Эксперты: комфортная среда перешла из премиального сегмента в массовую застройку

Создание комфортной жилой среды сейчас стало необходимостью при проектировании новых жилых комплексов. Однако какую среду можно считать комфортной, а какую – нет? Критерии могут существенно отличаться. О том, каковы они на данный момент и существенно ли изменились за последние десять лет, порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.
Что такое комфортная среда
Валерия Савиных, главный архитектор проектов ландшафтной компании Arteza
Мы провели опрос восьмидесяти респондентов о критериях выбора жилого комплекса. Вот самые важные из них по убыванию (фактор цены в опросе не учитывался):
  • Благоустроенная и безопасная территория дома,
  • В ближайшем окружении - удобные и приятные места для прогулок,
  • Детский вопрос: школы, сады, площадки, другие объекты с развивающей функцией, предпочтительно хорошего уровня,
  • Транспортная доступность: удобно добираться и на машине, и без,
  • Кафе и магазины в шаговой доступности,
  • Комфортная этажность (7-10 этажей),
  • Соседи,
  • Архитектура.
Еще 10 лет назад основными критериями были доступность центра города и планировке квартиры. Сегодня запрос усложнился, больше внимания уделяется внешней среде, с упором на экологический аспект (в широком смысле, включая социальные возможности и безопасность). Произошел колоссальный сдвиг в сознании, а значит и в спросе, за которым предложение, по ощущениям, не поспевает.
Дмитрий Кучеров, директор департамента стратегического развития электротехнической компании EKF
Если еще десять лет назад понятие «умный дом» можно было встретить в произведениях писателей-фантастов, сегодня «умные» технологии активно внедряются в нашу жизнь. Производства «умного оборудования» с широким набором опций – это наша реальность. Поэтому, на мой взгляд, помимо прочих критериев, важно обращать внимание, насколько в жилом комплексе отрегулирована система энергосбережения.
Это, во-первых, поможет сэкономить на коммунальных счетах, во-вторых, сделает жизнь в таком доме комфортной и безопасной. Энергосбережение зависит от энергоэффективности дома в целом: отопления, вентиляции, водоснабжения. Все эти опции должны быть в исправном состоянии и находиться «под наблюдением» приборов управления и учета.
Хорошо, если подъезды, подвал оборудованы датчиками движения, когда освещаться будут только те помещения, где есть люди. Использование датчиков движения позволяет сэкономить до 30% электроэнергии, затрачиваемой на освещение. Одним из наиболее подходящих мест для установки датчика как с точки зрения экономии электрической энергии, так и обеспечения комфорта является помещение – входные группы, лестницы – где человек находится недолго и, покидая которое, не имеет возможности погасить свет, или, попадая в него, не может сразу включить освещение.
Также экономии электроэнергии способствует установка светорегуляторов и фотореле. Они позволяют при необходимости снижать, повышать или отключать уровень освещенности и, соответственно, экономить электроэнергию.
Дополнительный комфорт для жителей обеспечит грамотное планирование электропроводки:  лучше всего если в квартире будет возможность отключать от сети неиспользуемые нагрузки на время отсутствия, особенно если это отсутствие длительное. При этом нужно предусмотреть возможность оставлять включенными только экстренных потребителей энергии (например, холодильник). Это способствует существенной экономии электроэнергии и такие технологии доступны уже сегодня.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
Понятие комфортной среды, рассматриваемое не в качестве маркетингового инструмента  для продвижения проекта, а как комплекс решений, направленный на формирование качественных условий проживания в ЖК,  получило свое развитие с 2010 года.
Среди причин – тренд, связанный с редеволепментом промышленных зон. В силу отсутствия социальной и транспортной  инфраструктуры данные участки требовали комплексного освоения территории.
Понятие комфортной среды, прежде всего, предполагает наличие рациональной и разумной квартирографии. На втором месте – обеспеченность внутренней и социальной инфраструктурой, которая в зависимости от масштабов застройки может включать разное количество объектов. Одна ситуация – встроенный детский сад или детский центр на 1 этаже жилого комплекса, и другая – комплекс объектов с несколькими ДОУ,  школой, физкультурно-оздоровительным комплексом и т.д. Самое главное в этой концепции -  наличие инфраструктурных объектов в шаговой доступности для проживающих.  Третьим условием является благоустройство  территории и создание комфортных дворов с детскими и спортивными площадками, где смогут найти себе интересное занятие дети разного возраста. Важным фактором в этом случае становится зонирование игрового пространства.
Еще один момент – закрытость жилого комплекса. Этот критерий имеет большое значение для проектов, которые создаются на больших участках  в рамках редевелопмента и наряду со строительством жилья предполагают создание других кластеров – деловых, спортивных, культурных. Соответственно,  важным условием становится разделение пешеходных потоков.
Если говорить о высотности зданий, то такие проекты формируют пул квартир с качественными видовыми характеристиками, и на эти предложения есть свой покупатель.  Перед застройщиками, практикующими  высотное строительство (от 25-ти этажей и выше),  стоит более сложная задача  по созданию комфортной среды проживания. Поэтому они вкладывают средства в благоустройство и озеленение территории.

Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-Девелопмент»
Требования к качеству жилой среды зависят от сегмента недвижимости – у жилья комфорт-класса и премиальных проектов они существенно различаются по ряду параметров. Но в условиях насыщенного рынка детальная проработка продукта в части уровня проработки жилой среды для девелопера, безусловно, становится задачей номер один. Одним из главных факторов, определяющих качество жизни, является местоположение объекта и объемы застройки. Конечно, для жителей больших городов важна близость транспортной инфраструктуры и станций метро, чтобы быстро добраться до работы, объектов учебы, досуга. Но среди покупателей недвижимости все явственнее звучит желание найти баланс между активной деловой жизнью и возможностью чаще бывать на природе, поселиться в районе с хорошей экологией. Немаловажным фактором является наличие парковых зон и водоемов в окружении, отсутствие вредных промышленных производств. Традиционно в Москве различают экологически благоприятные, близкие к центру города и потому престижные районы проживания, расположенные по северо-западному, западному и юго-восточному направлению.
Применительно к масштабам застройки покупатели предпочитают «камерные» объекты со сроком ввода в эксплуатацию 2-3 года, расположенные в районах со сложившейся инфраструктурой. Проекты комплексного освоения территорий с масштабной многофункциональной застройкой, реализуемые на большой площади, весьма перспективны в будущем, но в текущем моменте менее привлекательны для покупателей из-за эффекта «жизни на стройке».
Тенденцией рынка недвижимости последнего десятилетия стало стремление покупателей максимально рационально использовать жилое пространство, не переплачивая за «лишние» метры. При этом ценится возможность дополнительно приобрести или использовать места для хранения в составе дома – кладовки, веломеста, колясочные.  Если ранее квартира рассматривалась как «вещь в себе» и контакт с внешней средой был минимальным, то сегодня на первый план выходят общественные пространства с зонами ожидания, собственная территория с красивым ухоженным ландшафтом, продуманной навигацией и зонированием, свободная от автомобильного трафика. Все это перекликается с городскими нововведениями, связанными с организацией пешеходных улиц, благоустройством парков и т.д. За последние десять лет требования к жилой среде стали выше, появилась культура потребления, умение и потребность замечать красоту вокруг себя.
Существуют и эстетические факторы, которые делают проект атмосферным, а значит, дружественным человеку и отвечающим его потребностям. Среди них –  архитектура, созданная в гармонии со своим историческим окружением или просто соответствующая духу времени. Основываясь на нашем опыте, покупателей дорогой недвижимости располагает к себе спокойная, выдержанная в неоклассическом стиле архитектура, продолженная и обыгранная во внутренней обстановке дома. В исторических границах Москвы очень удачно смотрятся фасадные решения с отсылкой к середине XX века – монументальные объемы с богатым декором – растительными орнаментами и лепниной, карнизами, барельефами, мозаикой и т.д.
Если во внешнем облике ценится приверженность классике, то в вопросе инженерного оснащения дома уровень комфорта определяют современные технологии: быстрые и бесшумные лифты, системы вентиляции и кондиционирования, фильтры тонкой очистки воды, различные энергосберегающие технологии.
Резюмирую вышесказанное, необходимо отметить, что качественная жилая среда – совокупность множества факторов, которые необходимо учесть застройщику при разработке проекта с учетом потребностей своей целевой аудитории.

Андрей Копытин, первый заместитель генерального директора КТБ ЖБ.
Комфорт не должен замыкаться на красивом ярком фасаде и модной детской площадке во дворе. Сейчас в Москве небывалые темпы строительства и ввода жилья. В связи с чем конкуренция среди застройщиков растет и каждый вынужден на один шаг стараться опередить соседа. Это безусловно большой плюс.
Первым нежилым этажом с безбарьерной средой для входа (полы 1го этажа в уровень с землей) уже никого не удивишь, хотя и такие решения лет 6-7 назад было встретить не так просто. Действительно комфортная среда сегодня, это совокупность доступных и экономичных решений, призванных сделать жилье еще более привлекательным и удобным для потребителей.
Параметры комфортной среды – это высота жилых этажей не ниже 2,8 м в бетоне, высокие первые этажи (3-4 м), подземный паркинг на территории или еще лучше под самим зданием,  улучшенная отделка лифтовых холлов, колясочные, подсобные помещения для хранения демисезонных вещей, коммерческий первый этаж (магазины, парикмахерские, кафе). Набирающий популярность тренд – всевозможные постоматы, вендинги и автоматы по приемке вещей в химчистку. Ну и, конечно, качество самих конструкций должно соответствовать современных требованиям и быть достаточно долговечным, чтобы не пришлось делать капремонт через 10 лет после заселения.
Ключевой момент всегда в деталях. Обратите внимание, какого ценового диапазона у вас дверная и оконная фурнитура, как застройщик подошел к выбору отделочных материалов. Одно дело – когда у вас потолки «Армстронг» с дешевыми светильниками, другое – если это реечный или гипсокартонный потолок с дизайнерскими светильниками. Выходя на улицу, обратите внимание на материал поручней, опор наружного освещения, даже выбор урны имеет значение. Дешевку от более-менее качественных материалов отличит даже непрофессионал.
Эволюция комфорта
 Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development
 За последнее десятилетие критерии комфортной среды изменились в части качества материалов. На порядок лучше стало качество остекления, свободные планировки позволяют воплощать в квартирах индивидуальный дизайн. Как тогда, так и сейчас во дворе необходима детская площадка, но теперь это не просто качели и лесенки, а мультифункциональные развивающие комплексы с возрастной дифференциацией. Стали более профессиональными воркауты, более комфортным покрытие беговых дорожек. Больше внимания уделяется вопросам безопасности жильцов и приватности придомового пространства. Комплексы системы безопасности сейчас управляются смартфоном, дверь в подъезд или ворота паркинга открываются, считывая ID в приложении.
В целом же, критерии комфортной среды в новых жилых комплексах остались прежними. Дома должны быть обеспечены социальной и коммерческой инфраструктурой, иметь безбарьерную среду, благоустроенный закрытый двор с зонами для отдыха, игр и спорта, вместительные лифты, ухоженные места общего пользования, собственный паркинг.
Илья Мейтыс, руководитель архтектурного бюро «АРХКОН»
Сами критерии комфортной среды за последние 10 лет скорее не меняются, а  скорее эволюционируют  вместе с общей моделью потребления, развитием  стандартов «зеленого строительства».
Изменения стиля жизни горожан диктует необходимость создание  рекреационных и развивающих общественных зон, Активно применяется зарубежный опыт по рациональному использованию общественных зон: это не только хозяйственные помещения для хранения, но и  общие рекреационные зоны.
Посредством организации мест для общего досуга, праздников формируется сообщества жителей. Делая их не просто соседями, развивая  дружеские связи внутри сообщества жильцов
Самое большое изменение, на мой взгляд – это переход принципов формирования комфортной среды из премиального сегмента в массовую застройку, и в целом повышенное внимание к данной проблеме,  в частности программы развития комфортной городской среды в городах и республиках Российской федерации.
Сегодня функциональное и ландшафтное   наполнение   пространств жилых комплексов  комфорт-класса   превращает их в полноценные парковые пространства, которые  существенно отличают новостройки от комплексов построенных 10-15 лет назад
Татьяна Черняева, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Архитекторы Мечты
В настоящее время, мне видится актуальными становятся вопросы  кластеризации городов, при которой территорию мегаполиса условно  можно разбить на крупные районы(кластеры), где будут создаться  точки притяжения и качественные рабочие места для активной части населения. Территории каждого кластера должны иметь свои музеи, театры, качественные торговые центры, школы и университеты, благоустроенные зоны отдыха. Но, что более важно, все сервисы для жителей, как городские, так и частные, в кластерной системе должны быть интегрированы в единую систему, которая позволит жителям этих районов максимально быстро и дешево получать все необходимые услуги.
На мой взгляд, не за горами трансформация понятия «Комфортная жилая среда» в понятие «Умный город- умная среда», где информационные технологий интегрируются во все сферы жизнедеятельности мегаполиса – от контроля и оптимизации потребления ресурсов до предоставления любых услуг населению. За счет этого  «умная среда» поможет  не только закрывать все базовые потребности жителей  и снижать их расходы, но и улучшить экологию.  А, поскольку различные компоненты городской среды всегда тесно связаны между собой и в процессе их взаимодействия  естественным образом усиливаются противоречия между отдельными компонентами, то  в результате активной преобразующей деятельности человечества возникает новая «экологическая среда» с высокой концентрацией антропогенных факторов.  Поэтому так важно создавать и развивать условия жизни для горожан, которые позволят  максимально  сохранить для человека благоприятную экологическую среду, развивая природно-ресурсный потенциал.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.