Urban Space: рынок жилья на грани перемен

Обсуждая грядущие перемены на рынке жилья, девелоперы и даже чиновники порой теряют свой привычный оптимизм. В Москве принимают «странные законопроекты», цель которых – остановить все существовавшие ранее схемы финансирования жилищного строительства – так охарактеризовал ситуацию  генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко в ходе 4-го ежегодного федерального форума Urban Space-2018. По словам эксперта, законодатели пытаются создать некоего «государственного зверя», который «пожрёт» более мелких «зверей» - игроков рынка недвижимости.
Инфраструктура и дольщики
Вячеслав Семененко подчеркнул, что эскроу-счета, которые планируется сделать основой новой системы финансирования строительства жилья, пока трудно назвать отработанным механизмом. Кроме того, основные «подводные камни» отрасли – инфраструктурные ограничения и проблема обманутых дольщиков – не потеряли актуальности. Пока, по словам эксперта, финансирование объектов инфраструктуры по-прежнему перекладывается на плечи застройщиков.
Проблему дольщиков Вячеслав Семененко считает во многом надуманной. «Действительно, есть ряд регионов, где она стоит очень остро, но в основном это не более 1-2% рынка, - говорит он. - Этот вопрос прекрасно может быть решен путем страхования ответственности застройщиков. Однако проблема была раздута до гигантских размеров, и следствием этого стало решение о ликвидации «долевки» – вполне работоспособного механизма по привлечению средств в строительную отрасль».
Об актуальной ситуации на рынке жилья Санкт-Петербурга рассказал заместитель директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка. По его словам сейчас в городе насчитывается 39 проблемных жилых комплексов, по которым заключены договора долевого участия.  «До конца этого года будет сдано 9 из этих объектов, а в 2019 году еще 30. Уже к концу следующего года мы планируем полностью разобраться с ситуацией с проблемными ЖК», — заявил чиновник.
Объёмы – не в ущерб качеству
По мнению Юрия Кабушки, после перехода на эскроу-счета стоимость квадратного метра вырастет на 15-20%. Для того чтобы компенсировать будущее повышение цен, эксперт предлагает искать способы снизить себестоимость строительства жилья. Для этого, по его мнению, необходимо уменьшение стоимости инфраструктуры и подключения к сетям, а также снижение социальной нагрузки на бизнес. Юрий Кабушка возлагает большие надежды на различные варианты государственно-частного партнёрства, которые уже успели себя зарекомендовать при строительстве таких крупных объектов, как ЗСД.
Участники дискуссии активно обсуждали  слова президента России Владимира Путина о том, что ежегодные объемы жилищного строительства в стране должны быть увеличены с 70–80 млн кв. м до 120 млн кв. м. Мнения гостей мероприятия разделились. Ряд экспертов заявили о том, что достичь такого объема строительства будет сложно, а поддерживать – еще сложнее. Будет ли спрос на построенные ударными темпами новые дома и не приведёт наращивание объёмов к появлению «кварталов-призраков»?
Генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная считает, что объём строительства должен регулироваться рынком, а рынок – реальными потребностями и возможностью качественного строительства. «Нельзя нарушать баланс между прибылью и созданием качественной жилой среды, - считает она. - Приоритетным должно быть качество строительства и внимание к деталям, а не темпы и объемы. Именно тогда рынок будет развиваться органично».  Мария Чёрная подчеркнула, что задача застройщика – качественно строить, а это никогда не будет дёшево.
«Перекос» в сторону количества новых объектов в ущерб качеств устал серьёзной проблемой российского рынка жилья в последние годы. «Планы по ежегодному сооружению 120 млн. кв. м нового жилья лишь подтверждают этот тезис, - говорит директор петербургского офиса бюро MLA+ Яна Голубева,  - Стремление построить больше не приведет к позитивным результатам». Прогнозируя развитие ситуации на ближайшие несколько лет, Яна Голубева отмечает, что рынок будет развиваться по инерции: в преддверии свертывания долевого строительства девелоперы запаслись проектами на пять лет вперед. За это время, считает эксперт, нужно пересмотреть общий подход к строительству и вывести его на парадигму качества. Яна Голубева предупредила: объекты, которые продавались раньше, могут перестать продаваться. Застройщикам нужны новые технологии и новый уровень качества.
Глазами банкиров
Представители банковского сектора также отметили, что система финансирования строительства и покупки жилья с помощью эскроу-счетов пока не проверена на практике и вызывает много вопросов. Например, если застройщик выбрал «свой» банк и создал в нём эскроу-счёт, может ли покупатель оформить ипотеку в другом банке, чтобы приобрести квартиру у этого застройщика? Ответа пока нет.
Сейчас рынок покупательский спрос на жилье почти полностью поддерживается только ипотечным кредитованием, отметила территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «Доля таких покупок у девелоперов достигает 70-80%, - утверждает эксперт. - Это свидетельствует о важности данного инструмента. Поэтому его доступность — ключевой фактор роста рынка».
Банки, понимая важность ипотечного кредитования, стараются сделать его ка можно более доступным. Руководитель ипотечного направления банка "Санкт-Петербург" Екатерина Синельникова заявила, что сегодня банки готовы и дальше снижать ставки по ипотеке. «На данный момент процент по ставке в нашем банке составляет уже 9%, - утверждает она. - Но его можно сделать и ниже. В этом вопросе все зависит от позиции и действий властей. Если компетентные органы уменьшат ключевую ставку в 2018 году, то и мы последуем за ними. Однако в этом году мы пока не ожидаем дальнейшего снижения ключевой ставки».
Девелоперы тоже возлагают большие надежды на дальнейшее улучшение условий ипотечного кредитования. Они рассчитывают, что это хоть как-то поможет скомпенсировать падение спроса из-за роста цен. Вячеслав Семененко отметил, что отношения между застройщиками и банками скоро выйдут на новый уровень: ведь теперь на банках тоже будет лежать часть ответственности за объёмы ввода жилья.

Екатерина Степанова

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.