Петербургский офисный рынок: свет в конце тоннеля

Стагнация петербургского офисного рынка продолжается. Несмотря на спрос, объём ввода новых бизнес-центров минимален. Рост арендных ставок сопровождается дефицитом качественных офисных площадей. Зачастую объекты сдаются в аренду ещё на стадии строительства – и это становится едва ли не единственным способом получить новое просторное и современное помещение и не откладывать переезд. Проекты в формате built-to-suit – адаптированные под конкретную компанию – пока единичны и подходят отнюдь не всем клиентам из-за длительных и не всегда определенных сроков строительства. Ещё одним вариантом решения проблемы дефицита качественных офисных площадей порой становится расселение действующих бизнес-центров под запрос крупного заказчика. Что ждёт офисный рынок Петербурга и при каких условиях строительство бизнес-центров станет наконец рентабельным – эти и другие вопросы эксперты в области коммерческой недвижимости обсудили в ходе круглого стола «Работать негде? Станет ли строительство БЦ вновь экономически оправданно?», организованного газетой «Недвижимость и строительство Петербурга».
Программистам не нужны офисы класса А
Ситуацию в офисном сегменте Петербурга можно назвать парадоксальной: спрос на помещения в бизнес-центрах есть и даже давит на рынок, однако объём ввода новых проектов модератор дискуссии, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Анастасия Ясинская назвала «гомеопатическим».
Сейчас девелоперы относятся к строительству офисных проектов «вынужденно», отметил управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. По его словам, сейчас спрос на рынке офисов формирует в значительной степени даже не Газпром, а IT-сектор. «Как только напишут программу, которая сама пишет программы, на офисном рынке останется выжженное поле, будут стоять пустые коробки», - говорит эксперт, описывая степень влияния IT-компаний на обсуждаемый сегмент. При этом айтишникам зачастую не интересны офисы класса А, они предпочитают более экономичные варианты. Игорь Водопьянов считает, что программистам вовсе не обязательно сидеть в центре города.
Игорь Водопьянов привёл пример расчёта стоимости строительства бизнес-центра, чтоб показать, при каких условиях проект будет рентабельным. Допустим, если не учитывать стоимость земли, «коробка» для проекта будет стоить 10 000 р. за квадратный метр, фасад – 20-25 000 р., внутренняя отделка – около 50 000 р. за квадратный метр. В результате общая площадь будет стоить больше 75 000 р., а арендопригодная – примерно 100 000 р. за квадратный метр. При этом проект должен окупиться за шесть лет. При использовании качественных стройматериалов материалов арендная ставка в таком проекте может составлять более 2000р. за квадратный метр. Если учесть время на строительство и заполнение нового бизнес-центра, то становится понятно, что о его рентабельности говорить не приходится. По мнению Игоря Водопьянова, будущее офисного девелопмента – за государственными компаниями, частные застройщики с такими задачами не справятся.
Газпром переедет не мгновенно
Какой же должна быть арендная ставка для того, чтобы бизнес-центр окупился? Эксперты назвали сумму в 2100-2200 р. за квадратный метр без учёта НДС для типового здания класса А. В то же время средняя ставка по рынку несколько ниже, 1500-1600 р. за квадратный метр.  На 2021 год ставка прогнозируется в районе 1800 р. Таким образом, при условии продуманной локации концепции можно начинать строительство офисного объекта уже сейчас. По предварительным прогнозам, пик ввода новых офисных объектов придётся на 2022-23 год. Тогда на рынок выйдет больше 200 000 квадратных метров офисных площадей.
Сейчас все самые высокие ставки аренды в городе достигнуты благодаря сделкам с Газпромом, отметили участники дискуссии. Когда хотя бы часть зданий, занятых сейчас структурами Газпрома, освободится, на рынке появится предложение, сопоставимое с ожиданиями собственников в плане ставки аренды. Количество объектов со ставкой 2000+ может резко увеличиться. Спрос на такие объекты есть, но нужно помнить, что этот спрос ограничен. Сдать офисные помещения класса А, к примеру, IT-компаниям может оказаться сложно: им зачастую не нужен офис в центре, достаточно помещений с оборудованным опенспейсом и парковкой, какие получаются при редвелопменте заводских зданий.
Скачок предложения, связанный с переездом структур Газпрома, эксперты ожидают после окончательного открытия многофункционального комплекса Лахта Центр. На данный момент, как рассказала директор по развитию МФК Лахта Центр Ирина Анисимова, в здании башни Лахта Центра ведутся отделочные работы. Второе здание комплекса будет многофункциональным: именно там будет расположен планетарий, многофункциональный зал-трансформер и другие объекты, доступные для посетителей.
Говоря о развитии петербургского офисного рынка, Ирина Анисимова призвала коллег не ожидать, что после введения Лахта Центра в эксплуатацию мгновенно освободятся огромные офисные площади. «У Газпрома много вспомогательных структур, подрядчиков и субподрядчиков, - напомнила она. - Я не думаю, что все мгновенно снимутся – и в Петербурге всё опустеет». По мнению эксперта, многие освобождающиеся бизнес-центры, в том числе те, из которых будет выезжать Газпром, уже морально устарели и нуждаются в редевелопменте, так что скачкообразного роста предложения можно не ожидать.
Коршуны от бюрократии
О сложностях реализации новых офисных проектов участникам дискуссии рассказал управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. По его словам, ещё пять лет назад можно было выходить на стройку, строить и параллельно решать все вопросы. «Сейчас как только у вас появится хотя бы забор, вас тут же окружат семьдесят голодных коршунов, называемых комитетами и государственными структурами, и начнут вас клевать», - отметил эксперт. Таким образом, от момента получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию нового объекта проходит не меньше трёх-четырёх лет.
Сейчас в Петербурге практически нет офисов, вакансия составляет около 4%, и это абсолютный рекорд, такого никогда раньше не было, утверждает Дмитрий Золин. При этом, по его словам, в городе практически не строится и не планируется новых офисов. Раньше нормальным темпом развития считалось появление одного-двух объектов в год, но сейчас политическая и экономическая ситуация изменилась. Дмитрий Золин считает, что в ближайшее время строить высококлассные офисные объекты будет почти невозможно.
Впрочем, подводя итоги, участники дискуссии были склонны смотреть за ситуацию скорее оптимистично. По их мнению, застой на рынке офисной недвижимости Петербурга заканчивается.

Степанова Екатерина

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.