Теги: ,

13 Октябрь, 17:34

Эксперты: закрытые дворы обусловлены социальной ситуацией

Трендом жилой архитектуры последнего времени стали закрытые дворы, куда нет доступа посторонним. Однако благоустройство дворовых территорий – детские площадки, уличные тренажёры, малые архитектурные формы – зачастую бывает столь привлекательным, что им хотят воспользоваться или полюбоваться не только жильцы комплекса. Как сохранить компромисс между безопасностью жильцов и доступностью привлекательного пространства?
Валерия Цветкова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон»
Ставка на закрытость и благоустройство дворов  только  «для своих» все же является «фишкой» более высокого сегмента. Для проектов, представляющих собой премиум и выше, данный критерий является обязательным.
В комфорт-классе ставка идет на «дворы без машин» с интересной организацией пространства, но саму идею «закрытости» для сегмента вряд ли можно назвать жизнеспособной. Это связано с наличием более лояльных критериев применительно к данному классу недвижимости.
Например, если школа муниципальная, то владельцам квартир в данном жилом комплексе предоставляется первоочередное право на  зачисление ребенка, однако учиться, при наличии мест, могут и жители из соседних локаций. Поэтому идея «закрытости»  в комфорте уже начинает терять свой смысл.
Еще один момент – наличие коммерческих помещений, ориентированных на определенный поток посетителей и характеризующихся разным месторасположением. Например,  «фейсконтроль»  не  пойдет на пользу бизнесу, если объект расположен внутри квартала, а не на первой линии. Даже если проект является масштабным и генерирует достаточно большой трафик, то арендатор в сегменте комфорт-класса заинтересован не только во внутреннем, но и во внешнем потоке, за исключением некоторых видов бизнеса.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
За пределами жилых комплексов комфортных и общедоступных пространств достаточно. С 2018 по 2020 год московские власти потратят на благоустройство столицы 138 млрд рублей – на эти деньги можно построить примерно 170 жилых семнадцатиэтажных домов. Если обитателям «закрытого» жилого комплекса захочется общения с городом и горожанами, им достаточно отправиться в ближайший сквер, парк, центр и т.п.
Закрытый двор – это насущное требование покупателей, обусловленное социальной ситуацией. Общество атомизируется по классам, социальным группам, имущественным слоям, которые хотят жить в окружении себе подобных, не соприкасаясь с другими, воспринимаемыми как «чужие». Именно поэтому закрытые ЖК сегодня появляются в разных ценовых сегментах (но, прежде всего, конечно, в высокобюджетных) – это общее ощущение социума, независимо от конкретной социальной группы.
Есть и технико-экономическая подоплека у появления «закрытых дворов». Городская застройка уплотняется, так как девелоперы стремятся извлечь максимум прибыли из используемого квадратного метра земельного участка. Наиболее удобной и весьма распространенной, к примеру, в развитых странах, формой уплотнительной застройки является квартальная. Суть ее состоит в возведении корпусов в форме буквы «П» или прямоугольников (квадратов). Внешние границы здания примерно повторяют по форме границы участка. В этом случае двор сам по себе закрывается периметром здания.
Отмечу также, что закрытый двор не всегда подразумевает запрет на доступ пешеходов. Часто под этим понимается ограничение движения автотранспорта, при этом прохожие могут свободно пересекать территорию жилого комплекса или пользоваться его инфраструктурой. Чаще всего застройщики заинтересованы именно в таком режиме доступа, так как полностью закрытые ЖК не столь интересны покупателям и арендаторам коммерческих помещений, которых не устраивает искусственное ограничение круга потенциальных клиентов.
Алиса Зотимова, основатель и управляющий партнер компании AZ Real Estate, Лондон
В Англии зачастую не возникает вопрос "стОит или не стОит", а ответ диктуется градостроительной политикой, которая очень жёстко контролируется и внедряется на уровне районов, например, Лондона. В Лондоне у районов есть свои приоритеты и, скажем так, исторически сложившийся стиль общения с застройщикам, плюс надо воплотить вехи обще-городской политики. Но, по крайней мере, эта политика четко озвучена и всем доступна на сайте района и любое несогласование можно оспорить, на неё ссылаясь.
Этот подход на практике выражается в том, что зачастую проект с огороженным внутренним садом "для своих" просто не пройдет согласование. Будут предложены изменения или дан ответ "нет" . А одобрение получит вариант привносящий что-то полезное и новое, в так называемый, public realm - общественное пространство. Далее, это может быть стандартный набор элементов благоустройства - деревья, водная «деталь» (пруд, фонтан, ручейки), скамейки - причём, многие - современных форм, и последние лет 5-10 стали популярны скульптуры - отдельные и композиции. При этом такой дворик может быть сторонним прохожим и не попасться на пути вообще, рекламировать его специально никто не будет в жилом комплексе, но и забором обнести и ограничить доступ - нельзя. Есть, конечно, и примеры только частных территорий, но тогда доступ с улицы по определению не должен быть прост - это внутренний двор или расположен не на первом этаже, а например в стилобате. Тут неплохой пример приходит в голову комплекс на реке Темзе на западе Лонд Fulham Riverside - там большой сад на 4-м этаже и с этого же уровня начинаются квартиры, а под ним большой супермаркет и парковка.
Или на южном берегу Темзы в центре Лондона высится Саутбэнк Тауэр - офисная башня 70-х годов 20 века была в 2015 была полностью реконструирована с добавлением десятка этажей. Жилые этажи начинаются с 11го, внизу новые офисы, а только для резидентов доступен огромный двор на крыше 10 этажа с потрясающими видами, газоном и лежаками, и ещё там кинотеатр и бизнес офис для жильцов, плюс отдельный лаунж с камином и кухней, который можно заранее бронировать только жильцам, для проведения вечеринки или ужина..
Основным показателем качества двора и ЖК является интерес и популярность у покупателей на этапе продаж, а далее на вторичном и арендном рынке. Вероятно, наличие прекрасного внутреннего и желательно зелёного пространства не является настолько первоочередным фактором, как высота потолков или доступ естественного света, но при прочих равных, здание или проект с таким дополнительным критерием точно выиграет против дома без благоустроенной территории и, скорее всего будет предпочтителен дому с " проходным двором".
Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group
Мы считаем, что покупатель современного жилого комплекса вправе иметь свое приватное придомовое пространство.  Покупая квартиру, он за него заплатил, он несет расходы на его содержание, поэтому  его желание комфортно пользоваться своей территорией, не деля с «чужими», логично. Представьте себе ситуацию, что вы с коллегами на личные деньги купили кофе-машину, сами регулярно покупаете зерна,  следите за своевременной очисткой, а к вам за кофе приходят все сотрудники соседних департаментов... В случае с приватной дворовой территорией также. Более того,  к справедливому «это наше», здесь добавляется требование к безопасности: за детей, близких, свой дом, восприятие которого гораздо глубже понятия «имущество».
Вопрос еще и в том, какими инструментами обеспечивается эта самая приватность. Это может быть органичное решение спрятать двор внутри домов, а может быть забор, жить за которым также некомфортно, как и невольно подсматривать снаружи.
Марина Комогорова, руководитель отдела новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимость»
Закрытый двор в жилом комплексе на сегодняшний день мера вынужденная. Вопрос безопасности, приватности личного пространства — один из приоритетных для семейных пар с детьми при выборе квартиры. На закрытой, охраняемой территории они могут не волноваться за детей, за имущество, не боятся выходить на улицу, в магазин в позднее время, знакомиться и общаться с соседями.
Однако, на наш взгляд, в современном городе должно быть оба варианта жилых проектов. Например, в настоящее время в Москве много хороших объектов комфорт-класса с открытыми внутренними зелеными дворами и общественными пространствами, оборудованными прекрасными детскими и спортивными площадками, роллердромами, горками для катания на скейтбордах. При этом территория зонирована по возрастам.
К тому же наличие в комплексе ограждений, контрольно-пропускного пункта, видеонаблюдения и круглосуточной охраны повышает класс объекта, делает его дороже. Не каждая семья может позволить себе содержать подобную систему безопасности.

Фото:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.