Эксперты: главными событиями 2015 года стали поправки в 214-ФЗ и господдержка ипотеки

Уходящий год был богат на события, серьёзно и порой неожиданно повлиявшие на рынок недвижимости. Какое из этих событий можно назвать наиболее важным для российского бизнес-сообщества? Мнения экспертов разделились.

 

 

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» RamblerCo
В нынешнем году с 1 июля во всех субъектах РФ стартовал сбор денежных средств с простых граждан на проведение капительного ремонта многоквартирных домов. Новая строка расходов вызвала массовые протесты – по стране прошли митинги, было собрано более миллиона подписей с жильцов многоквартирных домов, которые выступили против взносов на капремонт. Позицию населения поддержали и некоторые чиновники, они добивались или снижения сборов за капремонт, или их полной отмены.
Позиция властей по этому вопросу понятна – они опасаются, что через несколько лет бюджеты регионов не будут справляться с планами по капремонту жилого фонда. Действительно, проблема ветшающего жилья стоит сегодня довольно остро. Однако простые граждане были не согласны с размером взносов и схемой проведения ремонтных работ. Так, в некоторых домах капремонта придется ждать несколько десятков лет. Многие считают, что справедливее было бы вначале провести ремонтные работы, а после взимать с граждан денежные средства. Что касается тарифов, то негодование вызвал их разброс по регионам. Например, власти Санкт-Петербурга установили минимальный тариф в размере 2 рублей за квадратный метр, а чиновники Москвы подняли планку до 15 рублей за «квадрат».
Важно, что в конце года Госдума приняла законопроект, который предусматривает льготы для пожилых людей и инвалидов при оплате взносов на капитальный ремонт. Кроме того, Минстрой планирует не взимать деньги на капремонт с собственников жилья в новостройках не старше 5 лет.

 

 Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED
Главной инициативой 2015 г. я считаю грядущие изменения в законе № 214-ФЗ, которые будут вводиться поэтапно и самым серьезным образом отразятся на рынке недвижимости. С одной стороны, нововведения направлены на соблюдение интересов покупателей и защиту их прав, но с другой - могут ударить по ним же самим, поскольку платить придется больше. В частности, много темных пятен в истории со страхованием, которая загоняет застройщиков в жесткие рамки, что может привести к искусственному увеличению стоимости квадратного метра. Ни девелоперам, ни покупателям это не выгодно. Кроме того, после принятия поправок рынок недвижимости «укрупнится» - жесткую конкуренцию выдержат только сильнейшие игроки, а небольшие застройщики канут в Лету.

 

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»
Можно выделить несколько инициатив и изменений, на которые рынок отреагировал. Начало года петербургские застройщики встретили фактическим отсутствием ипотеки. У многих компаний, особенно работающих в массовом сегменте, продажи сократились вдвое. Только после старта государственной программы субсидирования процентных ставок ситуация поменялась – продажи застройщиков с использованием ипотеки практически вернулись на прежний уровень, а покупатели смогли воспользоваться довольно привлекательной ставкой в 11,4%. Мы также вступили в программу «Ипотека с господдержкой», однако для покупателей элитного жилья эта программа не столь актуальна, так как ограничена суммой 8 млн, и это предложение больше подходит для покупателей с бюджетом до 15 млн рублей. У нас таких квартир практически не осталось.

 

Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»
Весьма резонансное событие – реформирование 214-ФЗ,  который регулирует вопросы, связанные с  деятельностью застройщиков и привлечением средств дольщиков. Планируется ужесточить контроль за компаниями, осуществляющими строительство, и в качестве мер в этом году предлагается ввод минимального размера  собственного капитала. Крупные застройщики окажутся в выигрышном положении, поскольку имеют необходимые ресурсы в отличие от небольших застройщиков, которые  добросовестно выполняют свою  работу и создают качественные проекты, но из-за указанных поправок будут вынуждены уходить с рынка.

 

Александр Шибаев, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood:
В 2015 году был заложен фундамент события, способного существенно повлиять на рынок в обозримом будущем: речь идет о поправках к закону о долевом строительстве, направленных на защиту дольщиков, которые вступят в силу в начале следующего года.
Это год стал знаковым для сегмента апартаментов: летом был разработан проект закона, который должен приравнять данный вид недвижимости к жилью. В результате этого нововведения было отмечено сразу несколько случаев перевода апартаментов в жилье, и в дальнейшем эта тенденция будет набирать обороты.

 

Павел Матюхин, руководитель направления загородной недвижимости, iResidence
В основе нормального функционирования любого сегмента недвижимости (квартиры, коттеджи, земельные участки, офисы и т.п.) лежит размер спроса и стоимость денег. Поэтому среди важнейших событий уходящего года мы пальму первенства отдаем резкому взлету основной ставки Банка России до 17% годовых (декабрь 2014), а затем ее плавное планирования до 11%.
При этом государство очень своевременно поддержало ипотеку на квартирные новостройки, выделив 20 млр. р. казенных субсидий. Загородная недвижимость осталась за периметром этих дотаций. Вторым ударом по загородному рынку стал временным отказ флагманского российского банка от кредитования земли и строительства загородных домов.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Конечно, ключевым событием на рынке недвижимости, которое, по сути, помогло многим девелоперам «остаться на плаву», стала поддержка рынка ипотеки за счет государственного субсидирования ставки. Именно это событие оказало самое непосредственное влияние на всю конъюнктуру рынка недвижимости в 2015 году и спасло его от серьезного падения, к чему имелись все предпосылки. Так, по итогам 11 месяцев 2015 года количество зарегистрированных ДДУ, по данным Росреестра, снизилось на 19,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, количество зарегистрированных переходов прав, в большей степени характеризующих спрос на вторичном рынке, уменьшилось на 32%. Но следует помнить, что 2014 год запомнился ажиотажным спросом в связи со скачками курсов валют, люди активно вкладывали деньги в недвижимость. Если сравнивать покупательскую активность с 2013 годом, то снижение на рынке новостроек составляет всего 10%. И в этом заслуга именно государственной поддержки ипотечной ставки.

 

Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест»
Я бы отметил три важных события, которые, на мой взгляд, получат свое развитие и в следующем, 2016 году. В первую очередь, это, конечно, предпринятые законодательные инициативы по внесению поправок в 214 ФЗ. В результате данной инициативы будут достигнуты определенные положительные результаты. В частности, деятельность девелоперов станет более прозрачной и понятной потребителю. Соответственно, покупатель сам сможет минимизировать свои риски при покупке недвижимости.
При обсуждении законопроектов в этом году сложилась хорошая практика качественного диалога между властью и представителями профессионального сообщества. Это – еще одно важное, на мой взгляд, событие. Девелоперы не остались в стороне от краеугольно важных вопросов и смогли принимать активное участие в обсуждении всех изменений, которые коснутся строительной отрасли.
И, наконец, третий фактор, который, несомненно, окажет влияние на рынок недвижимости в следующем году, - это внимание власти к инновационному развитию отрасли, в частности, к BIM-технологиям. В наступающем 2016 году технологии, оптимизирующие затраты при проектировании, строительстве и эксплуатации, несомненно, будут востребованы и актуальны.

 

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Я хотела бы остановиться на недавнем событии, последствие которого мы пока не так ощутили, однако не стоит принижать его значимость. Это сокращение списка страховщиков, у которых застройщики могли страховать свою ответственность до 19 компаний.
По сути, их них только 5-6 занимаются таким видом страхования. Нововведения уже достаточно серьезно отразились на жизни девелоперов.  Во-первых, произошел рост тарифов страхования в два раза. Тем не менее, как такового повышения стоимости квадратного метра в связи с этим не наблюдается, поскольку в условиях падения платежеспособности увеличение стоимости квадрата - экономически неэффективная мера (покупательская активность может ухудшиться). В итоге маржинальность проектов сокращается, что делает девелоперский бизнес менее рентабельным и привлекательным.
Во-вторых, из-за необходимости получения новых полисов страхования гражданской ответственности девелоперам пришлось приостановить продажи, так как по закону нельзя регистрировать ДДУ без наличия страховки. В течение месяца многие уже получили новые полисы. Однако власти озвучивают идею и дальше ужесточать требования к страховщикам, сокращая их количество. На мой взгляд, нельзя сужать рынок до нескольких компаний, их должно быть минимум 20. При этом немаловажно, чтобы все они занимались страхованием ответственности застройщиков, а не просто числились в опубликованном ЦБ списке страховщиков.

 

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Самым главным событием, ставшим ключевым для рынка недвижимости, на мой взгляд, стало колебание курса доллара на протяжении всего года. «Валютные качели» действовали на покупательскую активность следующим образом. Как только курс рубля стабилизировался и даже наблюдалось его укрепление, это активизировало отложенный спрос со стороны клиентов, имеющих валютные накопления. Пока рубль «падал», потенциальные покупатели не стремились выйти из валютного актива. Когда курс доллара начал постепенно снижаться, клиенты стали понимать, что теряют деньги. Это и приводит к повышению покупательской активности и всплеску продаж. В то же время резке обесценивание рубля также ведет к активизации покупательского спроса. То есть, по сути, не важно, в какую сторону качаются «валютные качели» - будь то укрепление или падение рубля, происходит активизация спроса, что дает любому застройщику уверенность в завтрашнем дне. Ведь стабильная покупательская активность на проекте означает постоянные финансовые поступления от продаж квартир. А это особенно важно, учитывая, что большая часть объектов строится именно за счет реализации. Поэтому стабилизация курса валют позволяет девелоперам не сокращать маржу и продолжить строительство согласно срокам, и даже немного повысить цены на фоне появления спроса от бывших валютных вкладчиков.

 

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»
На мой взгляд, одно из важных событий, которое прошло не столь заметно для рынка на фоне многих обсуждаемых инициатив - снижение Сбербанком минимальной ипотечной ставки до 13,95% при покупке жилья на первичном рынке недвижимости. Причем для зарплатных клиентов ставка еще ниже - 13,45% годовых. Кроме того, произошло и уменьшение первоначального взноса на покупку жилья с 20% до 15%.
К сожалению, сегодня государство направило все усилия на помощь первичному рынку. В результате рынок вторичного жилья вынужден выживать самостоятельно. К нам в офис часто приходят клиенты, которые пока не могут приобрести квартиру из-за того, что не продается их вторичное жилье. И таких собственников большое количество. В конце этого года власти обсуждали вариант субсидирования ипотечной ставки и на вторичном рынке, однако было принято отрицательное решение. Поэтому решение Сбербанка снизить ипотечную ставку при покупке вторичного жилья – первый шаг, который может помочь активизировать отложенный спрос на первичном рынке со стороны собственников, продающих сегодня свои квартиры.

Фото: 

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.