Выше неба

Строительство небоскребов в России началось с Москвы, и сейчас в городе даже без учета «Москвы-Сити» строится более 30 высоток. Тренд распространяется и по всей России — средняя этажность возводимых в стране зданий растет. Как рассказали слушателям на прошедшей 25 апреля в «Музее Москвы» в «Москва-Сити» конференции «Небоскребы России: новые тренды и возможности», организованной РБК, средняя этажность по стране в начале 2018 года превысила 16 этажей. Небоскребы постепенно становятся «ближе к народу», но все же остаются для массового потребителя непривычным форматом жилья.

Технологии против мифов

По словам Марии Зиминой, директора отдела по работе с арендаторами департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, если в мире насчитывается примерно 10 тысяч небоскребов (зданий высотой 100-150 метров), то в России их пока всего 221. Сверхвысоких (более 300 метров) и мега-высоких (более 600 метров) зданий в мире, соответственно, 135 и 3. В России мега-высоких построек пока нет, а сверхвысоких — 5.

 «Для отечественного рынка высотное строительство — относительно новый тренд, но он быстро развивается. Как и все новое, реализация высотных проектов порождает у потребителей новые мифы и страхи, связанные с инженерным оснащением, вентиляционными системами, напором подачи воды и так далее, — отмечает генеральный директор ГК «Кортрос» Станислав Киселев. — Но благодаря современным технологиям на сегодняшний день эксплуатация высотного здания ничем не отличается по удобству и безопасности эксплуатации зданий меньшей этажности».

Например, небоскребы проектируются гораздо более прочными, чем обычные здания, это касается как фундамента, так и бетона. «При строительстве башни “Федерация” применялся бетон высокой прочности, Б90, который практически невозможно разрушить, — приводит пример Михаил Смирнов, генеральный директор ЗАО «Башня Федерация». — Лифты небоскребов предполагают большие скорости и большую высоту шахт — например, в “Федерации” из 67 лифтов два имеют шахты высотой с минус второго до 94 этажа — это около 370 метров». По словам эксперта, для фасадов небоскребов обычно применяется масштабная система остекления — в «Федерации» это 9276 стеклопакетов, в которые закачан аргон, это снижает теплопроводность и приближает небоскреб по параметру теплостойкости к показателям кирпичных зданий.

Как отмечает Станислав Киселев, в число распространенных мифов о небоскребах входит отсутствие свежего воздуха — якобы на высоте нельзя открывать окна. На самом деле, говорит эксперт, витражи небоскребов оснащаются приточными клапанами, которые обеспечивают постоянный приток воздуха в квартиры. Кроме того, воздухообеспечение контролируется вытяжной вентиляцией с механическим побуждением.

Еще один миф — опасность застрять в лифте. «С 2016 года действует свод правил, очень жестко регулирующий требования к высотным зданиям — резервирование и дублирование инженерных систем, электропитания, современные лифты в небоскребах обеспечены тормозными механизмами с дублированием», — рассказывает Киселев.

По словам Михаила Смирнова, застройщик небоскреба на этапе проектирования тщательно продумывает всю инженерию: многочисленные системы обогрева зимой и охлаждения летом, высочайший уровень пожарной безопасности, различные системы контроля — доступа, оповещения, инженерного контроля и т.п. «Всего в небоскребе установлено более 20 систем контроля, десятки тысяч датчиков. Для сравнения: в обычном доме их редко бывает больше шести-семи».

То есть, особенности конструктива высотных зданий заставляют делать их куда более высокотехнологичными, чем стандартные многоквартирные новостройки. И таких «продвинутых» жилых комплексов становится все больше.

Масштабы явления

По статистике «Метриум», в Москве сейчас на первичном рынке реализуются квартиры и апартаменты в 40 небоскребах (здания от 100 метров высотой), причем 12 из них вышли на рынок за последний год.

Объем высотного предложения составляет 7,6 тысячи лотов. При этом, как рассказала генеральный директор «Метриум» Наталья Круглова, жилье в небоскребах постепенно становится более доступным — площадки под небоскребы выходят за пределы центра города, а застройщики в комфорт-классе активнее рассматривают высотные проекты. В результате на начало второго квартала 2018 года 21 жилой небоскреб столицы относится к бизнес-классу, 7 — к премиум-классу, 8 — к демократичному классу «комфорт». Еще 4 высотки — элитные башни «Москва-Сити».

 «Понятие небоскреба прочно ассоциировалось с элитным жильем в центре столицы — квинтэссенцией идеи был проект "Москва-Сити”, — говорит Круглова. — Но сейчас ассоциация “размывается”, и мы видим, как высотное жилье становится более демократичным, новые небоскребы появляются в разных ценовых сегментах». По словам эксперта, средняя стоимость кв. метра в московском небоскребе комфорт-класса составляет 184,1 тысячу рублей (при этом средняя цена кв. метра в комфорт-классе  151,8 тысячи рублей). Минимальный бюджет покупки лота в небоскребе зафиксирован в ЖК Level Амурская — 3,2 миллиона рублей (студия 24,7 метра).

По статистике Knight Frank, анализирующей функциональное назначение сотни самых высоких зданий мира в период с 1980 года по настоящее время, 35 лет назад понятие «небоскреб» практически равнялось понятию «офисное здание» (90% зданий из списка 100 самых высоких были офисными, 4% — гостиничными, 5% — многофункциональными и только 1% приходился на жилье). Сейчас «расстановка сил»

 изменилась: 46% — МФЦ, 38% — офисы, 5% — гостиницы и 11% — жилье. Среди многофункциональных проектов также довольно часто встречается жилая составляющая. 

«При наличии нескольких функций — жилой, офисной, сервисной, — в одном высотном здании необходима грамотно продуманная логистика, учитывающая трафик посетителей каждой из составляющих. Есть небоскребы, где площади различного назначения “перемешаны”, это создает дискомфорт для всех групп, — рассказывает Михаил Смирнов. — Например, некоторые жители, арендаторы и гости “Сити” сталкиваются с проблемой оперативного спуска-подъема в часы пик. В данном случае лучшее решение — своя лифтовая группа для посетителей каждой из функциональных составляющих башни, а лучше — собственный вход в лобби». В башне «Федерация», например, потоки людей разделены — для офисов, скай-офисов, апартаментов есть отдельные лифтовые группы, поэтому жители не пересекаются с офисными работниками.

За пределами МКАД

Москва — безусловно, столица небоскребов, но на карте России появляются и другие высотные территории. «Помимо Москвы, еще один центр строительства небоскребов – это Екатеринбург, с “Екатеринбург-сити”, башней “Высоцкий”, ЖК “Февральская революция”, который долгое время был самым высотным комплексом за пределами Москвы, — рассказывает Круглова. — Еще одна знаменитая высотка — это, конечно, Лахта Центр в Санкт-Петербурге, которая будет выполнять функцию штаб-квартиры “Газпрома”, а также включать в себя планетарий, панорамный ресторан, амфитеатр и многое другое. Полагаю, что появление такого здания позволит в первую очередь создать экономические точки роста за пределами центра города».

 По статистике Единого реестра застройщиков за март 2018 года, средняя высотность строящегося жилья в Москве составила 21,6 этажа (первое место по стране), на втором месте Приморский край (20,4 этажа), места с третьего по пятое заняли Рязанская (19,8), Свердловская (19,6) области и Санкт-Петербург (19), со своим уже упомянутым знаменитым Лахта Центром.

 «Лахта Центр — достойный проект, который возводится с использованием самых передовых и  инновационных технологий. Безусловно, проект — серьезное достижение России в области строительства высотных зданий. Управляющая компания Лахта Центра по приглашению компании-производителя лифтов Shindler приезжала к нам в Башню “Федерация” перенимать опыт по обслуживанию уникальных лифтов, по пожарной безопасности, — рассказывает Михаил Смирнов. — Это корпоративное здание, общественно-деловой центр — в небоскребе не будет жилья, только офисные и общественные пространства. Когда проект будет закончен, его полезная высота составит, согласно данным Международного совета высотных зданий CTBUH 353.4 метра (высота самого высокого этажа), а воздвигнутый шпиль добавляет ему vanity height (высота тщеславия — ироничное определение, применяемое к нефункциональным этажам, строящимся из соображений повышения высотности, обычно для получения рекорда — Ред.) и приводит на первое место по высоте в Европе — 462 метра».

Кроме того, в десятку самых высотных регионов с показателями от 17,4 до 17,9 вошли также Саратовская, Воронежская, Ростовская, Новосибирская области и Пермский край, где недавно появился первый в Прикамье небоскреб ЖК «Гулливер». По прогнозам Единого реестра застройщиков, средняя высотность новостроек страны продолжит расти и дальше — а значит, этот высокотехнологичный формат недвижимости будет становиться все привычнее для россиян.

 Анна Соловьева

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.