Василий Костин: покупатели голосуют рублём за квартальную застройку

Все острые дискуссии о развитии города, я говорю о Москве в первую очередь, сводятся в конечном итоге к обсуждению градостроительной концепции застройки и районного зонирования, позволяющей эффективно использовать городские ресурсы и создавать комфортные условия для проживания и работы. Одна из таких концепций – переход к квартальной застройке с мало- и среднеэтажными домами и объектами социальной-бытовой инфраструктуры на первых этажах. Об особенностях и преимуществах квартальной застройки порталу UrbanLook рассказал генеральный директор «КБК Проект» Василий Костин.

Небольшие и уютные
Именно в развитии социально-бытовой инфраструктуры и заключается главное отличие подхода к планированию квартальной застройки: это плотная малоэтажная застройка с относительно мелкой сетью улиц. Например, в Барселоне, авангарде квартального строительства, плотность улиц составляет 16 км на 1 кв.км. Для сравнения – в московском микрорайоне этот показатель в среднем составляет 6-8 км.
Узкие квартальные улицы рассчитаны не только на движение автомобилей, но и на пешеходов и велосипедистов. Широкие тротуары, на которые выходят дома, несут функцию общественного пространства. Внутриквартальная территория – это тихие, защищенные дворики с площадками для отдыха и палисадниками. В квартальных дворах ограничено либо вовсе закрыто автомобильное движение. В то же время движению на квартальных улицах ничто не препятствует. Внутренние и внешние пространства четко зонированы: нет возможности парковаться на тротуарах, есть более подходящие места – подземные и надземные парковки. Это позволяет пешеходам чувствовать себя в  безопасности.
Вообще ширина улицы обратно пропорциональна качеству развития городской среды. Развитая сеть узких улиц гораздо комфортнее и безопаснее для жителей, чем широкие магистрали между микрорайонами прошлого века.

Интересен вариант планировочной структуры, предполагающий строительство городских улиц различной категории: это городские и районные улицы, по которым ходит общественный транспорт; квартальные улицы, по которым возможен проезд и пешеходные. Чем мельче сеть квартальных улиц, тем больше возможностей для размещения коммерческих объектов. Опять-таки, опыт показывает, что оптимальным является размер квартальной ячейки около 150 метров. При разметке квартала необходимо учитывать особенности поведения жителей, где любят ходить и ездить люди.

Выгодно для бизнеса
С точки зрения коммерческой инфраструктуры квартальный тип застройки также дает ряд преимуществ. Улица перестает быть просто дорогой, широкие пешеходные пространства становятся местом тесного взаимодействия горожан с коммерческими объектами, расположенными на первых этажах зданий. Магазинчики, кафе, мастерские, офисы – все это располагается на внешней, проходной стороне и не беспокоит жителей.
Я вижу большие возможности в плане отдачи от строительства кварталов в том, что первые этажи жилых зданий используются для размещения обслуживающих организаций. Это могут быть салоны, клиники, прачечные и т.д. Таким образом, мы убиваем сразу как минимум двух зайцев: превращаем улицу в общественное пространство и открываем возможности для коммерческой эксплуатации зданий. Таким образом, общественные пространства не висят балластом, но сами являются источниками дохода.
Здесь хочу отметить, что европейский опыт уже давно показал, каким является оптимальное соотношение частных и общественных пространств - это 60/40 соответственно. Опять-таки при квартальной застройке этот показатель становится возможным обеспечить.
Смешанная застройка, когда коммерческие, социальные и жилые здания расположены рядом, уменьшает пресловутую маятниковую миграцию. Все, что нужно людям, находится в шаговой или велосипедной доступности.

В каждом квартале строятся школы и другие объекты социальной инфраструктуры, чтобы до них добраться, нет необходимости преодолевать какие-либо препятствия. Кроме того, жители кварталов могут без опасений отправить детей на прогулку, так как они находятся в зоне прямой видимости.

Городская идиллия
Предметом дискуссий экспертов является этажность городской застройки. Дело в том, что здесь необходим баланс. Слишком высокая этажность увеличивает нагрузку на инфраструктуру, повышает расходы на ее содержание, обезличивает пространство. В то же время нельзя переусердствовать с малоэтажностью, так как такой подход приводит к расползанию города вширь, уменьшению его компактности и доступности для пешеходов и велосипедистов. Кроме того, расплывшийся город требует длинных коммуникаций и дорог, а это порой непомерные расходы для городских бюджетов.
Так вот здесь квартальная застройка тоже оказалась оптимальным решением, поскольку равное количество квадратных метров жилой площади удается обеспечить при значительно меньшей этажности по сравнению с микрорайонами. Скажем, 1 гектар микрорайонной застройки с высотой в 16 этажей соответствует 13 этажам гектара квартальной застройки. В целом чаще всего встречаются экспертные оценки, согласно которым оптимальная этажность – это 7-8 этажей. Это хорошо и в социально-психологическом, и в инженерном плане.

Сравнивая кварталы с точечной застройкой, многие девелоперы также свидетельствуют о том, что все больше покупателей голосуют рублем за кварталы. Они мотивируют это тем, что кварталы возводятся с новыми образовательными учреждениями, удобной и безопасной транспортной развязкой.

Улицы для человека
Возвращение к квартальной застройке с применением современных градостроительных решений позволяет решить целый ряд транспортных и прочих инфраструктурных проблем: снизить нагрузку на общественный транспорт и вместе с тем сократить автомобильные потоки, перейти от опасного для всех движения по сквозным проездам к беспрепятственному проезду по квартальной дорожной сети; усовершенствовать систему пешеходных улиц и велосипедных дорожек; решить проблему с парковками и гаражами.
Четкое определение частных и общественных пространств решает проблему бесхозных, заброшенных территорий и позволяет использовать городскую среду наиболее оптимально как в коммерческом, так и в социальном плане.  Такой поворот в развитии улучшит социальный климат наших городов, сделав их улицы ориентированными на человека.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.