Риск попасть за решётку может уменьшить число недобросовестных застройщиков

Президент России Владимир Путин подписал закон об уголовной ответственности застройщиков за обман дольщиков многоквартирных домов. Отныне за «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» предусмотрено наказание в виде обязательных работ на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо принудительные работы на срок до двух лет или лишение свободы на тот же срок.
Поможет ли такая жёсткая мера защитить права дольщиков? Уменьшит ли она число недобросовестных застройщиков? Станут ли строительные компании осторожнее, опасаясь уголовного преследования? Об этом порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости и профессиональные юристы.


Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co
В настоящее время в России число обманутых дольщиков превышает 70 тыс. человек. Причем купить квартиру в проекте, который станет впоследствии проблемным, сегодня может каждый. История с известной компанией «СУ-155» этот тезис подтверждает. Стоит также заметить, что проблема с образовавшимся долгостроем в каждом случае решается довольно тяжело.
 Совершенно очевидно, что давно стоило ужесточить наказание за обман дольщиков. Юридическая грамотность граждан повышается, однако статистика до сих пор плачевна – обманутые дольщики продолжают появляться. Новый закон предостережет рынок недвижимости от откровенных мошенников, которые подрывают не только свою репутацию – от их «работы» страдают и порядочные игроки рынка, так как каждый новый долгострой отпугивает потенциальных покупателей строящегося жилья.


Дмитрий Чариков, руководитель Департамента по стройке и жкх Комитета по взаимодействию с федеральными органами власти
Как известно, деньги граждан в долевое строительство застройщики имеют право привлекать только на основании договора долевого участия, что, в свою очередь, возможно только, если у застройщика наличествует полный комплект разрешительной документации на строительство. Но на практике же зачастую «продажи квартир» начинаются задолго до того момента, как у застройщиков появляются на то законные основания, что чревато появлением все нового и нового количества «обманутых дольщиков» и, к большому сожалению, данное явление начинает принимать уже угрожающий характер для репутации строительной отрасли.
Особо нужно отметить, что недобросовестные застройщики осуществляют «продажи» с привлечением риэлторов, которым отводится роль зазывал в сомнительные проекты. И именно агентства недвижимости и частные риэлторы распространяют информацию на различных ресурсах и размещают объявления о «продажах квартир» в проектах-фантомах, всеми силами вовлекая граждан в мутные схемы «продаж» абсолютно не неся за эти действия никакой ответственности – ни материальной, ни уголовной. И, если раньше, застройщика-мошенника в конечном итоге все-таки вели на отсидку, риэлторы же при этом сразу «умывали руки», заявляя, что они всего лишь оказывали рекламные услуги, были не в курсе, не знали, ни видели, не слышали и не привлекались. Тем не менее, в подавляющем количестве случаев, деньги в сомнительные строительные проекты собирались именно с подачи риэлторов и «обманутые дольщики» таких объектов прямо свидетельствуют об этом.
Будет ли работать закон – покажет время. Но лично я уже вижу несколько схем, позволяющих совершенно спокойно его обойти и, думаю, что я не единственный, кто такой «глазастый» и «башковитый». Потому что есть системная модель, позволяющая «сравнительно честно» отбирать деньги у населения. И в этой модели задействованы не только застройщики и их отделы продаж, но и агентства недвижимости, информационные ресурсы, рекламные площадки. Пока не возникнет момент консолидированной и персональной ответственности, пока не возникнут реальные уголовные дела, пока не начнутся реальные «посадки», вряд ли что-то изменится кардинальным образом. Но первый шаг уже сделан и это радует.


Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость»
 К непосредственной защите прав дольщиков введение уголовной ответственности застройщика за нарушения законодательства о долевом участии имеет в большей степени косвенное отношение.
К моменту выявления фактов нарушений в рамках нового закона вернуть деньги может быть уже проблематично. Дольщикам, скорее, нужен результат строительства или гарантии возврата денег, а не сидящие в тюрьме представители застройщика.
Закон допускает возможность освобождения от уголовной ответственности в случае возврата денег или достройки объекта. Предполагаю, что использование данной возможности освобождения от уголовной ответственности  по возврату денег обратно дольщикам будет иметь «популярность».
На мой взгляд, часть застройщиков воздержится от привлечения денег дольщиков вразрез с 214 –ФЗ.


Сергей Шашурин, генеральный директор GRAVION GROUP
В целом мы относимся к данной инициативе положительно и считаем, что государство, как лицо, выполняющее регулирующую функцию, должно принимать строгие меры к недобросовестным застройщикам. Проблемы с обманутыми дольщиками серьезно подрывают доверие не только к добросовестным застройщикам, но и к отрасли в целом. От этого страдают абсолютно все — снижается ликвидность объектов  на ранних стадиях строительства и девелоперы вынуждены проводить дополнительные стимулирующие акции, у чиновников возникают проблемы, что делать с недостроем и дольщиками, кому передавать объект, кто будет выполнять обязательства за других. В результате мы получаем социальное напряжение, которое надо как-то решать.


Василий Неделько, генеральный директор юридической компании «Базальт»
На самом деле этот закон – логичный шаг, если мы пытаемся привести рынок строительства в цивилизованный вид.
 Сейчас единственной формой договорно-правовых отношений, при которой застройщик несет ответственность перед человеком, вложившем свои деньги в строительство, является договор долевого участия, заключенный в соответствии с федеральным законом
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…  №214-ФЗ. Застройщик размещает на своем сайте проектную декларацию, в которой указана информация о нем и о проекте. Застройщик несет ответственность за нарушение сроков и условий контракта.
Альтернативные схемы привлечения денег в строительство предполагают минимальную ответственность застройщика, зато дольщик рискует своими средствами по полной программе. Большинство добросовестных девелоперов  продают квартиры в новостройках по ДДУ, их покупатели защищены ФЗ-214.
Не вижу смысла создавать благоприятную обстановку для тех, кто уклоняется от ответственности перед своими клиентами и  пытаясь минимизировать налоги  предлагает подписать мутный договор.
Подчеркну, что это – не репрессивный закон, в нем сказано, что «лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом или иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.»
Полагаю, что сама по себе перспектива лишения свободы на  два года – неплохой стимул поступить порядочно по отношению к покупателям, но опять же многое зависит от того, как этот закон будет применяться на местах.
 Другой вопрос – что будет с теми застройщиками, которые сейчас уже реализуют проекты с использованием альтернативных схем привлечения денег (Например, заключение предварительного договора). Использование альтернативной схемы – это способ сэкономить на налогах и уберечь себя от ответственности за нарушение сроков строительства.
Допустим, застройщик не собирался никого обманывать и уже распродал 90% будущих квартир. Продолжать привлекать деньги по старой схеме – идти на уголовное преступление. Изменить схему или вернуть всем деньги уже невозможно.
Что будут делать правоохранительные органы в этой ситуации? Будут сажать людей или дадут возможность довести проект до конца?
На мой взгляд был бы правильнее сделать некий переходный этап или провести «амнистию альтернативных застройщиков». Дать возможность таким организациям добровольно заявить об использовании ими альтернативной схемы и после проведения экспертизы их проекта выносить решение о возможности завершения проекта или о немедленном прекращении дальнейших трат и о расчетах с инвесторами.


Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Данное нововведение станет эффективной мерой по двум причинам. Во-первых, уголовная ответственность за незаконное привлечение денежных средств – это более серьезная мера по сравнению с уже существующими механизмами гражданской и административной ответственности застройщиков. Во-вторых, ст. 200.3 УК РФ дает застройщику возможность освободиться от ответственности, если он вернет деньги дольщику или завершит строительство дома. Таким образом, появляется стимул для застройщика выполнить свои обязательства до конца.
В настоящее время застройщика можно было привлечь к гражданской, административной ответственности (в частности по ст. 14.28 административного кодекса, предусматривающую штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.) и уголовной ответственности по ст. 159.4 УК РФ за мошенничество в сфере предпринимательской деятельности. Однако данные меры не всегда способствовали наведению порядка. В частности, факт мошенничества нужно было доказать, а сделать это было непросто. Теперь факт привлечения денег дольщиков в нарушении закона доказать гораздо проще, а мера ответственности ужесточилась вплоть до лишения свободы. Полагаю, что нововведения поспособствуют повышению дисциплины среди застройщиков, и придадут больше уверенности дольщикам.


Оксана Русанович, директор по маркетингу и рекламе компании «Азбука Жилья»
Решение вопроса с обманутыми дольщиками – долгоиграющий процесс.  Говорить об эффективности такого закона, пока он не применен на практике, рано.  Пострадавший сначала должен доказать, что это именно уголовная ответственность, а не административная. Здесь необходимо участие компетентных органов, которые будут проводить следствие, дознания, доказывать был ли умысел и вина в действиях застройщика. Итогом будет служить признание недобросовестности застройщика, и отсутствие у него намерений возводить жилье.  Но наказание можно будет избежать, возместив сумму привлеченных средств или приняв необходимые меры для введения дома в эксплуатацию.
Ни один серьезный застройщик по своей воле не будет затягивать процесс стройки. Ведь  один строительный день стоит очень дорого, и они в той же мере, что и дольщики заинтересованы в успешном завершении проекта.  Поэтому на работу крупных проверенных застройщиков закон не повлияет.
Принятие закона об уголовной ответственности должно  сократить число НОВЫХ желающих наживаться посредством чужих денег.  Но, есть опасность, что виноватое лицо окажется безнаказанным, если застройщик организует отдельное ООО с подставным лицом. В этом случае ответственность несет другой человек, а компания-бренд остается в стороне.


Султанбаев Вячеслав, руководитель аналитического отела компании «Мобил Строй XXI», застройщик ЖК «Крекшино-2»
В целом, введение такой статьи направлено на усиление защиты дольщиков, и она призвана стать дополнительным барьером на пути мошенников в этой сфере. С другой стороны, на практике это может привести к выходу реальных бенефициаров из руководства строительных компаний и появлению зиц-председателей в роли генеральных директоров. В любом случае, подобные упорядочивающие меры способствуют защите интересов дольщиков, но не дают полноценной гарантии сохранности их средств или беспрепятственного получения приобретаемой ими недвижимости. Думаю, таким механизмом может стать только создание единого санатора, выполняющего роль страховой компании контролируемого государством.
Поскольку сумма привлекаемых средств в долевом строительстве обычно превышает пять миллионов рублей,  следует отметить, что почти всегда для застройщика многоквартирного дома будет работать вторая часть статьи, предусматривающая более строгую ответственность: обязательные работы до 480 часов, либо исправительные работы до двух лет, либо принудительные работы до пяти лет или лишение свободы на тот же срок.
Также следует обратить внимание на то, что эта статья подкрепляет 214-ФЗ уголовной ответственностью и окончательно оставляет легальными только три формы долевого участия в строительстве жилья: на основании договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.


Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
Введение уголовной ответственности в отношении застройщиков, нарушающих правила привлечения денежных средств от граждан в долевое строительство, направлено на снижение количества правонарушений в этой сфере. Главная проблема заключается в том, что ужесточая ответственность субъектов предпринимательской деятельности, законодатель, на мой взгляд, не предпринимает аналогичных по значимости усилий для упрощения ведения строительного бизнеса, снижения административных и налоговых барьеров. Ведение строительного бизнеса усложняется с каждым годом, а ответственность за различные нарушения все время увеличивается. Таким образом, поддержка со стороны государства существенно ниже этому рынку, чем юридическое давление со стороны государства на него.
Одна из юридических проблем новеллы заключается в том, что в новом законе законодатель в качестве основания привлечения к ответственности применил довольно общие понятия, не конкретные, которые могут толковаться по-разному. В новом законе, например, предусмотрена уголовная ответственность за привлечение денежных средств от граждан «с нарушением законодательства РФ об участии в долевом строительстве», совершенное либо в крупном размере (3 млн рублей), либо группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере (5 млн рублей). При этом в норме закона не конкретизируется, о каких именно конкретных нарушениях закона со стороны застройщика идет речь, нет ссылки на нарушение конкретных статей закона и т.д. Таким образом, у правоохранительных органов фактически «развязаны руки» в толковании закона тем или иным образом при возбуждении уголовных дел против застройщиков. Напомним, что ранее несколько лет назад была введена административная ответственность застройщиков за привлечение денежных средств от граждан с нарушением закона, были предусмотрены огромные штрафы. Однако, такие нарушения в том случае были конкретизированы (см. пункт 2, пункт 2.1-2.2 федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г. и ст. 14.28 КОАП РФ), было понятно за что и в каких случаях наказывается застройщик. Кроме того, теперь неясно, в каких случаях может применяться уголовная ответственность, а в каких только административная, поскольку, на мой взгляд, состав административного правонарушения и состав уголовного преступления при таких общих формулировках новой ст. 200.3 УК РФ могут совпадать, и четко законодателем не разделены. Будем надеяться, что Верховный суд РФ как можно скорее даст необходимые разъяснения для судов, каким именно образом следует применять новые нормы закона, и правоохранительные органы примут такие разъяснения во внимание. Иначе возникает неопределенность и дополнительные риски для предпринимательства в данной сфере экономики. Мне хотелось бы думать, что законодатель ввел уголовную ответственность именно за то, что застройщик с умыслом привлекает денежные средства от граждан в строительство способами, которые не предусмотрены прямо законом.
Напомню, что по закону допускается привлечение денежных средств от граждан в долевое строительство тремя основными способами:
1) заключение договора участия в долевом строительстве
2) участие в жилищном кооперативе
3) приобретение жилищных сертификатов застройщика.
Вопрос о расходовании средств долевых инвесторов, исходя из буквального толкования новой нормы закона, на мой взгляд, данным уголовным составом не охватывается, так как речь в новом законе идет о нарушениях при «привлечении долевых инвестиций», а не при их расходовании. Таким образом, если застройщик неправомерно расходует денежные средства граждан – нецелевым образом, в этом случае, на мой взгляд, применяется гражданская ответственность застройщика. В частности, долевой инвестор в таком случае по закону вправе требовать расторжения договора и возврата своих инвестиций от застройщика и возмещения убытков.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.