Восточный административный округ Москвы: средоточие противоречий

Отношение москвичей к Восточному административному округу весьма противоречиво. На его территории расположены 45% зелёных зон столицы – и целый ряд функционирующих промышленных предприятий. В ВАО больше всего станций метро – и самые «безнадёжные» пробки: шоссе Энтузиастов зачастую стоит практически круглосуточно. Чего ожидать и на что рассчитывать желающим приобрести жильё в этом районе, порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.

Бизнес-класс и его комфорт-соседи

Несмотря на то, что традиционно ВАО считается не очень престижным районом, здесь активно велось строительство жилых комплексов бизнес-класса. Среди них ЖК «Консент», «Наследие», «Виноградный», «Соколиный форт», «Лосиный Остров», «Штат 18». Однако большинство этих проектов (за исключением ЖК «Штат 18») уже завершены или находятся на завершающей стадии строительства, отчего средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в ВАО (261 545 руб.) – вторая в Москве после ЦАО (352 055 руб.).

Восточный административный округ по уровню столичных цен на жилье является одним из самых демократичных округов Москвы. Практически все представленные на первичном рынке новостройки относятся к жилью массового сегмента – это либо эконом- либо комфорт-класс.

Ксения Цаплина, руководитель отдела маркетинга


Новостройки бизнес-класса ВАО сосредоточены в основном в северной части, окруженной лесопарками. Бюджетное жилье чаще возводится в южном и юго-восточном направлениях (Перово, Новогиреево, Новокосино).

Среди старомосковских административных округов ВАО имеет  самый маленький по средней площади дома жилой фонд  (5,7 тыс. кв. м.), преобладающая доля  домов со средней площадью менее 5 тыс. кв.м..

Никита Чулочников, член правления Ассоциации АКОН.


В ВАО сосредоточено только 4% от общего объема предложения на первичном рынке столицы. Самые знаковые проекты массового сегмента в ВАО – это «Яуза Парк», «Perovsky», «Золотая звезда». Также в Восточном административном округе представлен только один проект апартаментом «Re:Form», со средней стоимостью квадратного метра 173 740 руб.

 

Чем дальше от центра, тем дешевле

Стоимость предложений в Восточном округе сравнительно невысока, за исключением новостроек, максимально приближенных к центру.

Ценовой рекорд установлен на первичном рынке ВАО и в массовом сегменте. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса, по данным «Метриум-Групп», составляет 177 395 руб. Это самый высокий показатель в столице, превышающий среднюю цену по Москве на 21%.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»


В августе 2015 года «квадрат» в ВАО обходился в 179 400 рублей, то есть за прошедший год цены в данном округе на новостройки массового сегмента практически не изменились (-1,1%), тогда как в среднем по столице они снизились на 11,5%.

За третий квартал текущего года цена квартир в новостройках этого округа выросла на 3%. Всего объем предложения квартир в этом округе в настоящее время не превышает 5% от всех столичных новостроек.

Олег Голубцов, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co


Динамика цен новостроек ВАО повторяет общую тенденцию Москвы 2016 года, считают эксперты: рост идет во многом за счет роста строительной готовности, дополнительные повышения проходят лишь по наиболее ликвидным проектам и отдельным пулам квартир. То же можно сказать и об акционных программах – размер скидок по округу не превышает 5%, это также соответствует средним показателям по Москве в целом, где средний размер скидки составляет 6%.

 

Метрополитен и пробки

Ситуация с транспортом в ВАО сложная. Главная автомобильная магистраль округа – шоссе Энтузиастов – крайне перегружена ввиду высокого трафика из густонаселенной Балашихи. На Щелковском шоссе, которое пересекает северный жилой массив ВАО (районы Преображенское, Измайлово, Гольяново) ситуация несколько лучше, но также напряженная. В связи с большим числом обширных охраняемых природных зон в округе перспективы строительства новых дорог, которые могут снизить трафик на вылетных магистралях, невысоки.

Сети общественного транспорта распределены по району неравномерно. В районах Северное, Восточное Измайлово, Преображенское есть метро, также как в Перово и Новогиреево. Однако присутствуют и «белые пятна», где метрополитена нет и жителям крайне неудобно добираться до центра: Метрогородок, Восточный, Ивановское (хотя в этот район собираются запустить скоростной трамвай), Вешняки, Косино-Ухтомский.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»


Что касается недавно запущенной МЦК, то на территории ВАО есть несколько платформ этой новой транспортной линии: Белокаменная, Бульвар Рокоссовского, Локомотив, Измайлово, Соколиная гора, Шоссе энтузиастов. Большинство из этих платформ расположены рядом с существующими станциями, поэтому кардинально ситуацию с пассажиропотоками МЦК в ВАО не улучшит.

В округе проходит новое Московское центральное кольцо: станции Локомотив, Партизанская, Соколиная Гора и Шоссе Энтузиастов. Также по шоссе Энтузиастов планируется запуск линии скоростного трамвая. То есть перспективы на улучшения транспортной доступности явно присутствуют.

Варвара Кравцова, Ведущий специалист Пресс-службы компании "Пересвет-Инвест"


На территории округа проходят три линии метро: Сокольнической, Арбатско-Покровской и Калининско-Солнцевской. В то же время крупные шоссе Шелковское и Шоссе Энтузиастов весьма загружены в час пик. В округе ведется строительство Северо-Восточной хорды, которая соединит крупные  магистрали столицы: Измайловское, Щелковское, Дмитровское, Алтуфьевское и Открытое шоссе, что частично разгрузит данное направление.  Строительство развязки на шоссе Энтузиастов   до Измайловского шоссе планируется завершить в 2016 году.

 

«Социалка» для бизнес-класса… и не только

Инфраструктура ВАО отличается от района к району. Если в Сокольниках уровень развития социальной инфраструктуры достаточно высок, что подтверждается и присутствием здесь на вторичном рынке проектов бизнес-класса.  Гольяново же, например, является обычным спальным районом, где вся социальная инфраструктура сводится к типовым школам, детским садам и поликлиникам.

 

Лесопарки и промзоны

Крупнейшие зеленые зоны ВАО, благодаря которым он является самым зеленым округом города , это Кусковский лесопарк, Терлецкий лесопарк, Измайловский лесопарк, парк Сокольники и крупнейший в Москве Национальный парк Лосиный Остров, часть которого простирается уже за пределы ВАО в область.

С другой стороны, сложилось так, что именно на востоке города располагается большинство столичных промышленных предприятий, «благодаря» чему ВАО не может обеспечить своим жителям должного уровня экологической безопасности. В последнее время эта проблема отчасти нивелируется за счет запуска программы по реорганизации столичных промзон. Не способствует улучшению экологической обстановки и столичная роза ветров, «прогоняющая» над ВАО все воздушные массы западных и центральных районов города.

Экология на территории ВАО достаточно неоднородна: наиболее благополучная ситуация наблюдается в районах, расположенных вблизи зеленых зон. В локациях, соседствующих с промышленными зонами и крупными шоссе, обстановка заметно  хуже. Среди наиболее благополучных районов ВАО можно выделить Сокольники, Измайлово и Вешняки  благодаря хорошему расположению и близкому расположению парковых зон.

Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»


Высокие цены без эконом-класса 

Новостройки района соседствуют с достаточно старым и изношенным жилым фондом вторичного рынка и это приводит к существенному диссонансу в общем восприятии его районов и округа в целом. Большинство новых проектов строится на месте бывших промзон, но эта тенденция характерна не только для ВАО, а для Москвы в целом.

На первичном рынке ВАО можно отметить сразу несколько проблем. Во-первых, на рынке вообще отсутствует экономкласс, а почти половина предложения приходится на бизнес. Это приводит к некоторому перекосу. Во-вторых, очень маленький объем предложения первичного рынка – всего 3,9% от объема всего предложения «старой» Москвы. В итоге это приводит к тому, что средние цены в ВАО (хотя это не самое перспективное направление) выше средних цен по Москве. Перспективные площадки в ВАО есть, но их не так много, чтобы привести к значимому перераспределению объемов первичного рынка.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» 


В ВАО остаются труднодоступные районы: Метрогородок, Гольяново, Восточный. Кроме того территория соседствует с неблагополучным с экологической точки зрения Юго-восточным округом.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.