Московские офисы: от дореволюционных контор до современных инноваций

Пожалуй, никогда как за последние четверть века рынок коммерческой недвижимости не делал столь мощного рывка и не развивался столь стремительно, как сейчас. От неудобных, безликих и абсолютно не приспособленных для современного бизнеса советских административных зданий за 25 лет мы пришли к инновационным бизнес-центрам. Однако, если внимательно изучить историю московского офиса за последние 150 лет, то становится очевидно, что все новое – это всего лишь хорошо забытое старое.
Зарождение рынка конторской недвижимости началось в XIX в. В это время Москву, в отличие от блистательного Петербурга, называли «большой деревней». Тогда  недвижимости для деловых людей почти не существовало – под предпринимательские  нужды использовали жилье - флигеля и отдельные комнаты усадеб и домов.
После отмены в 1861 г. крепостного права и проведения ряда правительственных реформ началось стремительное развитие промышленности и бизнеса. Резкий приток населения, рост производства, достижения научно-технического прогресса порождали масштабное строительство, в т.ч. железных дорог, вокзалов, которые закрепляли за «белокаменной» статус торговой столицы. Началась лихорадочная застройка и перестройка города, продолжавшаяся почти полвека. Кратковременные паузы сменялись годами бурного строительства, и слова о поистине американских темпах роста Москвы приобрели невообразимую популярность и не сходили со страниц дореволюционной печати. В сфере строительства менялось буквально все – темпы, масштабы, размеры и важность сооружений, ведущие типы зданий, технологии строительства, стройматериалы. Мощное развитие получили отрасли, связанные со строительством – металлургия, производство бетона, кирпича. Новые материалы, а также потребность в общественных и индустриальных сооружениях нового масштаба (заводских цехах, вокзальных дебаркадерах, универмагах) стимулировали широкое применение каркасных конструкций, дающих небывалую свободу пространственных построений и форм. В результате появилась свободная организация плана и пространства во всех направлениях, которая сохраняет предельную актуальность до сегодняшнего дня.
К 1880-м гг. цены на землю в Москве выросли в 9 раз по сравнению с дореформенным уровнем, и земля в центре была дороже. Это прекрасно иллюстрирует доходность строительного бизнеса до революции. Дороговизна земли порождала многоэтажное строительство. Если в 1870-е гг. 5-этажные дома были редкостью, то в 1890-е гг. они стали уже нормой. В это время предприниматели по-прежнему размещались в усадьбах, постепенно переходивших из дворянских в купеческие руки. Позднее они стали переезжать в первые доходные дома, которые наряду с наемными квартирами предусматривали торговые помещения на первом этаже и специальные этажи под конторы и банки. Наконец, в конце XIX века стали появляться новые типы сооружений – конторские здания, крупные здания банков, многочисленных страховых обществ, бирж, которые до сих пор составляют историческое «лицо» города. Многие из них, пережив модернизацию, по-прежнему эксплуатируются.
Московская биржа 19 век
Московская биржа
На рубеже XIX-XX в. появляются прототипы современных бизнес-центров: здания с полным набором доступной инфраструктуры – переговорными, ресторанами, гостиничными номерами, фешенебельными помещениями для представительских офисов и помещениями для персонала. В нач. XX века появились электричество, телефон, лифты, в новые дома проводили водопровод, канализацию.
По мере концентрации капитала в сфере строительства масштабы застройки росли, и в роли заказчика уже выступало не отдельное лицо, а акционерное общество, строительный кооператив, крупная фирма. Стиль становился все чище и лаконичнее. Появился новый тип административного и торгового здания – многоэтажного, с подчеркнуто укрупненными пропорциями и деталями, соответствующими его назначению. Тенденция к повышению плотности и высотности застройки проявлялась уже на всей территории древней столицы. Наиболее высокими и крупными по размерам были многоквартирные доходные дома (до 12 этажей). Промежуточное положение занимали торговые, конторские и промышленные предприятия и общественные здания массового назначения.
В этот период радикально трансформировался центр Москвы: его функции стали более дифференцированными и сложными, территория увеличилась, появилось огромное количество новых учреждений. Строительство концентрировалось на Мясницкой, Петровке, Кузнецком мосту, Новослободской, Тверской, Арбате. До революции сложился неповторимый облик московского Сити на территории Китай-Города и рядом с ним. Это было средоточие банков, оптовых складов, контор, торговых и доходных домов, поражающих воображение горожан огромными размерами и невиданными дотоле роскошью гостиниц и ресторанов, где в биржевые часы совершались миллионные сделки.
Доходный дом Мясницкая
Доходный дом на Мясницкой
Развитие города сопровождалось революцией транспорта. Конка в Москве действовала с 1870-х гг., с 1903 г. пошел трамвай. В самом начале XX века появились автомобили, а в 1907 г. вышли на линию таксомоторы. Активизация транспорта плохо уживалась со строительством. При повышении этажности сохранялась та ширина улиц, которая определялась нормами для 2-3-этажной застройки, и явно была недостаточна. Несмотря на то, что в 1890-1919-х гг. Московская Дума пыталась провести урегулирование и расширение центральных улиц, программа не осуществилась. Также, как и строительство метро, проект которого был впервые предложен в 1902 году и неоднократно обсуждался вплоть до 1914 г., но не реализовался из-за Первой Мировой войны. Неоднократно строительству того времени делались упреки, что из оригинального исторического города Москву превращали в город общеевропейского типа. Интеллигенция била в набат по поводу исчезновения древних домов, уничтожения целых исторических кварталов. Архитектура первопрестольной представляла в то время поразительную смесь ультрасовременности и патриархальности. То же обаятельное сочетание, и те же тревоги и заботы мы наблюдаем и сегодня.
Однако развиваться эволюционным путем, как в Европе и США, московский офисный рынок не смог. Революция 1917 года кардинально изменила реальность, прервав почти столетнее поступательное развитие. Само понятие предпринимательства ушло в небытие, на его место пришла плановая экономика. В зданиях банков и акционерных обществ расположились новые советские министерства и ведомства. Долгие 70 лет мы были отрезаны «железным занавесом» от мировых достижений и тенденций, отставая в инженерных решениях и профессиональном управлении недвижимостью.
После распада Советского Союза на рынок недвижимости обрушились стремительные перемены. До середины 1990-х годов начинающим бизнесменам приходилось нелегко: специальных офисных зданий, за исключением ЦМТ на Краснопресненской набережной, не было в принципе. «Офисный фонд» состоял из советских административных зданий, абсолютно не приспособленных для потребностей бизнеса, с явным недостатком телефонных линий, с пропускными сложностями на объекты. Первые российские бизнесмены были вынуждены снова размещать свои рабочие места в жилых домах. Иностранные представительства имели право занимать только помещения Главного Управления по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России.
ЦМТ 2
ЦМТ на Краснопресненской
Из-за дефицита предложения спрос был огромен: на каждое более или менее подходящее помещение претендовали 3-4 компании. Сдать офисный блок площадью 1500 квадратных метров можно было за несколько дней – а многие компании с удовольствием зарабатывали на субаренде. Объем нового предложения рос небыстро. Не было современных строительных и отделочных материалов, квалифицированного персонала, доступа к долгосрочным дешевым кредитам, крайне сложно было получить все необходимые согласования и разрешения. Поэтому строили офисные центры в основном западные компании – турецкая Enka, канадская Sawatzky, американская Hines. Арендаторами новых офисных помещений также были иностранцы – они гораздо больше доверяли иностранным девелоперам. Любопытно, что  этот период строительство новых офисных центров и реконструкция советских зданий происходила под конкретных арендаторов и на их деньги.
После кризиса 1998 года многие участники финансового и биржевого рынков стали инвестировать в гораздо более надежный и предсказуемый рынок недвижимости. Арендная ставка в начале 2000-х гг. была самой высокой в Центральной и Восточной Европе. Инвестиции в офисные центры окупались вдвое быстрее, чем в Европе и приносили, в среднем, в два раза больше прибыли.
Арендаторы начали предъявлять более высокие требования. Если раньше их запросы не выходили далее наличия ремонта, то они стали требовать  профессионального управления офисными помещениями, внимания и готовности управляющей компании решать все их вопросы. У арендаторов появляются четкие критерии престижности бизнес-центра. Он должен быть расположен близко к метро на пересечении крупных транспортных и пешеходных потоков, должна быть качественная отделка, инженерные системы и коммуникации, безопасность и профессиональное управление зданием. Так на московском рынке стала повсеместно использоваться мировая классификация зданий (А, В, С).
Как и в дореволюционный период, строительство бизнес-центров концентрировалось в историческом центре. Наравне с новым строительством набирала обороты реконструкция старых зданий и застройка освобождаемых территорий промзон. Начинается ротация арендаторов: многие компании переезжают подальше от центра, где арендные ставки ниже, пробок существенно меньше, а транспортное сообщение удобнее. Границы деловой Москвы стремительно расширяются, выходят за пределы Третьего Транспортного Кольца и идут далее к периферии. Сейчас активно осваиваются зоны вдоль МКАД и за МКАД, где появляются достойные объекты уровня А и В.
В течение последних пяти лет в столице появились десятки бизнес-центров, ничем не уступающим лучшим офисным проектам мира. Офисная недвижимость развивается по рыночным законам. Столичные девелоперы и управляющие компании приобрели колоссальный опыт, находят эффективные модели инвестирования и управления.
На фоне насыщения рынка стали появляться новые форматы: лофт (Даниловская мануфактура, АРМА), арт-кластер (Flacon, Artplay, Винзавод), lifestyle бизнес центр (деловой квартал Neopolis). Их арендаторами становятся не только представители креативного бизнеса, но и компании, которые пришли к пониманию социальной составляющей своего бизнеса. Они осознают, что офисное пространство не должно ограничиваться только рабочим местом, а должно быть живым, интересным, притягательным.
Даниловская мануфактура
Даниловская мануфактура
Винзавод
Эти новые форматы продвигают идею баланса между работой и отдыхом, и находят отклик со стороны потребителей. Их большие территории – бывшие промзоны внутри Москвы или новые территории за МКАД – позволяют создать активное и интересное пространство, используя исторический или природный ландшафт. Тем самым они отвечают на естественное влечение жителя мегаполиса к природе, воздуху, окружающей  растительности, красоте. Большинство новых форматов нацелены на лучшую коммуникацию между арендаторами, персоналом. Офисная недвижимость всё более разворачивается не только к арендатору, но к конкретному человеку, его заботам и интересам. Возможно, если бы до революции эволюционное развитие рынка не прервалось, то он пришёл бы к уникальным форматам так же, как это происходит сейчас.Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала NEOPOLIS, специально для UrbanLook

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.