Как уменьшить налоги при продаже квартиры, не нарушая закон

Налог на недвижимость

Если вы решили продать квартиру, то не последним вопросом для вас будет, какой налог придётся уплатить. Журналисты спросили экспертов, каким образом сегодня начисляется налог при продаже недвижимости, и от чего зависит его величина. Мы также поинтересовались, есть ли законные способы уменьшить этот налог, и чем чреваты ухищрения продавцов в стремлении избежать его уплаты.

Величина налога

"Доход, полученный физическим лицом от продажи недвижимости, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). По закону продавец должен заплатить налог в размере 13%. Величина налога зависит от полученной прибыли", – комментирует управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.

С прошлого года в налоговом законодательстве появилось важное нововведение. Раньше, до 2016 года, продавцы платили налог с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее трёх лет. Теперь срок владения объектом, после которого человек может не платить налог с продажи, увеличен до пяти лет.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям интернет-портала «Разумная недвижимость», к. ю. н. Елена Ухова разъясняет: если вы продаёте имущество, приобретённое до 1 января 2016 года и находящееся в вашей собственности меньше трёх лет, то налог будет рассчитываться с одной из двух величин, на выбор налогоплательщика:

  • продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 млн рублей (нужно подать декларацию на налоговый вычет, по умолчанию налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут);
  • продажная стоимость по договору отчуждения за вычетом суммы фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (необходимо также подать декларацию и предоставить данные о понесённых затратах).

Налог на доходы от реализации имущества, приобретённого до 1 января 2016 года, не зависит от размера его кадастровой стоимости.

Способы уменьшения

Сегодня нередко можно встретить рекламу, предлагающую различные способы уменьшения налога. Продавцу, желающему прибегнуть к услугам таких посредников, нужно быть уверенным, что методы их работы находятся в рамках правового поля. Для этого необходимо знать, какие именно способы уменьшения налогооблагаемой базы являются законными.

«Например, человек купил квартиру за 3 млн рублей, а продал за 4 млн, при этом в собственности она была менее пяти лет. В этом случае он заплатит налог только с разницы в цене – то есть с 1 млн рублей. А если продаваемая квартира была в собственности более пяти лет, то налог с продажи и вовсе не начисляется», – отмечает Катерина Соболева.

По словам Елены Уховой, если продаётся имущество, которое приобретено после 1 января 2016 года, и по договору отчуждения его продажная стоимость составляет более 70% кадастровой стоимости, определённой на 1 января года, в котором регистрируется сделка, то налог рассчитывается исходя из следующей величины (опять же, на ваш выбор):

  • продажная стоимость по договору отчуждения минус налоговый вычет (если положен) в размере 1 млн рублей;
  • продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма произведённых и подтверждённых расходов, связанных с приобретением имущества.

Снизить налог до нуля, по данным эксперта, можно в двух случаях. Во-первых, если продажная цена равна документально подтверждённым расходам продавца, связанным с приобретением этой недвижимости, и эта цена больше или равна 70% кадастровой стоимости объекта. Во-вторых, если продажная цена равна документально подтверждённым расходам продавца, связанным с приобретением этой недвижимости.

Уловки и последствия

Некоторые продавцы, стремясь сэкономить на уплате налога, прибегают к различным ухищрениям. Однако эти уловки чреваты уголовной ответственностью. Сокрытие реальной стоимости и, соответственно, суммы полученного дохода от продажи квартиры – это уход от налогов. Наказание за это деяние описано в ст. 198 Уголовного кодекса РФ.

« И продавцу, и покупателю стоит задуматься о возможных рисках и негативных последствиях уклонения от уплаты налога. Не забывайте: сделку можно оспорить, признать незаконной или кабальной, и ваш договор купли-продажи суд может счесть недействительным. И если это произойдёт, то деньги вернуть получится только в том объёме, который указан в договоре купли-продажи. Максимально обезопасить сделку, можно, только указав в договоре реальную цену. Других вариантов нет», – говорит Елена Ухова.

Кроме того, лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспариваемой сделки, после признания её недействительной не считается действовавшим добросовестно.

«Все двойные расписки, допсоглашения, даже пункт в договоре купли-продажи о том, что в случае расторжения договора продавец обязуется приобрести для покупателя другую подобную квартиру, ничем покупателю в случае суда не помогут. Особенно после введения закона о банкротстве физлиц. Поэтому я настоятельно не рекомендую покупать квартиры с занижением их стоимости в договоре», – добавляет эксперт.

«УФРС передаёт данные об отчуждении объектов недвижимости в налоговую. Неуплата налогов чревата тем, что в итоге данные попадут в суд, и будет заведено дело на взыскание налога приставами. Кроме того, продавцу грозит ограничение на выезд и другие неудобства, так как уклонение от уплаты налога с продажи недвижимости является налоговым и уголовным правонарушением» - подтверждает мнение коллеги Катерина Соболева.

Источник: "Разумная Недвижимость"

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.