Эксперты рынка недвижимости против монофункции и однообразия

Петербург – особый город даже в столь далёких от эмоций сферах, как инвестиции в коммерческую недвижимость. Часто инвесторы вкладывают средства в петербургские проекты просто потому, что им нравится этот город, отметил руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин. Промежуточные итоги на рынке коммерческой недвижимости Петербурга и основные тенденции развития современных городов эксперты рынка обсудили в ходе дискуссии IPGMarketInSight, прошедшей в МФК «Ткачи».

До и после Лахта Центра

Сейчас общий объём офисного рынка остаётся на уровне 2017 года, говорит Валерий Трушин. За прошедшие полтора года на рынок вышло всего 26 000 квадратных метров офисов. Однако, по прогнозам эксперта, к концу 2019 года этот сегмент рынка прирастёт на 85 000 квадратных метров, что позволит вернуться к показателям 2010 - первого посткризисного года.

Вакантны на данный момент приблизительно 146 000 квадратных метров офисов, это 5,5% от общего объёма рынка. По словам эксперта, это рекордный показатель с 2008 года. Причина столь малого количества свободных площадей – практически полное отсутствие новых офисных объектов. По географии спроса сейчас в лидерах Московский и Петроградский районы. Сейчас объём предложения увеличивается преимущественно за счёт реконструкции и ремонта старых зданий, считает Валерий Трушин. «Не удивляйтесь, что привычный центр деловой активности – Центральный район – сейчас находится на третьем месте с конца, - говорит эксперт. – Дело в том, что в центре, в самых дорогих офисах остался не самый ликвидный остаток, который сейчас не востребован».

При практически любом обсуждении рынка офисной недвижимости Петербурга эксперты говорят о «факторе Газпрома». Газовый монополист пришёл в Северную столицу в 2011 году, и сейчас игроки рынка стараются предугадать, что будет, когда сотрудники структур Газпрома переедут в Лахта Центр. По мнению Валерия Трушина, это случится не раньше 2020 года. Эксперт подчеркнул, что для рынка офисной недвижимости переезд Газпрома в Лахту – однозначный плюс, поскольку в результате освободится значительное количество высококлассных площадей. Это особенно актуально для сегмента, который испытывает дефицит новых качественных объектов.

Участники дискуссии также высоко оценили Лахта Центр как общественное пространство. «Для Питера башня Газпрома – это некий якорь, landmark, она отовсюду видна, так что хочется поехать и посмотреть, - отметил партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов. – Это аттрактор, который надо использовать для развития территории вокруг, чтоб людям было, куда приезжать».

Говоря о тенденциях в торговой недвижимости, Валерий Трушин отметил, что небольшие торговые центры в спальных районах сейчас забирают покупателей у огромных ТРЦ. Районы становятся всё более многофункциональными и, по мнению эксперта, через два-три года инфраструктура нынешних «спальников» будет полностью удовлетворять потребности жителей в развлечениях, образовании, досуге и покупках.

Промах по среднему классу

Рынок недвижимости становится прозрачным; понятно, что происходит и какие проекты будут строиться, считает партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов. Terra incognita остаются, по его мнению, только макроэкономика и пространственное развитие.

Одним из важных моментов, которые надо учитывать при планировании бизнеса на следующие годы, эксперт считает то факт, что практически вся недвижимость создавалась для среднего класса. С расчётом на средний класс проектировались, к примеру, торговые и офисные центры, однако число представителей среднего класса в России сейчас значительно уменьшилось. «Важно: этот класс  становится меньше не только потому, что снижаются доходы, - говорит Денис Соколов. – Но и из-за нашей жилищной политики. Представитель среднего класса, взяв ипотеку, по сути перестаёт быть представителем среднего класса».

Средневзвешенный ипотечный процент сейчас составляет 10,9%, так что при сроке в 19-20 лет ипотечный заёмщик успеет оплатить банку четыре своих квартиры, считает эксперт. По его словам, на сегодняшний день в крупных городах ипотечным кредитом обременены 10-12% домохозяйств, так что ипотека стала одним важнейших факторов, влияющих на уменьшение среднего класса.

Возрастной состав потребителей также чрезвычайно важен. Денис Соколов считает, что рынку коммерческой недвижимости скоро придётся ориентироваться не на «молодых и энергичных», а на «поколение Х», людей, которые успели поработать до 2008 года и застали эпоху «дешёвых денег». Именно там, по мнению эксперта, будет сосредоточена покупательская способность.

Этот многоликий mix-use

Говоря об особенностях пространственного развития современных городов, Денис Соколов отметил «одержимость» московских чиновников идеей mix-use: проектами, которые позволяют людям получать всё необходимое, от работы до театра, в рамках одного района, никуда не уезжая. Европейские урбанисты смотрят на это немного иначе. Если для российского градопланирования mix-use – это офис, магазин, склад и жильё, то в Европе под смешанной функцией понимают расположенные рядом разные типы владения жильём, что позволяет создать сбалансированную социальную среду.

«Наши градостроители думают, как сделать социальную моносреду, чтобы все люди были одинаковые, - поясняет Денис Соколов. – В Европе думают, что рядом с теми, кто ходит в хорошие рестораны, должны жить те, кто работает в этих ресторанах». В европейских жилых комплексах продаётся и покупается в ипотеку только 20% площадей, остальное – это муниципальное или арендное жильё. Эксперт считает, что российским игрокам рынка тоже стоит отказаться от устаревшей парадигмы, согласно которой единственный механизм реализации офиса – аренда,  а жилья – продажа.

Ещё одна форма mix-use – альтернативные форматы использования зданий, например, студенческие общежития или дома престарелых. В глазах европейских урбанистов это не форма социальной поддержки, а способ создания разнообразной и устойчивой социальной среды в одном районе. «Геттоизация, которая угрожает России, заключается в том, что все жилые комплексы заселяются молодыми, амбициозными домохозяйствами – а потом проходит двадцать лет, все одновременно выходят не пенсию, так что получается однородная среда, тогда как районам необходима ротация», - поясняет Денис Соколов. Сейчас многие районы российских городов утрачивают разнообразие, что приводит с одной стороны — к геттоизации, а с другой — к джентрификации.

Степанова Екатерина

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.