Сервисные апартаменты: путешествие из Москвы в Петербург

В Москве и Петербурге формируется новый класс микроинвесторов: на смену «бабушкам» на Ленинградском и Московском вокзале приходят собственники сервисных апартаментов «под туристов». Об основных тенденциях рынка сервисных апартаментов порталу UrbanLook рассказал председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.
 
Количество туристов в  Москве и Санкт-Петербурге растёт четвёртый год подряд. По данным Colliers International, в 2017 году в Москву приехали 21,5 млн человек, что на 13% больше по сравнению с 2016-м, в Петербург – 7,5 млн человек, прибавив 8,4% к уровню прошлого года. В свою очередь, по разным оценкам, внутренний туризм в России увеличился примерно на 7%. Среди причин роста – глобальные спортивные проекты, такие, как Олимпиада и Чемпионат мира по футболу, общий «патриотический настрой», а также продолжающийся спад доходов и рост курса основных валют, что делает поездки за границу недоступными для многих россиян.

Воспринимать региональный туризм всерьёз в России, впрочем, начали совсем недавно. Тогда же была создана и соответствующая федеральная целевая программа до 2018 года. Однако, по мнению представителей Cushman&Wakefield, до сих пор только 10% комнат в гостиницах среднего российского города относится к «высшей категории», 13% - профессионально управляется международным или российским гостиничным оператором. В 2014-15 годах Россия вошла в топ-5 стран по Европе и топ-10 по миру по объему строящихся номеров. Правда, лидерами в Петербурге и Сочи остаются старые добрые «малые отели». В случае с Петербургом «микроотельеры» действуют по годами отработанной схеме: расселяется и выкупается бывшая коммуналка, на её месте открывается хостел или «домашняя гостиница» на 3-6 номеров. Увеличение количества таких проектов, разумеется, не позволяет решать задачи качественного изменения уровня российской туристической инфраструктуры, а дефицит предложения становится особенно острым в высокий сезон.

При этом запросы  туристов, как «внешних», так и внутренних, продолжают изменяться: их больше не устраивают объекты низкого качества, они даже от малых объектов требуют «домашнего уюта», «тёплого приёма» и одновременно профессионального управления, электронных ключей, охраны, а также моментального и качественного решения любых вопросов.

Такие дружелюбные
Растет в России и объем внешнего туризма. Впрочем, лидерами по числу выезжающих туристов, скорее всего, останутся страны Азиатско-Тихоокеанского региона, особенно Китай и Индия. По экспертным прогнозам, 2018-й год станет рекордным по числу приема Москвой и Петербургом китайских туристов.

Да, Россию в большинстве стран только начинают воспринимать как привлекательную для туризма страну. Особенно многое меняется именно сейчас, в ходе чемпионата мира по футболу: репортажи в СМИ стран-участниц и восторженные отзывы в социальных сетях самих болельщиков делают своё дело. Москва и Петербург, пожалуй, впервые в новейшей истории имеют все шансы представить себя как туристический продукт. Правда, каждый город сделает это по-своему.

Не роскошь, но средство
На фоне всего выше сказанного, набирает обороты строительство сервисных апартаментов. На продукт сегодня создается активный спрос, поэтому многие микроинвесторы инвестируют в тот формат активов. Эта бизнес-модель набирает всё большую популярность особенно на фоне повышенного внимания властей и налоговых органов к арендодателям «обычных» квартир,  а также спада их доходности.

Итогом же стал тот факт, что теперь москвич или петербуржец, у которого есть «свободные» пять миллионов рублей, вовсе необязательно купит квартиру «под сдачу», но непременно рассмотрит сервисные апартаменты как менее хлопотный и действительно пассивный доход. Новая городская культура вообще всё активнее влияет на условного частного инвестора, переставшего считать, что в России только квартира поможет «зарабатывать на жизнь» с наименьшими рисками. Кроме того, в обеих столицах уже сейчас стирается жесткая грань между форматами – те же сервисные апартаменты активно открываются, например, в составе бизнес- или торговых центров. Sharing-экономика с её высокими технологиями и максимальной вовлечённостью горожан диктует новые концепции life-style для городов, в которых теперь можно «остановиться» где угодно – от бывшей фабрики до универмага.

Ветер перемен
Даже на консервативном рынке Великобритании доходность сервисных апартаментов составляет 9%. Доходность формата в Москве и Санкт-Петербурге на фоне квартир, которые, как правило, приносят не больше 4 % годовых, сегодня достигает 12 %.

Впрочем, ключевое отличие рынка апартаментов в двух столицах заключается в стоимости «входного билета». Если в Санкт-Петербурге сервисные апартаменты в пяти минутах от Невского проспекта можно купить меньше, чем за пять миллионов рублей с возвратом инвестиций на уровне 9-11% годовых, то в Москве предложения в этом бюджете доступны далеко за пределами Садового кольца.  Впрочем, цифры по окупаемости в обеих столицах сопоставимы, то есть при более высокой стоимости актива в Москве, он и сдается дороже, чем его аналог в Санкт-Петербурге.

Здесь, к слову, мы наблюдаем интересную тенденцию - «миграцию инвесторов». Если ещё пять лет назад москвичи категорически не рассматривали проекты за пределами столицы, то с развитием технологий и доступностью перелетов всё изменилось: сейчас они готовы вкладывать свои деньги в топовые локации в Петербурге. География инвесторов расширяется, и за качественным активом с пассивной концепцией владения и хорошей гарантированной доходностью инвесторы готовы ехать в Сочи, Нижний Новгород и т. д.
При прочих равных обслуживаемые апартаменты всегда на 15-20% дешевле квартир, но при этом они дороже с точки зрения аренды — за счет наличия профессиональной управляющей компании, обслуживающей апартаменты, а также за счет высококлассной инфраструктуры, которая идёт обычно в качестве «приятного бонуса» к объектам. Сервисные апартаменты, в отличие от квартир, не экспонируются на рынке месяцами — управляющая компания больше всех заинтересована сдать их как можно дороже и раньше.
Кроме того, в большинстве апарт-комплексов давно работают специальные доходные программы, гарантирующие собственникам определенный доход независимо от того, сданы апартаменты или нет.

Всё просто и с точки зрения налогов – собственник должен оплачивать  налог на нежилой объект в собственности физлица в размере 0,5% от кадастровой стоимости. Кроме того, здесь предусмотрен налог на доход. Для оптимизации налогообложения мы рекомендуем своим клиентам регистрировать ИП, чтобы платить 6%, а не 13% от суммы дохода.
Что касается роста капитализации самого актива, то от котлована до сдачи здания в эксплуатацию апартаменты с хорошей локацией вырастают в цене на 15-25%. Затем актив растет примерно на 2-3% в год. По нашим данным, около 85% номеров в апарт-отелях покупается в качестве доходной недвижимости, и не более 2% затем выходит на вторичный рынок. Продаются они, кстати, не больше чем за три недели. Это неудивительно –  качественные обслуживаемые апартаменты становятся основным продуктом на туристическом рынке Москвы и Петербурга и других российских городов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.