На земле или под землёй: парковки для жителей новостроек

Сегодня обязательным условием перед застройщиком нового жилого комплекса является наличие парковочных машиномест. И хотя на стоимость квартиры это напрямую не влияет, отсутствие подземных или наземных гаражей в составе любого объекта сразу же переводит его из дорогого сегмента в дешёвый.

Вынужденное обременение

Сейчас покупатели, безусловно, интересуются наличием паркинга в комплексах. Во-первых, потому что проблема парковки в обычных московских дворах микрорайонного типа стоит остро – люди просто не хотят по вечерам кружить по округе в поисках свободного места для своего железного коня. Во-вторых, набирает популярность концепция обустройства придомовой территории – «двор без машин», согласно которой все машины напрямую попадают с улицы в подземный гараж, а двор свободен от движения транспорта, что повышает безопасность и экологичность жизненного пространства.

«Паркинг – непременный атрибут жилья комфорт-, бизнес-, премиум- и элит-класса. К тому же обременение парковочными местами – обязательное требование властей, — утверждает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — В Москве установлены стандарты по обеспеченности комплексов машиноместами, исходя из категорий домов: во второй категорий, где на одного жителя приходится до 30 кв. м общей площади, необходимо иметь 1 машиноместо на человека; в первой, когда каждый житель обладает от 30 до 50 кв. м, — 1,7 машиноместа на человека, и, наконец, в категории домов повышенной комфортности (свыше 50 кв. м на одного домовладельца) – не менее 2 машиномест на человека. Кроме того, девелоперы определяют для каждого проекта собственный коэффициент востребованности, который зависит от класса объекта, географии его расположения и многих других факторов. Случается, что он превышает официальные нормативы».

«Подземные паркинги не только значительно увеличивают издержки при строительстве (из-за геодезии, водоотведения и пр.), но и в некоторых случаях делают строительство всего жилого комплекса невозможным, — заявляет Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». — Зачастую возникали противоречивые ситуации: без паркинга в проекте получить ГПЗУ нельзя, а построить его невозможно из-за геологических особенностей участка под строительство или проложенных городских коммуникаций. В последнее время при выдаче разрешения на застройку (ГПЗУ) градостроительно-земельная комиссия в Москве в порядке исключения позволяет строить меньше парковок, чем предполагает норматив – например, если дом расположен рядом с метро, либо поблизости есть муниципальная парковка. Ещё одно исключение, когда застройщику не вменяют создание парковки или устанавливают менее жёсткие требования к количеству машиномест — это при реконструкции или реставрации исторических или просто старых зданий, а также строительстве апартаментов временного проживания».

«В Москве могут строиться комплексы с гостевыми парковками, то есть парковка существует стихийная, для неё используется придомовая территория, — добавляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — При этом застройщик так и указывает в документации, что на территории комплекса парковка будет гостевая. Такие варианты чаще всего встречаются в эконом-сегменте и при точечной застройке при нехватке территории для парковки». Около месяца назад, напоминает эксперт, столичный градоначальник Сергей Собянин снизил требования к застройщикам в кризисное время, это касается как раз плотности застройки, инсоляции здания и наличия парковочных мест. Речь шла о так называемых «антикризисных домах».

«Действительно, в отдельных случаях, чтобы снизить издержки, застройщик может вести переговоры с госорганами по снижению нормативного количества машиномест, аргументируя своё требование наличием свободных парковочных мест на смежных территориях с жилым комплексом или его близостью к крупному транспортно-пересадочному узлу», — подтверждает генеральный директор компании «Родина – Управление Проектами» Денис Бородако.

Тем не менее, по мнению Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», такие послабления в перспективе постоянного проживания плохо скажутся на проектах – они будут проигрывать тем ближайшим ЖК, где вопрос с паркингом решён с учётом количества жителей.

На земле и под землёй

«Вопрос подземного паркинга очень непростой и болезненный для девелопера, — полагает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. — Коэффициент обеспеченности меняется в зависимости от статуса дома и количества квартир. При этом на каждое машиноместо с учётом проездов и вспомогательных площадей приходится заливать 35 кв. м». Полезную площадь «съедают» различные дорожки, разъезды, технические службы, коммуникации (система вентилирования, пожаротушения, охранные системы) и прочее, прочее. Должны соблюдаться технологические условия, такие как угол наклона или ширина пандуса.

Тем не менее, Григорий Алтухов комментирует, что тип паркинга – подземный или наземный – застройщик выбирает самостоятельно. И, не смотря на то, что подземный паркинг по себестоимости обходится дороже, именно он в последние годы получает всё большее распространение. Дело в том, что при строительстве подземного паркинга, который расположен под домом, одновременно возводятся и фундамент, и паркинг, что снижает и временные, и финансовые затраты. Для отдельно стоящего здания так или иначе потребуется дополнительная территория, а так же нельзя исключить статью расходов на подведение коммуникаций и затраты на фундамент. Кроме того, дом занимает достаточно много места и имеет не самый привлекательный внешний вид.

«В сегменте бизнес-класса паркинги в большинстве корпусов (около 90 %) размещаются в подземной части здания, или в цокольном этаже. В таких паркингах есть лифты, на которых можно подняться в жилую часть комплекса. Помимо этого оборудуются и небольшие гостевые парковки для краткосрочного пребывания автомобилей, — говорит Софья Лебедева. — В массовом сегменте доля подземных гаражей также высока: около 60 %, и, соответственно, на отдельно стоящие наземные паркинги приходится около 40 %».

«Парковочные места, как правило, продаются отдельно, поэтому их цена не закладывается в стоимость квартиры. По сути, это два разных процесса. «Стоимость машиномест в столичных жилых комплексах настолько высока, что цена нескольких метров подземной парковки может быть сопоставима с ценой квартиры в Подмосковье. Заполняемость их составляет 40-60 %, распродаются они очень долго, — инфомирует Дмитрий Котровский. – По сути, следуя существующим нормативам, девелоперы тратят деньги на низколиквидный товар с высокой себестоимостью».

Дмитрий Иванов, директор проектного управления Группы Компаний «САПСАН», говорит, что часть жителей всё равно решит, что машиноместо в паркинге своего ЖК вещь дорогая, а потому останутся на обочине, точнее предпочтут оставлять личный автотранспорт на газоне и на тротуарах.

Скрытый резерв

Даже если покупатель сразу не собирается приобретать машиноместо, у него в будущем, когда появятся дополнительные денежные средства и желание, будет возможность приобрести парковочное место, напоминает Максим Зорин, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва».

В проектах Urban Group, по словам Леонарда Блинова, заместителя генерального директора компании, нет ограничения для покупателей на приобретение машиномест, так что любой домовладелец может приобрести их в любом количестве. На сегодняшний день средняя стоимость в наземной многоярусной парковке составляет от 400 до 550 тыс. рублей за место в зависимости от этажа. В подземных паркингах одно место обойдётся в сумму от 700 до 900 тыс. рулей в зависимости от класса ЖК и степени строительной готовности. Например, в ЖК «Солнечная система» стоимость подземной парковки начинает от 600 тыс. рублей.

В свою очередь, Григорий Алтухов сообщает, что ЖК M-House, который уже сдан в эксплуатацию, в наличии осталось чуть более 10 % машиномест в подземном паркинге стоимостью 1-1,7 млн. рублей. В готовом UP-квартале «Западное Кунцево» подземный паркинг распродан на 99 %, остались в продаже единичные предложения по цене 1,3 млн. рублей. В UP-квартале «Новое Тушино», который находится в активной фазе строительства, цены на машиноместо в подземном паркинге находятся в диапазоне от 750 тыс. до 1,5 млн. рублей.

В рамках объектов ГК «МИЦ», как сообщают в компании, стоимость машиномест в подземных паркингах на сегодняшний день такова: в ЖК комфорт-класса «Татьянин Парк» — 1,45 млн рублей, в ЖК эконом-класса «Зелёные аллеи» — от 600 тыс. рублей.

Софья Лебедева отмечает, что наибольший разброс цен на парковочные места наблюдается в доступном сегменте, где стоимость самого дорогого и самого дешевого объекта различается в 7,5 раз, в сегменте бизнес-класса – в 6,2 раза. Связано это с характеристиками предложения. Наиболее востребованными и дорогими в подземном паркинге являются места, расположенные на верхнем уровне, вблизи лифта или вблизи выезда, также покупатели обращают внимание на удобство парковки в каждом конкретном случае.

Источник: Квадрум. Журнал

Фото: Квадрум. Журнал

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.