Теги: , ,

6 Сентябрь, 13:59

Почему жители многоэтажек переплачивают налоги по кадастровой стоимости

Кадастровая оценка
В процедуре оценки квартир в многоквартирных жилых домах в целях определения налогооблагаемой базы по кадастровой стоимости очевидна очередная правовая коллизия. Очевидно, что рыночная стоимость любого объекта недвижимости складывается из стоимости земельного участка и стоимости объекта капитального строительства, расположенного на нем. Стоимость земельного участка определяется фактором местоположения. При этом, согласно п. 2 ст. 389 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2015 г., собственники помещений в многоквартирных домах должны быть освобождены от уплаты налога на землю. В соответствии с действующим законодательством, земельные участки под многоквартирными домами налогом не облагаются! Из этого следует, что собственники квартир в многоэтажных жилых домах должны платить налоги за квартиру исходя из ее стоимости как объекта капитального строительства без учета стоимости земельных участков.

Почему в таком случае владельцы квартир в многоэтажках, расположенных в центре Москвы, платят налоги, в разы превышающие налоги на такие же квартиры, но в домах, построенных на окраине города или в других регионах страны?

Для сравнения мы рассчитали налог на стандартную квартиру на первом этаже во всем известной типовой серии домов, 1970 года постройки, именуемых в народе «Башня Вулыха». Такие дома есть практически в каждом крупном городе России. Мы проанализировали абсолютно открытые источники и совместили данные налоговых органов с данными Росреестра о самих объектах налогообложения. При расчетах налога мы принимали все стандартные условия и вычеты. Вот что получилось:

Кадастр.стоим.налог
«Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, собственникам квартир многоэтажного дома земля принадлежит на правах общей долевой собственности, как и остальное общее имущество. Речь идет об элементах благоустройства, дворовой территории, детской площадке, парковке и т.д. Права на земельный участок у владельцев квартир в таком доме возникают в силу закона и не требуют юридического оформления и государственной регистрации», - уточняет руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Это значит, что квартира, как объект налогообложения, состоит из самой квартиры как объекта строения и права на земельный участок. Однако в соответствии с методикой, к характеристикам, влияющим на определение кадастровой стоимости при проведении массовой кадастровой оценки, относятся: вид, площадь, назначение объекта недвижимости и его местоположение, но на кадастровую стоимость не должна влиять стоимость земельного участка, на котором построена многоэтажка.

«Межевание границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами может стать подготовительной работой для последующего обложения собственников квартир в многоэтажках дополнительным налогом - на землю. Не исключено, что в ближайшем будущем владельцы квартир в многоэтажках будут получать еще одну налоговую квитанцию, в то время как стоимость земли по факту и так включена в кадастровую стоимость квартиры», - предостерегает член Генерального совета «Деловой России» Елена Петровская.

Эксперт саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» Сергей Лазуткин считает, что при использовании обычных в таких случаях методов оценки квартир с использованием объектов-аналогов, в стоимости квартиры будет учтена и доля земельных участков объектов-аналогов. Это значит, стоимость квартиры будет содержать стоимость части земельного участка под многоквартирным домом. «Исходя из действующих норм законодательства, - отмечает эксперт, - следует, что при оценке квартир с целью оспаривания кадастровой стоимости необходимо выделять долю стоимости земельного участка объектов аналогов. Это значит, если собственники квартир решатся на процедуру оспаривания, сумма налога на квартиры, по крайней мере в Москве, может быть снижена вдвое. Ведь далеко не секрет – стоимость земли в столице, в зависимости от приближенности участка к центру, может быть выше стоимости самой квартиры».

Такова позиция ведущих саморегулируемых организаций оценщиков, с которой совпадает мнение Департамента имущества г. Москвы. В одном из судебных процессов по оспариванию кадастровой стоимости квартир, официальная позиция Департамента сводилась к тому, что при определении рыночной стоимости квартиры с учетом прав на земельный участок фактически получается стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя жилое помещение и долю в правах на земельный участок под многоэтажным жилым зданием. Помещения и земельные участки являются отдельными объектами кадастрового учета, а значит из общей стоимости единого объекта недвижимости должен быть произведен вычет рыночной стоимости доли земельного участка. С указанным доводом представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы суд, несмотря на обоснованные доводы представителей истца, не согласился.

Подобные дела уже не раз рассматривались в суде, однако, не желая создавать прецедента, представители Фемиды пока отказываются от принятия решения в пользу собственников, оспаривающими кадастровую стоимость квартир.

Источник: пресс-служба Саморегулируемой организации оценщиков

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.