Эксперты: если не бояться ипотечного кризиса, можно в нём и оказаться

Основные симптомы надвигающегося ипотечного кризиса, как показывает опыт Европы и Америки – это доступность ипотеки, рост процентных ставок и падение доходов. По результатам анализа этих показателей России пока нечего опасаться, однако специалистов настораживает рост просрочек по ипотеке за последние годы.
Надо ли готовиться к ипотечному кризису в ближайшем будущем? Об этом порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.
 

 

Николай Лавров, руководитель жилищной программы "Переезжаем в Петербург", генеральный директор компании "Недвижимость в Петербурге", вице-президент Санкт-Петербургской Палаты недвижимости.
Исходя из данных показателей, ипотечный кризис наступил два года назад. С 2009 по 2014 годы рынок плавно рос. Сейчас он находится в режиме кризисной работы.
Рост просрочек опасен тем, что банки ужесточают требования к заемщикам. Рост отказов в кредитовании на входе впоследствии дает снижение процента просрочек по кредитам. В итоге на рынке наблюдается дефицит денежных средств. Существует опасность повышения ставок выше 15% (это при том, что потребитель считает адекватными ставки от 11 до 14%). Если это произойдет, рынок встанет. Будем надеяться, что господдержка, которая является мощнейшим инструментом для развития строительного бизнеса, продолжится, и повышения ставок не произойдет.

 

Ольга Игнатова, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
Бояться ипотечного кризиса надо хотя бы потому, что если его не бояться, в нем можно оказаться.
Скачки процентных ставок, падение доходов населения в целом, ведущее как к отказу от ипотеки вообще, так и к невозможности обслуживания уже взятых на себя обязательств, безусловно, негативно сказываются на ипотечном рынке и навлекают угрозу ипотечного кризиса.
Однако, как и любая другая угроза, угроза ипотечного кризиса имеет две стороны: с одной стороны, она влечет потенциальную потерю текущих клиентов, с другой стороны, она же дает толчок финансовым институтам изыскивать новые возможности привлечения клиентов, становиться более гибкими. Понимая это и желая нарастить кредитный портфель, крупнейшие банки и финансовые организации в той или иной сложившейся экономической ситуации стремятся повышать привлекательность условий кредитования: по мере возможности снижают ставки, уменьшают требования к заемщику и к сумме первоначального взноса, делая ипотеку доступной для клиента. Такая доступность, конечно, может обернуться для кредитора риском увеличения количества просрочек платежей, так как часть прокредитованных граждан может оказаться не в силах обслуживать свой кредит в связи с потерей работы или другими факторами, не зависящими от кредитора. Поэтому банки «среднего достатка» преимущественно избегают такой политики и оставляют условия неизменными, опасаясь риска серьезных финансовых последствий.

 

Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI», застройщик ЖК «Крекшино-2»
Сейчас мы видим почти полное исчерпание платежеспособного спроса. Покупатель может войти в ипотеку, имея на руках всего 2-3% от стоимости жилья, да и этот символический первый взнос можно погасить, например, материнским капиталом. И это на фоне активного спонсирования снижения ипотечных ставок государством. Такая ситуация вызвана рекордными объемами выводимого на рынок жилья на фоне падения реальной покупательской способности населения.
К сожалению, эти факторы, в сочетании с неустойчивостью цен на недвижимость, могут спровоцировать ипотечный кризис в любой момент. Ведь стоит кому-то из крупных игроков начать сбрасывать жилье по демпинговым ценам или стоит банкам занять более жесткую позицию по проблемным кредитам, и рынок недвижимости, а вслед за ним и банковский сектор, могут рухнуть в пропасть ипотечного кризиса в считанные часы. К счастью, эту опасность понимают все крупные участники рынка и ситуация остается стабильной, несмотря на тяжелую экономическую ситуацию в отрасли.
Сам по себе рост просрочек не опасен, важна реакция банковского сектора на этот рост и запас прочности у банков. Пока банки могут терпеть просрочку и не принимают жестких мер к должникам — все в порядке. Если банки начнут массово изымать залоговые квартиры с последующим выставлением их на рынок, вот тогда мы и увидим ипотечный кризис во всей красе. Падение инфляции здесь процесс скорее положительный: во-первых, растет маржинальность кредитов для банков, следовательно, они могут легче переносить просрочки. Во-вторых, меньше сказывается стагнация и даже некоторое падение цен на недвижимость: если бы подобные процессы происходили при высокой инфляции, вероятность кассового разрыва у застройщиков и покупателей была бы выше.
Мы все видим, как падение стоимости недвижимости в валюте отразилось на валютной ипотеке. Стагнация и падение рублевых цен на недвижимость дают подобный эффект и для рублевой ипотеки, только более слабый, и инфляция без роста реальных доходов ситуацию может только усугубить.
В целом ситуация будет оставаться нестабильной, пока ее не выправит один из трех факторов: снижение предложения на рынке (а значит, сокращение строительства), рост стоимости недвижимости (то есть, рост инвестиционных ожиданий) или рост реальных доходов населения. Пока активно не заработает один из этих факторов, а лучше все три вместе, мы будем оставаться под угрозой ипотечного кризиса. Момент же его наступления следует узнавать у экспертов по банковскому сектору - только они могут сказать, каков сейчас запас прочности у российских банков.

 

 Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона
На мой взгляд, вероятность наступление ипотечного кризиса в России в ближайшее время мала. Да, действительно реальные доходы населения снижаются уже второй год подряд, но по остальным показателям у нас ситуация более-менее стабильная. За последние полтора года ставки по ипотеке в целом у нас не росли, а, наоборот, постепенно снижались и сейчас они практически достигли докризисного уровня. Исключение составляет только субсидированная ипотека. После пролонгации данной программы в марте 2016 года ставки незначительно увеличились, в среднем в пределах 1%, но это не оказало значительного влияния на спрос, покупатели квартир в новостройках по-прежнему активно пользуются кредитами. Что касается доступности ипотеки, то, несмотря на то, что она сегодня широко используется и является основным драйвером продаж, получить ее может далеко не каждый желающий. Во-первых, главным барьером от неплатежеспособных заемщиков служит минимальный первоначальный взнос, который сегодня составляет в среднем 20% от стоимости квартиры. Во-вторых, банки тоже очень внимательно оценивают свои риски и не предоставляют кредиты всем подряд. Они тщательно проверяют всех потенциальных заемщиков и для оформления ипотеки требуют от них официального подтверждения их доходов. Поэтому пока, на мой взгляд, беспокоиться о возможном наступлении ипотечного кризиса в ближайшее время не стоит.

 

Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group
В России ипотека доступна далеко не каждому, особенно если мы будем сравнивать с ипотечными рынками стран ЕС и США. Дело в том, что для этих государств характерна модель жизни в кредит, в то время как в России исторически люди стремятся жить на собственные средства и не обременять себя долгами. Отметим, что ситуация с недостаточной доступностью ипотеки сложилась задолго до введения экономических санкций и падения цен на нефть. В России все банки проводят достаточно жесткий андеррайтинг, строго подходят к оценке рисков неплатежеспособности по кредитам, по-прежнему срок кредитования ограничивается 30 годами и зачастую достижением пенсионного возраста.
Что касается роста процентных ставок, то за последнее время кардинальных перемен здесь не произошло. На текущий момент большинство заёмщиков могут оформить ипотеку по ставке 12-14% годовых, т.е. нынешняя ситуация немногим отличается от 2014 года, когда были введены санкции. Данному обстоятельству во многом способствует реализация государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотеке при приобретении жилья на первичном рынке, а также постепенная адаптация банковского сектора к работе в новых экономических условиях.
Особое внимание стоит уделить падению реальных доходов населения. С одной стороны, этот фактор дополнительно снижает доступность ипотеки и приводит к уменьшению объемов выдачи ипотечных кредитов. С другой стороны, заведомо снижается и доля потенциальных просрочек по ипотеке, так как трудная экономическая ситуация играет роль сдерживающего фактора и люди принимают решение повременить с оформлением кредита.
Инфляция, находящаяся на нормальном или высоком уровне, компенсирует заемщикам относительную дороговизну ипотеки, так как ведет к обесцениванию кредита. Если при этом проводится индексация заработной платы, и отмечается рост доходов, то ипотека вообще становится практически бесплатной.
К сожалению, мы живем в условиях нестабильности на финансовом рынке, когда реальные доходы населения сокращаются. Рост числа просрочек по ипотечным кредитным обязательствам вызван в первую очередь именно этим обстоятельством. Высокий уровень инфляции в сочетании с падением реальных доходов населения приводит к тому, что заемщики вынуждены тратить больше денежных средств на удовлетворение ежедневых потребностей, а значит, ежемесячный платеж по ипотеке становится все более обременительным.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Непосредственным предшественником общего финансового и банковского кризиса 2008 года был кризис высокорисковых ипотечных кредитов - ипотечного кредитования лиц с низкими доходами и плохой кредитной историей. Тогда американский «ипотечный мыльный пузырь» послужил как спусковой механизм, который привёл к тому, что лопнул более крупный пузырь.
Такие волнения на рынке кредитования Америки сказались на России и вызвали своего рода волну ипотечного кризиса. Дело в том, что у большинства кредитных организаций в нашей стране нет достаточного объема средств для широкомасштабного жилищного кредитования. По этой причине мелкие и средние банки пользовались иностранными кредитами, процентная ставка которых была в 2-2,5 раза ниже той ставки, по которой банки выдавали жилищный кредит гражданам России. Поэтому когда иностранные инвесторы стали повышать свои кредитные ставки, это негативно отразилось на малых и средних банках. Следствием этого стало закрытие части ипотечных программ и увеличение процентной ставки для новых заемщиков.
О кризисе может говорить ряд факторов, например, рост отказов по ипотеке. Это закономерно. Люди теряют работу и не могут выплачивать ипотеку. Эта тенденция ярко проявилась в 2008 году, статистика 2014 так же была тревожна. Положительная динамика началась в 2015 году, банки возобновили кредитование практически по всем закрытым программам, в том числе и по сокращенному пакету документов, когда от заемщика не требуется подтверждение дохода в виде справки 2НДФЛ либо по форме банка, а также трудовая книжка. Сейчас проблем с одобрением заемщиков не наблюдается.
Не менее характерным признаком кризиса является рост ипотечных ставок. В 2014 году ЦБ РФ несколько раз повышал ключевую ставку. Наконец, неотъемлемой чертой кризиса является снижение уровня доходов населения, а он как раз продолжается с 2014 года по текущий день.
В настоящее время правительство стабилизировало финансовый рынок, снизило ключевую ставку до 11%, запустило программу государственного субсидирования, впоследствии продлила ее до конца 2016 года. Это позволило стимулировать рынок новостроек, застройщиков, не дав отрасли скатиться в глубокую яму. Вместе с тем рынок вторичного жилья резко просел, т.к. банки неохотно снижали ставки по кредитованию вторичного жилья. Текущий уровень ставок на вторичку составляет 13,5-14% годовых. Таким образом, кризис повлиял на доступность ипотеки сразу по нескольким параметрам – высокая процентная ставка, снижение уровня реальных доходов, ужесточение требований банков к заемщикам. Все эти особенности текущего состояния российского ипотечного рынка как раз минимизируют вероятность ипотечного кризиса.
Согласно данным опубликованным на сайте Банка России, просрочка по ипотеке выросла во всех категориях задолженности, выделяемых ЦБ РФ. Однако наиболее заметно она увеличилась в категории ипотеки, платежи по которой просрочены до 30 дней – на 70%, до 129,6 млрд руб. В категории ипотеки с просроченными платежами от 31 до 90 дней объем просрочки вырос на 5,3% – до 34,9 млрд руб., от 91 до 180 дней – на 5,6%, до 21,9 млрд руб., свыше 180 дней – на 3,6%, до 108,5 млрд руб. При этом доля не просроченной ипотеки в феврале снизилась на 1,4 процентного пункта, до 92,7% или 3,77 трлн руб. – минимального уровня с 2011 года.
Основными причинами столь стремительного роста просроченной задолженности стали:
- ухудшение финансового состояния большинства заемщиков, многие из которых уже не в состоянии вовремя вносить платежи даже по реструктурированным кредитам;
- сохранение в стране жесткой денежно-кредитной политики со степенью монетизации экономики почти в три раза меньше среднемирового уровня;
- а также относительно высокие проценты по ипотечным кредитам.
В ближайшие месяцы рост просрочки по ипотеке продолжится, а нормализация ситуации возможна только после роста степени монетизации российской экономики, то есть после существенного увеличения объема денежной массы. В настоящий момент доля просроченной задолженности составляет чуть более 4% от общего объема ссудного долга по ипотеке.

 

Ирина Туманова, заместитель начальника департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family 
Если говорить о классическом понимании ипотечного кризиса, который затронул США, то в России такое вряд ли произойдет. В США кризис был обусловлен нескольким причинами:
  • Низкой ставкой по ипотеке и, как следствие, высокой доступностью кредитования;
  • Поверхностной проверкой заемщиков. Кредиты выдавались людям с низкими доходами и плохой кредитной историей;
  • Падением цен на недвижимость.
Все эти факторы привели к ипотечному кризису, который, в свою очередь, перерос в серьезный финансовый кризис 2008 года.
В России ипотечный кризис может развиваться по другому сценарию. У нас еще сложно говорить о доступности ипотечных кредитов: ставки на уровне 12-14% доступными никак не назовешь.  Второе отличие – это проверка заемщиков. Тут наши банки проводят довольно тщательный андеррайтинг, что позволяет отсеять нежелательных заемщиков.
Если говорить о ценах на жилье, то пока мы наблюдали неуклонный рост цен. Но на данном этапе ситуация несколько поменялась. Цены на строящееся жилье продолжают расти, а вот на рынке готового жилья – стагнация и небольшое падение.
Поэтому, на мой взгляд, ипотечный кризис в России может начаться при условии сохранения высоких ставок и высокой стоимости жилья. Также нельзя исключать влияния внешних факторов на экономику России. Невозможность кредитоваться на выгодных условиях у иностранных банков, приводит к высоким ставкам на внутреннем рынке. Экономическая нестабильность в стране ведет к снижению доходов населения. Говоря простым языком: у населения нет денег, ставки по кредитам высоки, жилье недоступно. Люди перестанут кредитоваться, застройщики не смогут реализовывать жилье и начнется массовое банкротство. А банкротство в строительной отрасли приведет к серьезным проблемам в экономике. Конечно, говорить о дефолте не хочется, но такой сценарий больно ударит по финансовому положению страны.
Для поддержания стабильности на ипотечном рынке никак не обойтись без помощи государства. Для этого есть много эффективных инструментов:
  • Продление господдержки. Пока банки не смогут кредитоваться на выгодных условиях, делать ставку «комфортной» придется с госучастием;
  • Внедрение различных социальных программ. Молодые семьи, многодетные семьи, программы для госслужащих и прочие;
  • Контроль за строительной отраслью. И различная помощь от государства лучшим застройщикам.
Все эти меры позволят не только избежать ипотечного кризиса, а значительно расширить возможности всех сторон, участвующих в ипотеке. Это и строительные компании, банки и, конечно же, простые граждане, решившие взять ипотеку.

 

Наталья Смирнова, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования
На мой взгляд, из вышеперечисленных индикаторов основным сигналом начала кризиса является именно падение доходов населения, и, как следствие, ухудшение качества кредитного портфеля и рост просрочки.
Что касается доступности ипотеки, необходимо отметить, что ситуация сложилась двоякая. В последнее время во многих банках наблюдается тенденция лояльного андеррайтинга потенциальных заемщиков ввиду сложной экономической ситуации в стране. Если раньше у клиентов, которые имели невысокий доход или в недалеком прошлом допускали просрочки платежей, было мало шансов получить одобрение по ипотеке, сейчас же мы видим, что многие банки сражаются за каждого клиента, идя им навстречу во многих вопросах. Необходимо понимать, что излишняя лояльность может спровоцировать ухудшение качества кредитного портфеля.  Однако, это происходит не во всех банках, большинство кредитных организаций с прежней щепетильностью относятся к анализу платежеспособности потенциальных заемщиков. В некоторых случаях контроль на этапе одобрения даже ужесточается. Такая политика банков при одобрении ипотеки позволяет надеяться, что кредиторы реально оценивают ситуацию на рынке и действуют разумно.
Если сравнивать размеры процентных ставок по базовым ипотечным продуктам банков (без учета программы господдержки), по сравнению с 2012-2013 гг. они конечно же увеличились. Резкий рост ставок наблюдался в конце 2014 г., и это было ожидаемо в свете происходящих экономических событий. Однако если рассматривать изменение условий кредитования с начала 2015 г. по сегодняшний день, мы видим, что ставки понемногу снижаются, не так быстро, как хотелось бы, но снижаются. Это говорит о готовности банков даже в такое непростое время выдавать кредиты на максимально выгодных для потребителей условиях.
Конечно, излишне лояльный андеррайтинг или напротив чрезмерное ужесточение требований к заемщикам не будут способствовать развитию рынка ипотечного кредитования и экономики страны в целом. Для того, чтобы избежать перекосов, банкам необходимо соблюдать некую «золотую» середину, сохраняя оптимальный поток клиентов и создавая конкурентоспособные условия на рынке. Минфин РФ прогнозирует снижение инфляционных ожиданий во втором квартале 2016 года, что в свою очередь должно спровоцировать очередное снижение ключевой ставки. Если оно произойдет, можно будет рассчитывать на дальнейшее поступательное развитие отрасли, но окончательные выводы пока что делать преждевременно.

Фото:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.