Эти странные офисы, и где они обитают

Что такое «креативный девелопмент»? Каковы тренды и передовые решения в дизайне и маркетинге набирающих популярность гибридных пространств? Эти и другие вопросы обсудили эксперты рынка на тематической сессии в ходе форума Testing Future, организованного порталом OfficeNext.ru в Центре лидерства SAP в Москве.

Основной темой обсуждения стала попытка взгляда со стороны на уже привычные форматы, платформы и решения. Эксперты ориентировались на вызовы, с которыми придется столкнуться создателям гибридных пространств в ближайшие годы. Мир меняется так стремительно, что представить, что будет востребовано среди пользователей таких пространств через какие-нибудь год-два, уже сейчас крайне сложно. Что уж говорить о десятилетиях.
На тему «Time master-planning вместо «квадратных метров»  высказался президент Habidatum Алексей Новиков. Он рассказал об интеллектуальной платформе Chronotope, позволяющей работать с неструктурируемыми потоками данных, такие, как данные с мобильных телефонов и соцсетей, информация о потребительских привычках и денежных транзакциях. Именно благодаря таким аналитическим механизмам компания British Land, например, успешно управляет так называемыми «кампусами коммерческой недвижимости» в Лондоне.
Понятие это в России еще в новинку. Однако налицо общемировой тренд, когда даже отчаянные работоголики стараются трудиться поближе к дому. Тратить часы на дорогу в офис или коворкинг уже никто не хочет: статистика уже подтверждает, что в Москве «пробки» создает лишь 30% обитающего в столице и МО населения! Все остальные рабочую неделю проводят близко к дому. Именно поэтому важно создание конгломерата «работа+инфраструктура», чтобы офис или любое другое арендуемое помещение находилось рядом, было недорогим и подразумевало дополнительные опции поблизости: что-то купить, выпить кофе, отдать вещи в прачечную, сходить развлечься. В противном случае офисы в их классическом понимании начнут постепенно вымирать. С такой проблемой столкнулись владельцы коммерческой недвижимости Нью-Йорка: из-за высоких ставок на аренду деловые районы уже покинули многие мелкие заведения: аптеки, булочные, кофейни, галереи. Это начало создавать работникам офисов изрядный дискомфорт. В итоге очень многие сотрудники увольняются и перебираются в компании, где вокруг есть жизнь.

Алексей Новиков: «Общая тенденция – неопределенность»


Речь идет не только о небоскребах, набитых офисами: уже разрабатывается проект лондонского аэропорта Heathrow, позволяющий снизить текучку с помощью гибридных пространств. «Инвестируя в подобную инфраструктуру, мы вкладываемся в систему взаимодействий внутри города, которая может поменяться через 5-10 лет – при том что окупается в течение 15-30! И город будет вынужден ее использовать, - пояснил Алексей Новиков. – Наша компания занимается коммерческой архитектурой, не социокультурной. Поэтому мы должны проектировать эффективные пространства. Но чем дальше, тем более непонятно, что именно называть «эффективным пространством» - сейчас и тем более в будущем. Мир быстро меняется, трудно предугадать, куда он движется. А капитализацию проекта следует определить заранее. Поэтому наши действия многим девелоперам кажутся странными – особенно тем, кто привык к коротким деньгам и коротким шагам. Но мы обязаны хотя бы примерно предположить, что будет востребовано минимум через 5-10 лет – при том что общей тенденцией остается неопределенность».
По мнению эксперта, очень важно именно сейчас уделить внимание так называемой софт-культуре в той сфере, где люди работают и проводят массу времени. Уже никто не хочет мучиться в офисе от звонка до звонка: и на работе людям нужна жизнь, которая должна быть комфортной.
Крайне интересный образец гибридных офисных проектов – Лахта Центр, многофункциональный общественно-деловой комплекс в Приморском районе Санкт-Петербурга. «Это якорный объект, один из крупнейших в России, - говорит - руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman&Wakefield Денис Соколов. - Вокруг такого возникает определенная среда, так что, по сути, Лахта Центр меняет ландшафт города. Это не произойдет быстро, скорее, будет идти естественным образом, занять это может, полагаю, лет десять, но такого рода объект, конечно, изменит северную столицу… Просто построить офисный центр и «заселить» его коммерческими компаниями-арендаторами довольно сложно. Нужен некий «якорный» элемент: настолько крупная компания, которая способна будет создать вокруг себя среду. С Новой Москвой не получилось – может, оно и к лучшему – а вот в случае с Лахта Центром очевидно, что все будет совсем по-другому. Во-первых, он перевернет цены: все люди, которые там работают, захотят жить где-нибудь рядом: я не склонен думать, что все сотрудники «Газпрома» баснословно богаты, но в среднем концентрация обеспеченных людей там все же выше. И она способна ощутимо изменить спрос на торговлю и т.д. Поэтому - конечно, Лахта Центр станет системообразующим объектом для города. И даже если есть люди, живущие по соседству, которым, так скажем, не нравится новый вид из окна – они все равно извлекут из сложившихся обстоятельств выгоду, поскольку недвижимость вокруг Лахта Центр подорожает, и они вполне могут продать свою квартиру и купить что-то получше в другом, более симпатичном им районе.
Да, арендные ставки в этом районе повысятся, так что тем, кто экономит, придется подыскать себе что-то другое. Но город получит больше налогов, а с точки зрения питерского урбанистического ландшафта появится еще один знаковый объект, который все фотографируют…  Привыкают люди быстро: тот же Красный Октябрь в Москве очень долго был территорией со смутной репутацией. Однако сейчас спроси любого хипстера – так для него Красный Октябрь чуть ли не мекка!
Поэтому российские города сейчас очень быстро осваиваются с новшествами, даже кардинальными. Та же башня Газпрома на Наметкина – хоть и меньший масштаб, а ведь все равно она трансформировала все вокруг! Там появилось несколько жилых комплексов, торговля процветает; хотя строили ее тоже чуть ли не в чистом поле: никто и не подозревал. Так что потенциал Лахта Центра очевиден».

Денис Соколов: «Главное – назвать офис не «офисом», а «креативным пространством»


Денис Соколов поделился мнением о потенциале в РФ гибридных пространств - в первую очередь офисных и коворкингов. Он уточнил, что традиционно недвижимость, коммерческая в том числе, была предметом накопления капитала. В итоге ее стоимость формировалась бизнесом; так и росли ставки с ценами. Любая новая экономика пытается «подключиться» к этому денежному потоку. И сейчас, когда на первый план выходят инновации, популяризуются онлайн-сервисы, удобство встает во главу угла. Важнейшее «завоевание» коворкингов – то, что тысячи фрилансеров и сотни небольших компаний оценили их удобство. В Москве – 100 000 кв.м коворкинговых пространств, через них, согласно статистике, уже прошло 100-120 тысяч человек. Все эти люди больше не будут приходить в ужас при упоминании «работы в офисе», если речь идет именно о подобном гибридном варианте: «Главное – назвать офис не «офисом», а «креативным пространством», - пошутил спикер. Если людям будет удобно и интересно, то «офисная работа» в ее новом понимании вновь завоюет популярность.  А интересно наверняка будет:  коворкинги предполагают и учебу, и мастер-классы, и совместный досуг обитателей этой среды, не говоря о разнообразном наполнении доставшихся той или иной фирме зон. От классических деловых кабинетов в коворкингах остались разве что столы, стулья и розетки.

Эвелина Ишметова: «Арт-кластеры не подразумевают чего-то кардинально нового и супер-креативного. Все это – старые и хорошо отработанные приемы, которых не надо бояться»


О потенциале арт-кластеров в региональных городах РФ рассказала по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. Для примера она противопоставила два кейса: удачный и не слишком. «Не слишком» - свежеоткрытый ТЦ «Новинский пассаж» в Москве, где один из этажей полностью отдали на откуп кулинарному шоу. На работоспособность и популярность торгового центра такая досуговая опция, как показала практика, вообще не повлияла. «Это оказалось вынужденной мерой для заполнения пустующих площадей», - призналась эксперт. Совсем другая ситуация – «выстреливший» арт-кластер «Красный Восток» в самом центре Казани, лофт-квартал для жизни и работы.
Любопытно, что ничего кардинально нового придумано не было: на основе бывшей фабрики с прекрасной локацией в историческом квартале Казани фактически создали римейк московской «Даниловской мануфактуры». Именно такая концепция идеально вписалась в проект. «Арт-кластер – это ничего отчаянно креативного, - говорит Эвелина Ишметова. - Мы пускаем в работу старые, хорошо отработанные приемы, которых не надо бояться. Просто есть так называемые «фишки», которые внушают потребителю мысль: «О! обо мне подумали!», которые дают эмоцию». Люди, по словам эксперта, сейчас «идут» именно на эмоции, думая, как здорово будет все это сфотографировать, разместить селфи, похвастаться друзьям в соцсетях. «Поэтому невозможно создать арт-кластер, если не завлечь человека бабочками в животе, - продолжила Эвелина Ишметова. – Нужно подумать, как именно происходящее в арт-кластере соберет людей, чем конкретно привлечет их. Все остальное – простая математика, анализ спроса и предложения».
Среди важнейших критериев эффективности концепции эксперт выделила так называемую «продленную актуальность». По этому критерию состав пула арендаторов лофт-квартала должен не утратить актуальность и через 3-5-7 лет, причем ему надлежит «вписаться» и в программу развития города в целом. Он должен иметь преимущества в базовой арендной ставке – ведь за счет чего-то он должен быть лучше аналогичных офисных объектов! При этом арендаторы должны сформировать синергию, чтобы стимулировать к развитию отрасль арт-кластеров, которая сейчас на рынке Казани в зарождающемся состоянии.
В контексте популярного сейчас тренда устойчивого развития очень важно, чтобы арт-кластер мог похвастаться экологичностью концепции и способностью ориентировать клиента на ЗОЖ. «С таким объектом и до администрации города в поисках поддержки будет намного проще достучаться», - пояснила Эвелина Ишметова, уточнив, что при создании казанского проекта Key CapItal просчитал перспективы развития арт-квартала вплоть до 2030 года – насколько это было в принципе возможно, - поделившись этой информацией и с власть имущими.
Кристина Голубева

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.