Переход на эскроу-счета не повлияет на качество строительства

1 июля 2019 года – поворотная точка, после которой российский рынок жилья уже не будет прежним. С этого дня вступят в силу изменения в 214 Федеральный закон, обязывающие застройщиков перейти от строительства на средства дольщиков к системе эскроу-счетов и банковских займов. Эта система считается более надёжной, но способствует удорожанию строящегося жилья. Начиная с 1 июля на эскроу-счета обязаны будут перейти все проекты, кроме тех, что находятся на высокой стадии готовности. Готовы ли к этому застройщики и банки? С какими проблемами им придётся столкнуться? Каким будет девелопмент после перехода на новую систему? На эти и другие вопросы эксперты строительной и банковской сферы постарались ответить в ходе конференции Urban Space, состоявшейся в Петербурге 27 июня.

Это страшное слово «эскроу»

Напомним, что представляет собой новая система проектного финансирования строительных проектов. Для проекта в банке открывается эскроу-счёт, на который дольщики перечисляют деньги за свои будущие квартиры. Средства на счету замораживаются и выдаются застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию. Средства для строительства застройщик получает от кредитного учреждения-инвестора, либо использует свои собственные. По многочисленным высказываниям экспертов, такая схема работы не только приведёт к удорожанию самого строительства, но и ставит строительную компанию в зависимость от банка.

«В ближайшее время все круглые столы и дискуссии по поводу проектного финансирования похожи на сеансы групповой психотерапии», - заметил модератор Urban Space, генеральный директор компании «Красная стрела» Николай Урусов.  Сейчас, по его мнению, девелоперы находятся на стадии принятия новых правил.

По поручению Минстроя все проекты жилья будут разделены на три «корзины», рассказала участникам дискуссии начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева. В первую корзину войдут те проекты, которые точно получат проектное финансирование. В Ленинградской области, к примеру, таких всего три, отметила эксперт. Вторая корзина – это проекты, которые будут финансироваться по старой схеме, в Ленобласти их около 80. И, наконец, в третью корзину будут включены проекты, не соответствующие необходимым критериям. Одобрения они, скорее всего, не получат. Некоторые из них будут финансироваться из Фонда защиты прав граждан или просто ждать инвестора. Другими вариантами завершения проекта для тех, кто не получил Заключение о соответствии, по словам Николая Урусова, может быть попытка застройщика продолжить работу за свои деньги или обращение в банк.

И Минстрой, и застройщики заинтересованы в том, чтобы все проекты были завершены, добавил председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. По мнению эксперта, компаниям из регионов важно говорить о своих проблемах, искать баланс интересов между застройщиком, банком и покупателями.

Комфортная среда в новых условиях

Вследствие новых изменений стоимость нового жилья неизбежно вырастет. Впрочем, застройщики буду стремиться к снижению себестоимости и одновременному повышению качества проектов, считает президент группы RBI Эдуард Тиктинский. В изменившихся условиях застройщикам важно строить быстрее. Можно ожидать, что они более активно будут использовать BIM-технологии для повышения эффективности работы, создавать модели проектов на ранней стадии, а также стремиться заключать контракты по фиксированной цене.

Актуальность комфортной жилой среды при этом не станет меньше, наоборот. И застройщики, и покупатели уже привыкли к новым стандартам комфорта. Если раньше жилая среда оканчивалась за пределами квартиры, то затем постепенно в её границы стал входить двор, микрорайон, район, а сейчас – и весь город, отметил Николай Урусов.

Важность создания комфортной среды при реализации проекта подчеркнул и генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич. По его словам, компания ЛСР сейчас договорилась с администрацией Петербурга о совместных действиях по созданию комфортной среды на намывных территориях Васильевского острова. Застройщики не оставляют без внимания и те районы города, которые уже давно активно развиваются, такие, как Приморский. «В Приморском районе прекрасно развита торговая, досуговая и социальная инфраструктура, - говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова. Сейчас здесь находится около 100 детских садов, несколько десятков школ и лицеев и медицинских учреждений. Сейчас на территории района в основном строится жилье комфорт-класса». По словам эксперта, для элитных проектов эта локация не совсем подходит. Несмотря на близость к Финскому заливу, наличию парков и скверов, развитой инфраструктуре, район находится на достаточном удалении от исторического центра города. Впрочем, отдельные локации вполне подходят для реализации проектов бизнес-класса. Например, в районе пересечения улицы Савушкина с Приморским шоссе, на берегу Финского залива «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» построила жилой комплекс бизнес-класса «Три ветра».

Сам Приморский район сегодня является одним из наиболее востребованных среди покупателей недвижимости, в том числе благодаря улучшению транспортной доступности за счет ЗСД и новых станций метрополитена, отмечает Ольга Аветисова.  Большое значение в развитии района и создании комфортной среды имеют также знаковые общественные пространства, которые станут в будущем точками притяжения. Такую роль может сыграть, к примеру, многофункциональный комплекс Лахта Центр после того, как его откроют для посещения. По мнению Ольги Аветисовой, комплекс  станет точкой притяжения для жителей района и горожан в целом, когда он начнет функционировать как крупный деловой и досуговый центр.

Готовы ли банки?

Возвращаясь к обсуждению грядущих перемен в финансировании жилищного строительства, эксперты не могли не задаться вопросом: готовы ли банки к  новой схеме? Территориальный менеджер по работе с партнёрами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова считает изменения в 214 Федеральном законе катализатором рынка недвижимости. По её словам, сейчас количество обращений в банк «Открытие» по вопросам, связанным с проектным финансированием, увеличилось почти в 50 раз. «Застройщик хочет понимать, на что можно рассчитывать», - пояснила Татьяна Хоботова. Тем не менее, на данный момент в Петербурге только одна компания оформила эскроу-счет только на один проект жилого комплекса.

По словам эксперта, при принятии решения о проектном финансировании банк делит всех обратившихся застройщиков на четыре группы по уровню кредитоспособности. При этом оценивается бюджет проекта, платёжеспособность компании, маркетинговые показатели, такие, как локация объекта, его востребованность и ценовая конкуренция, наличие исходно-разрешительной документации, а также репутация застройщика. Наиболее интересными партнерами становятся те компании, расчетные резервы для которых составляют от 1 до 5%. В то же время проекты от слабых застройщиков, где доля расчетных резервов варьируется от 30 до 100%, банкам не интересны.

Сейчас в списках Центробанка значится 95 банков, готовых работать с застройщиками, отметила генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева. На самом деле, по её словам, таких банков около 10, из них активны – ещё меньше. В Петербурге к взаимодействию со строительными компаниями готовы только Сбербанк и ВТБ. Тем не менее, эксперт считает, что, несмотря на все сложности, с которыми придётся столкнуться и банкам, и застройщикам, проектное финансирование на данный момент – единственный рабочий механизм для реализации проектов жилья.

Степанова Екатерина

 

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.