инвестиционных сделок в общем объеме в последнее время серьезно сократилась. Эта категория покупателей в принципе уйдет с рынка.

Чем банкам и государству выгодна отмена долевого строительства?
Для банков отмена долевого строительства, конечно, выгодна, ведь они фактически смогут получать двойную прибыль. Во-первых, от займов, выданных застройщикам, а во-вторых, в виде платежей и процентов по ипотечным кредитам от квартир в том же жилом комплексе. Все деньги, полученные от дольщиков, и средства компенсационного фонда будут аккумулироваться в банке, который вполне может пускать их в оборот и получать проценты, например от потребительского кредитования.
В то же время из-за нестабильной экономической ситуации в стране и сохранившейся зависимости многих застройщиков от импортных материалов на фоне скачков валюты для банков входить в долгосрочные строительные проекты – большой риск. Понимая, что иных вариантов, кроме получения кредита, у застройщика для финансирования проекта практически нет, они начнут ужесточать требования и повышать процентные ставки. Строительная отрасль станет зависима от банковской.

 В сложившейся ситуации в выигрышном положении окажутся крупные застройщики – лидеры рынка. Для них получить кредит на более выгодных условиях проще из-за давно устоявшихся партнерских отношений с большинством банков. Помимо банков существует очевидная выгода и для государства, которое снимает с себя ответственность. В случае проблем у девелопера достройка объектов будет происходить исключительно за счет банка, финансирующего стройку, а не за счет госбюджета. При этом пока нет четкого механизма защиты со стороны государства эксроу-счетов в случае банкротства самого банка.

Как застройщики будут обходить новые требования?
В идеале основная цель отмены долевого строительства – это устранение обманутых дольщиков как явления, но на практике нас ждет новая волна обманутых людей, купивших квартиры по альтернативным схемам, к которым наверняка обратится часть застройщиков. В частности это предварительный договор купли-продажи, а также покупка через ЖСК и ЖНК. Покупатели в этом случае будут действовать на свой страх и риск без каких-либо гарантий со стороны государства. Тем не менее, скорее всего, часть застройщиков все же уйдет на «серый» рынок финансирования, а для привлечения покупателей на такие условия они будут снижать цены на 10-20% по сравнению со среднерыночными. Поэтому в контексте прогнозируемого повышения стоимости жилья, построенного в соответствии с 214-ФЗ, доля «серых» сделок может серьезно возрасти.
В перспективе нас может ждать появление волны обманутых пайщиков. Основная проблема в том, что покупка квартир через ЖСК И ЖНК пока не регулируется 214-ФЗ, а значит, обманутые пайщики не могут рассчитывать на возмещение через компенсационный фонд и помощь в достройке объекта со стороны государства. Поэтому если кооператив признается банкротом, то достраивать дом будут исключительно пайщики за собственный счет. Вернуть вложенные средства также проблематично: это можно сделать только при выходе из кооператива, за что предусмотрен штраф. Но даже в этом случае никто не вернет вступительные и членские взносы.
К слову, шансов столкнуться с долгостроем при покупке квартиры через кооператив даже больше, чем через ДДУ. В договоре ЖСК сроки сдачи дома фактически не зафиксированы и могут неоднократно переноситься в одностороннем порядке. Взыскать с ЖСК неустойку за задержку строительства в судебном порядке при этом практически невозможно.
В целом, правила по которым реализуются квартиры через ЖСК и ЖНК в большей степени защищают самих застройщиков и кооперативы, для покупателей такие схемы крайне рискованны. Скорее всего, к таким «серым» схемам будут прибегать не совсем добросовестные застройщики, которым банк никогда не выдаст кредит на реализацию проекта ввиду их сомнительной репутации. Для девелопера создание собственного жилищного кооператива – хорошая возможность выгодно реализовать свой проект с минимальными обязательствами перед пайщиками.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.