Теги: ,

27 Январь, 17:44

Вера Сецкая: доходность объектов недвижимости в 2015 году будет ниже запланированной

В сложившейся экономической и геополитической ситуации эксперты дают самые противоречивые прогнозы дальнейшего развития событий на рынке недвижимости. Потенциальные покупатели в растерянности и не знают, ожидать ли дальнейшего роста цен и остановки текущих строек. Что ожидает рынок недвижимости в ближайшее время, рассказала  президент GVA Sawyer Вера Сецкая.

- Как вы считаете, насколько близка нынешняя ситуация на рынке недвижимости к кризису по сценарию 2008 года?

- Большинство аналитиков -экономистов считают этот кризис более серьезным, так как уже понятно, что даже при самом позитивном сценарии развития политических событий преодолеть его и вернуть экономику к прежнему состоянию в короткие сроки не удастся. На рынке недвижимости критическими факторами сегодня являются: резкое снижение покупательной способности населения, что в первую очередь, ударяет по сегменту ритейл, и резкое снижение доходности бизнесов, что напрямую влияет на офисный рынок. Оба эти фактора влияют и на перспективы развития складского сегмента. Всё это происходит на фоне взлетевшей ключевой ставки ЦБ и, как следствие, взлетевших ставок кредитования. При такой ситуации возможности осуществления девелоперских проектов сводятся фактически на нет. Рынок инвестиций по тем же причинам будет на нижнем уровне.

- Многие эксперты говорят о том, что в 2015 году на рынке недвижимости ожидается серьёзное падение спроса. Каковы Ваши прогнозы?

- Это уже не прогноз, а факт, что подтверждается увеличением вакансии во всех сегментах и падением уровня арендных ставок.

- Надо ли ожидать в ближайшее время массовой приостановки реализации крупных строительных проектов?

- Неначатые проекты будут откладываться. Об этом уже заявлено целом рядом застройщиков. Застройщики, которые уже находятся в стройке, не имеют такой гибкости. Они неизбежно столкнутся с корректировкой своих финансовых моделей, так как сценарий сдачи в аренду и продаж, заявленный в бизнес-плане, явно изменится. Доходность их объектов будет ниже запланированной.

- Одна из антикризисных мер для строительной компании – переход к проектам эконом-класса. Как вы считаете, насколько это популярно среди застройщиков сейчас и насколько эффективна такая мера?

- Проекты эконом-класса - это не кризисная мера, это ниша на рынке недвижимости, которая существовала и в самые хорошие времена. Весь вопрос в соотношении бюджета проекта и его доходной части. Доходность проектов эконом-класса при наличии спроса и имеющихся у застройщика рычагах для снижения себестоимости может быть выше доходности объектов премиум класса.

В настоящее время строительство таких проектов - это, скорее всего, вынужденная мера, направленная на снижение бюджета проекта за счет снижения стандартов объекта или его маркетингового качества. Принятие такого решения требует тщательного маркетингового исследования и обоснованию, то есть необходима проверка спроса на такой объект и достигаемого уровня цены.

- Среди основных антикризисных мер у застройщиков сейчас - «замораживание» крупных проектов, ориентация на проекты эконом-класса и борьба за государственные контракты. Какие ещё меры используют строительные компании, чтобы остаться на плаву во время надвигающегося кризиса?

- Я думаю, что это проекты build-to-suit, то есть проекты, выполненные под определенного заказчика. Этим заказчиком может быть коммерческая компания, бизнес которой не упал в кризис, либо сетевой торговый оператор, продолжающий развивать сеть своих магазинов.

- Как вы считаете, как государство могло бы помочь строительным и девелоперским компаниям преодолеть нынешние экономические трудности?

- Я думаю, что это возможно только на проектах госзаказа, либо проектах ГЧП, в поддержке которых заинтересовано государство. Здесь можно ожидать субсидии, налоговые льготы, прямое бюджетное финансирование. Не думаю, что можно рассчитывать на какую-либо поддержку для коммерческих проектов в широком смысле.

- Если говорить о GVA Sawyer – каков план компании на случай кризиса?

- Мы этот план уже воплощаем. Мы предлагаем на рынке широкий спектр консалтинговых услуг, который во многом был скорректирован с учетом ситуации на рынке. Среди наших клиентов те, кто нуждается в совете в отношении корректировки концепций, технико-экономических обоснований и бизнес-планов, обновлении или осуществлении маркетинговых исследований, разработке нового бюджета проекта, оценке предстоящих затрат, проведении тендеров на услуги подрядчиков. К нам активно обращаются за услугой предброкериджа объекта с целью формирования портрета будущего потребителя и возможной ценовой политики.

Как девелопер мы сместили географические акценты. У нас начат крупный проект в Финляндии, который ориентирован как на российского, так и на финского потребителя. Этот проект позволяет нам хеджировать девелоперские и маркетинговые риски.

- Кризис – это время не только трудностей, но и возможностей. Как вы считаете, какие возможности несёт сложившаяся ситуация для девелоперов, инвесторов, застройщиков и российского рынка недвижимости в целом?

- Как и в прошлый кризис, произойдет некое качественное очищение рынка, так как некачественные и слабые в маркетинговом отношении объекты уйдут с рынка, либо вообще не построятся. Ряд объектов будет ожидать реконцепция, что тоже может быть положительным фактором для рынка. Конкуренция при продаже услуг обострится, поэтому консультанты, фи-девелоперы, архитекторы будут предоставлять более качественные услуги по более низкой цене, что хорошо для инвестора. Инвесторы смогут приобретать права на девелоперские проекты по справедливой цене. Уже сегодня могу привести примеры конкретных проектов под реконструкцию и площадок под строительство, цена на которые упала в три раза по сравнению с той, что заявлялась год назад.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.