Константин Сторожев: апартаменты для инвестора могут быть прибыльнее, чем квартира

Апартаменты вышли на рынок недвижимости как новый формат инвестирования всего пару лет назад, и за это время уже стали удачным инструментом. Однако, как и любая другая инвестиция, они требуют тщательного и взвешенного подхода со стороны инвестора. Чтобы избежать разочарования и понимать, что вложение окупится и принесет доход, перед приобретением апартаментов необходимо задать застройщику, а также управляющей компании апарт-отеля несколько важных вопросов. О них рассказывает Константин Сторожев, председатель Экспертного Совета по апартаментам РГУД, генеральный директор УК «Вало Сервис».

 

Чем инвестиции в апартаменты отличаются от инвестиций в квартиры?

Апартаменты, при грамотном управлении этим активом, действительно могут приносить больший доход, чем квартира. Во-первых, гостиничная инфраструктура апартамент-отелей включает услуги, которые недоступны в частной квартире, и это позволяет сдавать их в аренду по более высокой цене. Во-вторых, апарт-комплексы строятся в удачных локация с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, тогда как инвестиционные квартиры чаще расположены на окраинах города. В итоге, сдача в аренду квартиры приносит 4-5%, тогда как у качественных апартаментов доходность составляет 8-17%, в зависимости от класса объекта. При этом возврат инвестиций в апарт-отелях происходит за 6-7 лет, тогда как при покупке квартир – может растянуться на десятилетия. В этой схватке апартаменты безусловно выигрывают перед классическим форматом жилья.

 

И это при одинаковом объеме инвестиций?

Не обязательно. Для одной и той же локации цена квартиры и апартаментов может быть сопоставима, но все зависит от инфраструктуры и класса проектов. Для апартаментов диапазон цен колеблется от 65 тыс. рублей за 1 м2 в проектах комфорт-класса до 400 тыс. рублей за 1 м2 в премиум-сегменте.

 

А от чего зависит уровень доходности?  

В первую очередь – от грамотного управления. Если квартиру инвестор сдает в аренду самостоятельно или с помощью агентства, то в апартаментах этим чаще занимаются профессиональные гостиничные управляющие компании. Они разрабатывают доходные программы и гарантируют инвестору тот или иной уровень доходности в зависимости от объекта, самостоятельно привлекая арендаторов.

Другие важные факторы – это локация, инфраструктура объекта, позиционирование, маркетинг, класс, процент загрузки. Когда апартаменты предназначены для долгосрочной аренды, диапазон доходности составляет 8-12%, краткосрочная аренда предполагает доходность от 12-17%.

 

С какими рисками могут столкнуться инвесторы? 

Апартаменты приобретаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, в итоге инвестор приравнен к дольщику, а значит, защищен законом, даже если это его десятый юнит, на котором он зарабатывает как рантье, а не единственное строящееся жилье, на которое работает вся семья.

По-настоящему серьезный риск — это приобретение некачественных апартаментов, которые принесут не доходы, а проблемы. На рынке в большом количестве представлены комплексы, которые для обхода градостроительных ограничений воспользовались нормативами для гостиниц, но на самом деле по планировочным решениям и технологическому оснащению являются жилыми. Мы называем такие проекты «псевдожильем». Приобретая такую недвижимость, собственник рискует получить объект, в котором, нельзя жить согласно действующему законодательству: апарт-отели относятся к гостиницам, а гостиницы, в свою очередь, являются объектами, предназначенными исключительно для временного размещения.

Такой «псевдо-апартамент» кроме всего прочего невозможно будет легально сдать в аренду, поскольку он не сможет пройти сертификацию. К сожалению, таких «лже-апартаментов» на рынке города пока большинство – порядка 60%. Например, наш проект VALO – классический апарт-комплекс. Мы делаем акцент на понятие «комплекс», потому что кроме классических апарт-отелей разной звездности в составе единого комплекса, нашим проектом предусмотрено создание коворкинга, фитнес-центра с бассейном, ресторанов, кафе и магазинов.

 

Как же не прогадать и купить качественные апартаменты, а не «псевдожилье»?

К апарт-отелю, как и к гостинице, применяются более жесткие противопожарные нормативы и антитеррористические требования. В проект должны быть заложены все необходимые технологические зоны: места для хранения белья и инвентаря, раздевалки и столовые для персонала, технологические коридоры и лифты для обслуживания комплекса, чтобы персонал не пересекался с проживающими. Так же немаловажной является инфраструктура комплекса. Например, если апартаменты претендуют на три звезды, то на территории должен быть предусмотрен кафе или ресторан. Если в апартах не предполагается отделки и мебели, то, скорее всего, речь идет о псевдожилье, поскольку для гостиниц есть стандарты и отделки, и меблировки, которые проверяются классификационной комиссией на предмет соответствия звездности. Все это должно быть указано в проектной документации, которую надо тщательно изучить.

 

Содержание всей этой инфраструктуры должно быть довольно затратно для собственников?

Для собственников затраты зависят от того, насколько качественно спроектирован объект. От инженерного оснащения комплекса, спектра предоставляемых услуг и уровня сервиса. В среднем, по Петербургу для апарт-отелей уровня «три звезды» стоимость технического обслуживания составляет в пределах от 100 до 150 рублей на 1 м2, плюс оплата по счетчикам.

 

Не существенно больше обычной квартплаты. Неужели никаких недостатков у этого формата нет?

Как и в других видах бизнеса, они есть. Это отсутствие возможности для постоянной регистрации, а также возможности получить налоговый вычет. Но для большинства покупателей апартаменты — не первое и не единственное жилье, и эти вопросы перед ними не стоят.

Имущественный налог на апартаменты в Петербурге составляет от 0,1 %, на квартиру — от 0,1% до 0,3%. Однако налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже. Оплата услуг ЖКХ в апартаментах на 10-15% выше, чем в квартирах. Собственники апартаментов не имеют права пользоваться своими льготами, субсидиями и дотациями на оплату услуг ЖКХ.

 

Кстати, о ЖКХ. Зачем нужна управляющая компания?

В настоящих апарт-отелях (тех, которые не являются псевдожильем) предоставляется возможность заключения договора с управляющей компанией, которая берет на себя все хлопоты по поиску гостя, его заселению, регистрации, оплате коммунальных платежей, снятию показаний приборов учета, решению спорных ситуаций с гостем. Собственнику перечисляется чистая прибыль. Управляющие компании обладают большими возможностями по сдаче апартаментов в аренду - использование международных систем бронирования, деловых площадок для аренды и т.д.

 

Не упадет ли доходность апартов со временем, как это произошло с квартирами?

Спрос на номера в апарт-отелях ежегодно удваивается. Когда первые апартаменты только вышли на рынок, их покупали с целью последующей продажи, а сейчас инвесторы рассматривают апартаменты как вложение в ликвидный гостиничный бизнес с долгосрочной перспективой и прогнозируемой доходностью. Итак, мы видим, что апартаменты – легкий и перспективный инвестиционный актив. Помимо высокой доходности, они показывают значительный рост капитализации. Инвестор зарабатывает дважды – получает доход от сдачи апартамента в аренду, а тем временем сам апартамент дорожает, обгоняя рост инфляции.

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.