Обманутые дольщики: как отстоять свои права?

2015-02-21-686

Советы «как не стать обманутым дольщиком» сейчас публикуются довольно часто – но что делать, если вы уже им стали? Что предпринять и куда обратиться покупателю, который соблазнился недорогой «долёвкой» в жилом комплексе на начальной стадии строительства, а потом обнаружил, что сроки завершения проекта подходят, но его будущий дом продолжает оставаться на стадии котлована? Портал Urban Look попросил юристов, специализирующихся на правовых проблемах жилищного строительства, дать рекомендации пострадавшим дольщикам: что делать в первую очередь, в какие инстанции обратиться и на какие законы опираться.

Что вы посоветуете предпринять, если стало ясно, что строительство дома, где человек "в долёвке", замерло на уровне котлована?

Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, президент FIABCI Russia, доктор экономических наук, профессор

Обманутые дольщики – очень серьезная проблема, которая должна преследоваться до тех пор, пока она не будет искоренена. В первую очередь необходимо убедиться, что речь идет именно о мошенничестве – на это укажет неработающий номер телефона, сайт, закрытый офис, невозможность связаться с застройщиком. В данном случае можно обращаться в следственные органы, в полицию и в прокуратуру. Ситуация будет рассматриваться как мошенничество – это уголовное преступление. Можно обращаться также в госорганы – Роспотребнадзор, в суды. Можно обращаться в местную администрацию, т.к. приостановка строительства расценивается как бездействие властей, осуществляющих надзор в сфере строительства, а также в органы местного самоуправления.

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Первоначально участнику долевого строительства необходимо письменно в виде заявления обратиться с требованием к застройщику, в случаи неудовлетворения требований участника за ним остается право защиты своих интересов в суде. На сегодняшний день судебная практика по делам о нарушении интересов физических лиц  в первую очередь, ориентирована   на защиту прав дольщиков. Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, т.е. приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции,  подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора.

Ст. 10, 214 ФЗ: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

П. 2, Ст. 6: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»

Прежде всего, нужно уточнить сроки сдачи объекта по проектной декларации, а также узнать, нет ли в производстве судебных дел в отношении застройщика. Можно свериться со строительно-проектной документацией, которая согласовывается государственными органами, чтобы проверить, есть ли совпадения с фактическим графиком строительства. На уровне котлована достаточно сложно определить, замерло ли строительство или идет подготовка к следующему этапу строительства.

Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex,

При приостановлении строительства, в первую очередь, следует рекомендовать проанализировать сложившуюся ситуацию и активные шаги предпринимать только после ее тщательного изучения. Федеральный закон №214, конечно же, предусматривает право дольщика обратиться в суд и расторгнуть договор в случае прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику. На первый взгляд представляется, что это прекрасный механизм возврата денежных средств. Однако будем объективны – в большинстве случаев договоры долевого участия заключаются с «однодневными» юридическими лицами (ООО), которые не обладают ликвидным имуществом, за счет которого может быть фактически исполнено законное требование дольщика о возврате уплаченных денежных средств. Тем более, что предусмотренный Федеральным законом залог земельного участка под возводимым домом, применяемый подавляющим большинством застройщиков, на практике неэффективен. Иными словами, обращение в суд может оставить дольщика без потенциальной будущей квартиры (ведь договор будет расторгнут судом), а вместо денег у дольщика на руках останется лишь решение суда, которое, фактически, не будет исполнено.

 Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

Прежде всего, дольщикам не стоит  направлять свои усилия на расторжение заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) и взыскание средств, уплаченных по договору, поскольку это обычно не имеет перспектив вследствие отсутствия денежных средств у застройщика на счетах. Вместо этого необходимо объединить и направить усилия дольщиков  на достройку объекта, для чего выполнить следующие действия:

 - объединиться с другими дольщиками в инициативную группу;

 - письменно обратиться к застройщику для выяснения причины остановки строительства;

 - все решения, принимаемые  инициативной группой, фиксировать протоколом;

- обратиться в соответствующие контролирующие органы.

 

 На какие законы нужно опираться дольщику в защите своих прав?

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам

Основным законом является  ФЗ-214  от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». Данный закон непосредственно регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и  иных объектов недвижимости  и  в дальнейшем возникновения у участников долевого строительства права собственности на  приобретенные объекты долевого строительства. Кроме того, именно этот закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.  Также  применяются и иные законодательные акты, такие как  Закон РФ от 07.02.1992г «О защите прав потребителей», Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс и другие законодательные акты.

Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

Основными законами,  а также судебными постановлениями, регулирующим отношения между застройщиком и дольщиками, являются Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», Закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Гражданский кодекс РФ, Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.


Какие организации, государственные и общественные, могут помочь обманутому дольщику?

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Самыми распространенными инстанциями в случае подачи заявления о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Министерство строительного комплекса и приемная  должностного лица субъекта РФ.

 Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам

Обманутые дольщики  вправе обратиться в Минстрой с заявлением о включении в реестр обманутых дольщиков, в правоохранительные органы. Также существуют  ассоциации, которые  оказывают помощь пострадавшим дольщикам. Например, в 2006 году на базе Ассоциации помощи пострадавшим дольщикам была создана общественная организация Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди».  Дополнительно создаются инициативные группы обманутых дольщиков, принимавших активное участие в урегулировании возникшей проблемы.

 Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex,

Кроме обращения в суд с требованиями к застройщику, участник долевого строительства имеет право обратиться в правоохранительные органы (прокуратуру), в исполнительные органы государственной власти (к губернатору (мэру), председателю профильного комитета). В сугубо правовом смысле слова данные органы, безусловно, не должны вмешиваться в правоотношения между дольщиком и частной компанией, с которой дольщика угораздило заключить договор долевого строительства. Однако практика показывает, что массовые обращения «обманутых дольщиков» к руководству субъектов Российской Федерации могут, в некоторой степени, поспособствовать принятию последними какого-либо волевого решения (например, о передаче объекта другому застройщику). Пределы компетенции данных органов зависят от прав застройщика на земельный участок (аренда у государства или частная собственность).

 Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

В число организаций, куда может обратиться обманутый дольщик,  входят, прежде всего:

- контролирующий застройщика орган (например, в Московской области это Минстрой МО) за разъяснением причин остановки строительства и включения объекта в реестр проблемных объектов;

- орган, контролирующий строительство - Главгосстройнадзор (в Московской области - Мособлгосстройнадзор);

- орган местного самоуправления, на территории которого осуществляется строительство, поскольку зачастую застройщик является стороной инвестиционного контракта с данным муниципальным образованием и город заинтересован в строительстве этого объекта. Вместе с тем муниципальное образование заинтересовано в отсутствии проблемных объектов;

- правоохранительные органы. Туда можно обратиться, если для этого есть соответствующие основания.

 

Что может получить пострадавший дольщик при благоприятном стечении обстоятельств? Стоит ли ему сразу рассчитывать на возобновление строительства, на денежную компенсацию и т.п.?

Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, президент FIABCI Russia, доктор экономических наук, профессор

По опыту ряда подмосковных городов, вмешательство администрации помогало найти компенсационные механизмы. Среди таких механизмов – денежная компенсация, перевод уплаченной суммы на другой объект строительства. Безусловно, объединение дольщиков, использование государственных механизмов и общественные обращения очень целесообразны. Лучший выход – объединяться в общественные организации, которые не требуется регистрировать. Объединению дольщиков проще бороться за свои права, чем отдельному человеку. Такие обращения очень значимы – с ними можно доходить до Администрации Президента.

 Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Ст. 10, 214 ФЗ: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки». Требовать компенсацию  можно, но стоит помнить, что причиненный моральный вред необходимо доказать документально.

Какой характер прошения необходимо обозначить в заявлении, зависит от конкретной ситуации. Перед подачей искового заявления необходимо учитывать много факторов: форму договорных отношений, финансовое состояние застройщика, строительную готовность объекта и прочие. Все это влияет на формирование конкретных требований, которые участник  прописывает в исковом заявлении.

 Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам

При благоприятном  стечении обстоятельств   дольщик может рассчитывать, что строительство   объекта будет продолжено и в дальнейшем он оформит объект в  собственность.   В случае невозможности  дальнейшего строительства объекта, участник долевого строительства может рассчитывать на возврат денежных средств по договору участия в долевом строительстве, а так же взыскания с застройщика неустоек в соответствии с действующим законодательством РФ.

 Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»

Сейчас законодательство исходит из ситуации, когда застройщик не может закончить строительство из-за проблем в экономике. Деятельность застройщика зависит от многих причин, иногда достройка невозможна в силу объективных экономических причин. В этом случае законодательство предусматривает два варианта: либо дольщики получают страховое возмещение, либо за свой счет достраивают объект, в том числе с привлечением инвесторов.

 Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex,

В любом случае, если понятно, что обращение в суд не является перспективным, то следует понимать, что наилучшей перспективой для участника долевого строительства будет являться получение (спустя длительное время) своей квартиры с возможными доплатами. Путь к этому может быть весьма длительным, однако результат в виде получения (спустя несколько лет) уплаченных денежных средств едва ли можно признать положительным исходом для дольщика: за истекшее время внесенная дольщиком сумма обесценится. Самостоятельным эффективным способом обеспечения прав дольщиков может являться объединение усилий участников долевого строительства с целью доведения строительства дома до конца, например, путем создания ТСЖ. Однако это возможно далеко не всегда, как по правовым и экономическим причинам, так и в связи со сложностью принятия общих решений большим количеством дольщиков.

 Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов, главным из которых является причина остановки строительства. В меньшей степени дольщик сможет получить назад свои деньги (если остановка строительства связана с нехваткой средств у застройщика, что представляется наиболее часто встречающейся ситуацией). В большей степени, в зависимости от того, в какой стадии находится строительство жилого дома, дольщик вправе требовать в судебном порядке признания:

- права собственности на объект недвижимости;

- права собственности на объект незавершенного строительства;

- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

В случае банкротства застройщика участник долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (например, предварительный договор, договоры займа с прекращением обязательств передачей помещения и др.), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд.

Также, в случае истечения сроков передачи ему объекта долевого строительства, дольщик вправе потребовать от застройщика неустойку в порядке, установленном ФЗ №214-ФЗ.


Не могли бы вы оценить результативность протестных акций дольщиков? Могут ли они реально повлиять на решение проблемы?

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Массовые акции протеста трудно назвать эффективным инструментом борьбы с недостроем, скорее это лишь способ привлечения внимания средств массовой информации Положительные решения по таким вопросам вряд ли будут приняты уполномоченными органами вследствие подобных акций.

 Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»

Оценить данную результативность очень сложно, так как эффективность акций зависит от каждой конкретной ситуации: степени готовности дома, основания, на которых застройщик производит свою деятельность, так как это может быть и инвестиционный контракт с органами местной власти, и  строительство на собственном участке.

 Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам

 Прогнозировать результативность проведения  протестных акций дольщиков не представляется возможным, так как  каждая ситуация индивидуальна  и имеет свои особенности. Однако не стоит забывать, что массовые публичные мероприятия необходимо проводить  в соответствии с действующем законодательством РФ.

 Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

Протестные акции дольщиков направлены на обращение на себя внимания. Юридически протестные акции не несут никакого правового эффекта. Более того, протестные акции должны соответствовать закону, чтобы не повлечь за собой привлечение протестующих к административной ответственности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

  • Светлана_Вершкова

    Не стоит покупать жилье на начальном этапе строительства, очень большие риски.

    • amfora

      Но ведь получается намного дешевле. Я тоже хочу рискнуть и взять квартиру в самом начале стройки, просто денег нет, а жилье нужно. Думаю взять кредит на первоначальный взнос в одном банке, а ипотеку в другом. Только не знаю, можно так делать или нет?

      • meNPRogova10

        Я лучше выберу себе через ипотечный калькулятор http://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/ банк с минимальным процентом и куплю уже готовую квартиру. Не никакого желания попадать в такие ситуации.

  • Александр

    Я обращался вот в эту компанию — http://processs.ru/, оформили все документы на квартиру (застройщик банкрот). Выбирал юристов долго, просмотрел их практику, и нашел, что они по такому же делу работали, смотрите тут — http://processs.ru/zastroyschik-ne-oformlyaet-kvartiru-v-sobstvennost/ и тут- http://processs.ru/priznanii-prava-sobstvennosti-na-nejilye-pomescheniya/
    Я ДОВОЛЕН ИХ РАБОТОЙ.